Comment fonctionne une promesse synallagmatique ?

Faire une promesse, c'est prendre un engagement. Vous avez la possibilité de vous engager envers vous-même pour tenir vos résolutions du Nouvel An, ou de promettre à quelqu'un d'autre de remplir une certaine tâche. Dans le domaine juridique, une promesse synallagmatique signifie que deux personnes ou plus s'engagent à respecter les obligations qu'elles ont mutuellement fixées. 

Mais à quoi s’engage-t-on vraiment en signant une promesse synallagmatique ? Quelles sont les différentes formes de promesses synallagmatiques ? Quelle est la différence avec une promesse unilatérale de contrat ? Revenons sur toutes ces définitions juridiques qui peuvent parfois prêter à confusion.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique ?

Promesse synallagmatique : définition

Si votre meilleur ami s’est engagé à vous laisser sa maison de vacances, il a conclu un contrat unilatéral. Mais si vous avez convenu tous les deux de cette possibilité en contrepartie d’une obligation : vous avez conclu un contrat synallagmatique.

Juridiquement, le contrat synallagmatique signifie que deux personnes se sont engagées mutuellement l’une envers l’autre. Les deux parties au contrat s’engagent chacune à exécuter certaines obligations.

Mais les choses se compliquent si vous vous retrouvez dans la situation suivante : votre ami vous a promis que si vous lui préparez un dîner, vous aurez la maison pour les vacances. Dans ce cas, vous avez conclu une promesse synallagmatique de contrat.

En d’autres termes, il s’agit d’un avant-contrat qui est conclu, lorsque deux personnes au moins donnent leur consentement au contrat définitif. Moyennant la réalisation d’une formalité supplémentaire : en l'occurrence, ici, un dîner.

Ce type de promesse permet de s’engager à conclure un contrat, pour lequel les éléments essentiels ont été déterminés à l’avance.

Il existe trois types de promesses synallagmatiques principales :

• promesse synallagmatique de vente ;
• promesse synallagmatique de bail ;
• promesse synallagmatique de cession de parts sociales.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) est l’engagement le plus connu et le plus fréquent en pratique. C’est un contrat par lequel une personne s’engage à vendre son bien à une autre personne. En contrepartie, cette dernière s’engage à lui payer un prix d’achat défini en amont. L’engagement des parties est donc réciproque.

Les parties ont déjà donné leur consentement au contrat définitif de vente. Néanmoins, elles prévoient qu’une formalité supplémentaire (ou une condition suspensive) soit accomplie pour que le contrat définitif soit réellement formé.

Par conséquent, les parties sont engagées à conclure la vente. L’engagement est si important que si l’une des parties souhaite se rétracter, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire. Parce que la promesse de vente vaut vente, à condition de s’être entendu sur la chose à vendre et le prix.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de bail ?

La promesse de bail est également synallagmatique lorsque les deux parties aux contrats s’engagent réciproquement. Par conséquent, la promesse synallagmatique de bail commercial, consiste pour le propriétaire du local commercial, de promettre de louer son bien à un entrepreneur, qui s’engage à son tour à prendre le bien en location.

Pour être valable, la promesse de bail doit mentionner certaines informations essentielles pour être suffisamment claire et ferme, à savoir :

• l’identité des parties ;
• les locaux concernés par l’engagement ;
• le prix de location ;
• la durée locative ;
• et l’usage des locaux. 

La promesse de bail synallagmatique est un véritable contrat qui engage les deux parties. Cela emporte deux conséquences :

• la promesse de bail vaut bail (s’il y a accord sur la chose et le prix) ;
• et la promesse synallagmatique devient un contrat de location (s’il y a accord sur la durée et le prix).

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de cession de parts sociales ?

La promesse synallagmatique de cession de parts sociales est le fait pour un associé de s’engager à vendre les parts sociales qu’il détient dans la société à un prix déterminé. Et pour le bénéficiaire, c’est l’engagement de les acheter.

À la différence de la promesse unilatérale de cession d’actions qui impose à un actionnaire de s’engager à vendre à un bénéficiaire pendant un délai fixé, la promesse synallagmatique n’impose aucun délai.

En effet, lors d’une promesse synallagmatique, l’acquéreur et le vendeur sont d’ores et déjà contractuellement engagés à réaliser définitivement la cession des parts :

• l’acquéreur s’engage à acheter les parts sociales ;
• et l’actionnaire à lui vendre ses actions.

Cela signifie que chaque partie au contrat peut demander à l’autre partie l’exécution forcée de la cession d’actions.

Quelle est la différence entre une promesse synallagmatique et une promesse unilatérale ?

La différence fondamentale entre une promesse synallagmatique ou unilatérale réside dans le nombre de parties qui s'engagent et la nature de leurs engagements. 

Dans une promesse synallagmatique, les deux parties s'engagent mutuellement à quelque chose. Chaque partie est à la fois débitrice et créancière. Les obligations des deux parties sont souvent interdépendantes. L'exécution par une partie est généralement conditionnée à l'exécution de l'autre partie. 

Dans une promesse unilatérale, une seule partie s'engage envers une autre sans attendre de contrepartie spécifique en retour. La partie qui s'engage est appelée le promettant, et celle qui reçoit la promesse est le bénéficiaire. Le bénéficiaire de la promesse n'est pas tenu d'accomplir une prestation en retour.

FAQ

Quelle est la différence entre une promesse synallagmatique et un pacte de préférence ?

La promesse synallagmatique implique des engagements réciproques entre les parties, tandis que le pacte de préférence est un engagement unilatéral où une partie s'engage à donner la préférence à l'autre en cas de vente future, sans obligation immédiate de vendre.

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

La promesse de vente est un engagement unilatéral où le vendeur s'engage à vendre à l'acheteur à des conditions définies. Tandis que le compromis de vente est un engagement bilatéral où vendeur et acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente à des conditions prédéterminées.

Comment annuler une promesse synallagmatique de vente ?

Pour annuler une promesse synallagmatique de vente, les parties doivent généralement parvenir à un accord mutuel pour résilier le contrat, ou l'une des parties doit démontrer une violation des termes du contrat par l'autre partie. Dans certains cas, l'intervention d'un tribunal peut être nécessaire pour annuler le contrat. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 1582 à 1701-1 - Code civil ;
• article 271-1 - Code de la construction et de l’habitation.