Dans les baux commerciaux, les causes les plus fréquemment indiquées sont :
- le défaut de paiement d’un loyer à son échéance ;
- l’usage contraire à la destination initialement prévue.
Ainsi, l’exigence d’un commandement et le délai constituent une protection du locataire. D’autres actes font l’objet de protection similaire, c’est le cas, par exemple, de l'assurance vie.
Si la clause résolutoire du bail est appliquée, le locataire risque l’expulsion s’il ne remplit pas ses obligations dans les délais. Le bailleur peut également s’opposer au renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité au locataire.
Comment rédiger une clause résolutoire ?
La clause résolutoire selon le Code civil doit être formulée en termes clairs et précis. Plusieurs éléments doivent ainsi être exprimés de façon non équivoque comme :
- les circonstances susceptibles d'entraîner la résolution ou la résiliation ;
- l’intention des parties de mettre fin de plein droit au contrat ;
- la procédure de résolution ou résiliation de plein droit.
Lorsque tel est le cas, les pouvoirs du juge sont restreints. Celui-ci ne peut que vérifier si la circonstance conduisant à la résolution de plein droit s’est bien produite. En revanche, si la clause est ambiguë, le juge retrouve son pouvoir d’appréciation et peut écarter la disposition.
Pour que la clause résolutoire soit expresse, vous devez ainsi prévoir les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution. En conséquence, vous ne pouvez pas rédiger une clause en mentionnant d’une manière trop générale et abstraite que le contrat prendra fin à titre d’exemple « pour tout type de manquement contractuel ».
Voici quelques exemples de motifs précis :
- impayés ;
- modification du contrôle de la société cocontractante ;
- modification de la destination du local ;
- défaut d’assurance.
La procédure débute généralement par une mise en demeure préalable de votre cocontractant. Il est toutefois possible d’exclure cette formalité dans votre clause. Il faut également prévoir les modalités de résiliation ou de résolution selon le type de contrat. Par exemple :
Il convient de préciser que d’autres techniques juridiques permettent de sanctionner une inexécution contractuelle. Si votre débiteur ne respecte pas ses obligations, vous avez ainsi le choix entre la clause résolutoire que vous avez rédigé et ces autres sanctions :
- l’exception d’inexécution ;
- l’exécution forcée en nature ;
- l’obtention d’une réduction de prix ;
- l’indemnisation pour le préjudice subi.
Pour avoir une idée plus concrète de la rédaction de cette clause, vous pouvez consulter un modèle de clause résolutoire.
Comment faire appliquer une clause résolutoire ?
Pour faire appliquer une clause résolutoire, il faut suivre ces étapes :
- l’envoi d’une mise en demeure au cocontractant ;
- en l’absence de régularisation, l’envoi d’un commandement par voie d’huissier lui ordonnant de s’exécuter dans un délai déterminé ;
- l’assignation en justice si le manquement aux obligations du cocontractant n’est pas régularisé durant le délai imparti. Le juge constate l’absence de régularisation et l’application de la clause résolutoire.
