Comment fonctionne une clause de substitution dans un compromis de vente ?

Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

La clause de substitution est, par définition, une clause conférant à un cocontractant la faculté de se faire remplacer par un tiers au moment de la finalisation de l’acte de vente. Cette opération permet ainsi de modifier l’acquéreur final d’un bien et d'offrir à l’acquéreur initial une certaine souplesse pour la future acquisition. La substitution peut se faire au profit d’une personne physique ou d’une personne morale.

Deux cas de figure peuvent alors se présenter :

• si la clause de substitution est activée, la personne substituée devient le propriétaire du bien immobilier dans les conditions prévues au compromis de vente puisque toutes les mentions lui sont opposables (prix, modalité de paiement, réserves, etc.) ;
• si la clause de substitution n’est pas activée entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif, l’acquéreur initial a l’obligation d’acheter le bien.

Pourquoi prévoir une clause de substitution ?

La clause de substitution présente des avantages à la fois pour l’acquéreur initial, le vendeur et la personne substituée.

Clause de substitution : les avantages pour l’acquéreur initial

Tout d’abord, prévoir une clause de substitution dans une offre d’achat ou un compromis de vente offre une grande flexibilité à l’acquéreur initial. 

En effet, la clause de substitution peut lui permettre de gagner du temps pour finaliser la création de sa SCI sans passer à côté d’une bonne affaire ou trouver un nouvel associé pour acquérir le bien en question. Ainsi, il achète le bien en son nom dans un premier temps, puis active la clause de substitution pour être remplacé par la SCI. 

D’autre part, la clause de substitution permet de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours qui est uniquement réservé aux consommateurs, c’est-à-dire aux personnes qui n’agissent pas en tant que professionnels. 

Enfin, la clause de substitution peut être une occasion de faire une opération rentable à court terme, en achetant un bien en nom propre et en se faisant remplacer par un tiers comme un marchand de biens, et ce, en échange d’une commission.

Clause de substitution : les avantages pour le vendeur

La clause de substitution présente également des avantages certains pour le vendeur. En effet, que la clause de substitution soit activée ou non, il a la certitude d’avoir un acheteur une fois le délai de rétractation passé. Soit c’est l’acquéreur initial qui achète le bien, soit c’est la personne substituée. Le vendeur ne prend donc aucun risque de ce point de vue en acceptant une telle clause. 

De plus, l’acquéreur initial est solidairement responsable de la personne substituée. Ainsi, en cas de non-paiement par la personne substituée, l’acquéreur initial a l’obligation de payer le prix convenu à sa place. Cela offre une garantie très intéressante pour le vendeur.

Clause de substitution : les avantages pour la personne substituée

Enfin, pour le tiers substitué, la clause de substitution est également avantageuse puisqu’elle lui permet d’acquérir un bien selon des conditions déjà négociées. Par ailleurs, ce procédé le dispense d’effectuer les recherches du bien et de négocier les termes de la vente.

Quelles sont les conditions de validité d’une clause de substitution ?

Pour que la clause de substitution puisse d’appliquer, elle doit respecter les conditions de validité suivantes :

• l’acceptation par toutes les parties, c’est-à-dire le vendeur, l’acquéreur initial et le tiers substitué ;
• la clause doit être rédigée par écrit et présente dans le compromis de vente. Il n’existe pas de formule consacrée, mais la clause de substitution doit être rédigée de manière claire et formelle ;
• la clause doit être gratuite, c’est qui la différencie notamment de la cession de créance. 

En outre, l’application de la clause de substitution implique nécessairement qu’elle soit activée avant la signature de l’acte définitif de vente du bien immobilier. Le vendeur doit impérativement être notifié de la substitution que ce soit pas courrier recommandé avec accusé de réception, un courrier remis en main propre contre décharge ou par un acte de commissaire de justice.

Comment rédiger une clause de substitution ?

Avant tout, il convient de préciser que la clause de substitution doit être insérée dans le compromis de vente ou la promesse de vente. Si un écrit est nécessaire, son formalisme est cependant libre. L’idéal étant de délimiter avec précision son périmètre et sa mise en œuvre. 

Vous pouvez délimiter le périmètre en autorisant l’ensemble des cessions ou les limiter à une catégorie de personnes (exemple : clause de substitution réservée à une personne morale), à un proche nommé ou à une personne agréée par le vendeur. 

Pour la mise en œuvre, vous pouvez déterminer une procédure particulière pour l’opération de substitution. À titre d’exemple, il s’agirait d’indiquer un délai pour la réalisation de la vente, la nécessité d’un agrément du vendeur pour la réalisation de la substitution, etc.

Il convient de préciser que la clause de substitution obéit au régime juridique de la cession de contrat depuis la réforme de 2016 en droit des obligations. Ainsi, la substitution doit être formalisée par un écrit, être notifiée au vendeur et être enregistrée fiscalement. 

Dès lors, deux solutions s’offrent à vous pour réaliser l’opération de substitution :

• Faire un acte constatant la substitution et le faire enregistrer, puis procéder par la suite à l’enregistrement final lorsqu’il est conclu. Le tiers bénéficiera du délai de rétractation mais un coût supplémentaire sera à prévoir pour le double enregistrement ;
• Constater la substitution dans le préambule de l’acte final et ne procéder ainsi qu’à un seul enregistrement. Étant donné que le tiers perd son délai de rétractation, il est possible de lui envoyer préalablement un projet avec un délai de réflexion.

 Lorsque la clause de substitution est activée, elle a pour effet de modifier la partie au contrat. La qualité d’acquéreur est ainsi transférée au tiers qui deviendra propriétaire lors de la signature de l’acte final. À noter, qu’il devra exécuter le contrat conformément à ce qui a été convenu entre le cédant et l’acquéreur initial qui reste solidairement responsable.

L’opération de substitution implique ainsi une connaissance du droit et de la fiscalité.

Clause de substitution : quels délais pour la mettre en jeu ?

La mise en jeu de la clause de substitution doit obligatoirement intervenir entre le moment de la signature du compromis de vente et celui de la signature de l’acte authentique. À défaut, la substitution ne pourra pas être appliquée. 

De plus, si l’acquéreur initial est un particulier, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Il convient donc d’attendre la fin de ce délai pour activer la clause de substitution. 

De même, si la personne substituée est un particulier, il bénéficie lui aussi d’un délai de 10 jours de rétractation à compter de l’activation de la clause de substitution. S’il se rétracte dans le délai imparti, l'acquéreur initial doit acheter le bien.