Comment louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous envisagez de la mettre en location sur une plateforme numérique comme Airbnb ? Vous vous interrogez sur les démarches à accomplir pour mettre en location Airbnb une résidence secondaire ? Et vous vous demandez quelle est la fiscalité en Airbnb pour une résidence secondaire ?
Réglementation, imposition, durée de location Airbnb, on vous explique tout ce que vous devez savoir pour louer votre résidence secondaire sur Airbnb.
Mini-Sommaire
Résidence secondaire et Airbnb : définition
Avant d’aborder les démarches et l’imposition d’un Airbnb en résidence secondaire, il est nécessaire de bien différencier la résidence secondaire des autres types d’habitation.
Quelle est la différence entre une résidence principale, secondaire ou meublé de tourisme ?
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Une résidence principale est le lieu où vous vivez effectivement et habituellement au 31 décembre, c’est-à-dire au moins 8 mois par an. Vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale, sauf de très rares exceptions.
La résidence secondaire, quant à elle, se définit par opposition à la résidence principale. En effet, la résidence secondaire est le lieu où vous séjournez occasionnellement. De plus, vous pouvez avoir plusieurs résidences secondaires.
D’autre part, le meublé de tourisme est un bien acheté en vue de le louer et meublé au sens de la loi. Cela correspond donc à un bien mis en location saisonnière. Il peut s’agir de tout ou partie de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est donc un logement où vous vivez occasionnellement au cours de l’année, c’est-à-dire moins de 4 mois par an. Vous pouvez être propriétaire ou locataire de votre résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’Airbnb ?
Airbnb est une plateforme numérique mettant en relation les propriétaires de biens meublés et les locataires de courte durée contre rémunération.
☝️ Bon à savoir : si vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire en longue durée, vous ne pouvez pas la louer comme meublé de tourisme sur Airbnb. En effet, vous devez signer un contrat de bail de location meublée avec le locataire.
Peut-on mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Oui, il est possible de mettre en location meublée sa résidence secondaire sur Airbnb.
En principe, vous pouvez disposer librement de votre résidence secondaire. Par conséquent, vous pouvez décider de la proposer comme location saisonnière y compris sur une plateforme comme Airbnb.
Cependant, au regard des difficultés pour se loger dans certaines villes de France, la loi est venue encadrer cette pratique et certaines démarches administratives préalables à la mise en location doivent être réalisées. Il existe donc certaines limites à la location sur Airbnb.
Quels sont les avantages de mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Mettre en location sa résidence secondaire sur Airbnb présente plusieurs avantages :
- la rentabilisation d’un bien immobilier dans lequel vous ne vivez pas quotidiennement ;
- le complément de revenus ;
- l’occupation du logement en votre absence ;
- la possibilité de disposer du bien à votre guise et aux périodes qui vous conviennent ; et
- l'absence de limite en Airbnb pour une résidence secondaire concernant le nombre de nuitées annuelles.
☝️Bon à savoir : pour une résidence secondaire, il n’y a pas de nombre de nuits maximum en Airbnb, sauf dans les zones tendues. Donc, il est possible de louer en Airbnb toute l’année dès lors qu’il s’agit de plusieurs locations de courte durée. Au contraire, pour une résidence principale, le maximum de nuits par an est fixé à 120.
Quelle est la réglementation de la résidence secondaire sur Airbnb ?
La loi Alur de 2014 et la loi Élan de 2018 sont venues encadrer la mise en location saisonnière sur Airbnb des résidences principales et des résidences secondaires.
La réglementation pour un Airbnb sur une résidence secondaire est donc très précise et dépend principalement de la commune où se situe le bien.
Airbnb et location meublée saisonnière : la réglementation applicable partout
La location saisonnière et sa réglementation sont spécifiques. Dès lors que vous envisagez de mettre un logement meublé de tourisme sur Airbnb, vous devez procéder au préalable à une déclaration en mairie.
La déclaration en mairie de la mise en location de la résidence secondaire en Airbnb est obligatoire.
Cette déclaration est gratuite et vous pouvez la faire directement en ligne. Cela vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra ensuite figurer sur votre annonce sur la plateforme.
D’ailleurs, lorsque vous mettez votre résidence secondaire sur Airbnb, la plateforme vous demande de fournir une déclaration sur l’honneur confirmant que vous avez bien réalisé les démarches préalables à la mise en location.
☝️ Bon à savoir : le non-respect de l’obligation de déclaration préalable en mairie est sanctionné par une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros.
Airbnb et résidence secondaire : la réglementation spécifique à certaines villes
Pour les Airbnb à Paris, la réglementation applicable est plus stricte. Il en est de même dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les villes de plus de 50 000 habitants considérées comme zones tendues. Par exemple, Bordeaux, Toulouse et Lyon entrent dans cette catégorie.
Ainsi, dans ces villes, il est nécessaire de faire une demande d’autorisation de changement d’usage. Dès lors, le bien meublé n’est plus considéré comme une habitation, mais comme un meublé de tourisme, c’est-à-dire un local commercial. À défaut d’autorisation, le nombre de jours maximum sur Airbnb pour une résidence secondaire est fixé à 120 nuits par an, comme pour une résidence principale.
☝️ Bon à savoir : comment louer plus de 120 jours par an en Airbnb ? Si vous souhaitez proposer en location votre résidence secondaire plus de 120 jours par an, vous pouvez recourir au bail mobilité qui peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
De plus, dans ces zones dites tendues, la commune peut mettre en place un principe de compensation qui consiste à obliger le propriétaire à compenser les mètres carrés qui auraient dû être à usage d’habitation. Concrètement, pour chaque mètre carré dont vous avez demandé le changement de destination, la mairie vous impose d’acheter un mètre carré de location commercial à transformer en habitation à mettre en location.
Cependant, le principe de compensation n’est pas appliqué dans les toutes les grandes villes situées en zone tendue. Par exemple, il est en vigueur à Paris et Bordeaux, mais à Marseille et sous certaines conditions à Lyon.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie en amont de votre projet pour connaître la réglementation applicable à votre commune.
Quelle est la fiscalité de la location d’une résidence secondaire sur Airbnb ?
En ce qui concerne la fiscalité applicable à la location d’une résidence secondaire sur Airbnb, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- l’imposition des revenus locatifs ;
- les cotisations sociales ; et
- la taxe de séjour.
L’imposition des revenus locatifs d’une résidence secondaire sur Airbnb
Pour l’imposition de vos revenus locatifs issus de la mise en location de votre résidence secondaire sur Airbnb, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- le régime micro-BIC de la location meublée qui est le régime par défaut dès lors que vos revenus locatifs n’excèdent pas 77.700 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs ; et
- le régime réel qui peut être choisi sur option si vos revenus ne dépassent pas le plafond du micro-BIC ou qui est automatiquement appliqué si vos revenus locatifs dépassent 77.700 € par an. Dans ce cas, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus pour réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu.
Quel que soit le régime fiscal choisi, vous devez déclarer l’ensemble de vos revenus locatifs de votre résidence secondaire dans le cadre de votre déclaration de revenus annuels.
Quelles cotisations sociales pour une résidence secondaire sur Airbnb ?
Vous n’êtes redevable de cotisations sociales que si vos revenus locatifs issus de votre résidence secondaire sont supérieurs à 23.000 € par an.
Au-delà de ce montant, les cotisations sociales correspondent à 17,2 % des revenus locatifs imposables.
Quelles sont les règles applicables à la taxe de séjour pour une résidence secondaire en Airbnb ?
Dans le cadre de la location de votre résidence secondaire sur Airbnb, la taxe de séjour est due par les locataires. Les règles et les montants applicables dépendent de chaque commune.
Pour les communes qui ont opté pour la taxe de séjour au réel, la plateforme Airbnb se charge de récolter la taxe de séjour et de la reverser à la mairie. Pour les autres communes, il vous appartient de vous rapprocher de la mairie pour connaître les démarches à effectuer.
FAQ
Peut-on mettre en location sa résidence principale sur Airbnb ?
Oui, vous pouvez mettre votre résidence principale en location sur Airbnb. Cependant, il existe une limite en Airbnb, de 120 nuits par an.
Peut-on mettre en location saisonnière un logement en copropriété sur Airbnb ?
Oui, il est possible de mettre en location saisonnière sur Airbnb un logement en copropriété. Toutefois, il est nécessaire de vérifier que cela ne va pas à l’encontre du règlement de copropriété. À défaut, il faudra faire une demande de dérogation auprès du tribunal.
Comment déclarer la location de ma résidence secondaire sur Airbnb ?
Pour déclarer votre résidence secondaire en location sur Airbnb, vous devez :
- procéder à la déclaration obligatoire en mairie ;
- faire la demande d’autorisation de changement de destination si vous êtes concerné ; et
- vous inscrire sur Airbnb comme propriétaire.
Principales sources législatives et réglementaires :
- articles 10 à 11 - Code général des impôts
- articles L324-1 à L324-2-1 - Code de tourisme
- articles D324-1 à R324-8 - Code de tourisme
- articles L631-7 à L631-10 - Code de la construction et de l’habitation
Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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