Tout savoir sur la location meublée en 2024

Vous cherchez à investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine et avoir une source de revenu complémentaire ? Avez-vous pensé à la location meublée ? Ce type de location présente de nombreux avantages pour le propriétaire du bien tout comme pour le locataire. Comment fonctionne la location meublée en 2022 ? Et en 2023 ? Quel est le régime d’imposition en location meublée ? Que faut-il prévoir dans le contrat de location meublée ? Legalstart vous explique tout.

Location meublée : 3 questions essentielles

Quand il s’agit de réaliser un investissement locatif, plusieurs distinctions sont à faire entre :

• location meublée et location vide ;
• location meublée courte et longue durée ;
• location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP).

Location meublée ou location vide ?

Une location meublée est un logement, appartement ou maison, qui contient tout le mobilier indispensable au locataire pour occuper normalement le bien. Le décret du 31 juillet 2015 établit pour les locations meublées une liste d'équipements que le propriétaire doit mettre à disposition du locataire.

Par exemple : une table, des sièges, des étagères de rangement, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, la literie, etc. 

Par ailleurs, un bail meublé, a une durée relativement courte pouvant aller de quelques jours à plusieurs mois.

Le propriétaire peut demander une caution en location meublée correspondant à deux loyers hors charges maximum. En effet, le dépôt de garantie est plus élevé que dans une location vide, afin de tenir compte de la valeur du mobilier présent pouvant être endommagé par le locataire.

Le locataire doit respecter un préavis en location meublée d’1 mois avant de prendre congé. Le propriétaire bailleur est soumis au régime des micro-BIC ou au régime réel.

Au contraire, dans une location vide, le propriétaire est seulement tenu de fournir un logement décent. Il peut prévoir une cuisine aménagée, mais le bien ne sera pas considéré comme meublé s’il n’y a pas toute la liste de mobilier exigée par le décret.

Le contrat de location non meublée est conclu pour une durée minimum de 3 ans. Le préavis du locataire est alors de 3 mois ou d’1 mois en zone tendue. 

Le propriétaire bailleur d’une location vide est soumis au régime micro-foncier ou au régime réel.

Voici un tableau récapitulatif des différences entre une location meublée et une location vide :

Location meublée courte ou longue durée ?

Pour ce qui est de la location meublée, vous pouvez choisir de la location courte ou longue durée. Chacune présente des avantages et des inconvénients.

La location meublée courte durée, aussi appelée location meublée saisonnière, permet de louer votre bien meublé de manière ponctuelle. Cela peut être utile par exemple pour une résidence secondaire que vous souhaitez mettre en location pendant que vous n’y êtes pas. Généralement, le rendement est plus important qu’en location longue durée. Cependant, en location courte durée, la logistique est plus importante : remise de clés, ménage, etc. se multiplient.

En location meublée longue durée, par principe, le locataire reste plus longtemps. La gestion du bien est donc moins chronophage. Bien que le rendement du bien soit un peu moins élevé que pour une location saisonnière, l’opération reste rentable. Cela est d’autant plus vrai qu’en location longue durée, il appartient au locataire de s’acquitter des taxes sur les ordures ménagères et de la taxe d’habitation locataire le cas échéant.

Enfin, si vous craignez les risques de loyers impayés, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé.

Location meublée non professionnelle ou location meublée professionnelle ?

La dernière distinction à faire concernant la location meublée concerne le statut du propriétaire. En effet, celui-ci peut être considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP) ou un loueur meublé non professionnel (LMNP).

Pour être LMNP, il faut que :

• le bien soit effectivement meublé au sens de la réglementation ;
• les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer.

Au contraire, il n’existe aucune condition de revenu pour le loueur meublé professionnel. Toutefois, ce dernier doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Cette différence de statut implique principalement une différence de régime fiscal. Par exemple, LMNP et avantages fiscaux différent de ceux en LMP, mais le régime de plus-value immobilière est plus avantageux pour lui.

Quelles sont les conditions d’un logement meublé ? 

Pour une location meublée, la liste des équipements en 2024 à fournir par le propriétaire est la suivante :

• une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres (volets, doubles-rideaux, stores, etc.) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale -6°C ;
• la vaisselle en quantité suffisante ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Il s’agit du mobilier et des équipements minimum à prévoir dans une location meublée. L’ensemble des éléments doit être présent. À défaut, la location est considérée comme vide.

Quels sont les avantages d’une location meublée par rapport à une location vide ?

La location meublée offre trois avantages principaux au propriétaire :

• une fiscalité intéressante ;
• un rendement locatif important ;
• la souplesse.

Avantage n°1 : location meublée, une fiscalité avantageuse

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, vous avez la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction de ce qui est plus avantageux au regard de votre situation et de celle du bien loué.

Avantage n°2 : un rendement plus élevé

Dans le cadre d’une location meublée, le rendement de l’investissement est au moins 10 % plus élevé que pour une location vide. Cette différence peut aller jusqu’à 30 % dans certains cas, notamment pour une location saisonnière dans les lieux de villégiature.

Avantage n° 3 : la souplesse de la location meublée

Autre avantage de la location meublée, la souplesse offerte par la durée relativement courte du bail. En effet, cela permet de pouvoir changer régulièrement de locataire sans avoir à réaliser de démarches particulières. Vous pouvez aussi récupérer le bien plus facilement à la fin de la période de location pour y vivre de manière définitive ou ponctuelle.

De plus, il est souvent très simple de trouver des locataires pour une location meublée. Les délais de vacances sont donc particulièrement courts.

Quelle imposition en location meublée ? 

Quelle fiscalité est applicable en location meublée ? 

Les revenus locatifs issus d’une location meublée relèvent des BIC, et non des revenus fonciers. Dès lors, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC en location meublée et le régime réel.

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Par conséquent, le calcul de l’impôt sur le revenu au titre des BIC ne se fait que sur la moitié des revenus générés par le bien meublé en location. Toutefois, ce régime est réservé aux loueurs meublés dont les revenus locatifs n’excèdent pas 77.700 € par an.

Si vous dépassez ce seuil, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel même si vous avez moins de 77.700 € de revenus locatifs annuels. Dans ce cas, vous pouvez déduire les amortissements et les charges liées au bien meublé en location, ce qui permet de réduire significativement l’assiette de l’impôt.

Par ailleurs, il existe deux cas d’exonération d’impôts sur les revenus locatifs de meublés :

• cas n°1 : les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 760 €, et il s’agit d’une location habituelle à des personnes qui n’y élisent pas domicile (chambres d'hôtes) ;
  
  
• cas n°2 : la location meublée est la résidence principale du locataire et le prix du loyer est dans une limite raisonnable.

Comment déclarer les revenus locatifs d’une location meublée ?

Vous vous demandez comment déclarer une location meublée à l’année ou saisonnière ? Sachez que vous devez déclarer vos revenus locatifs de l’année civile précédente au moment de la déclaration annuelle de vos revenus. Ainsi, les revenus locatifs perçus en 2023 seront déclarés en 2024.

Il convient alors de compléter la case 2042 C pro pour les LMNP.

Comment changer de régime en location meublée ? 

Comment passer d’une location nue à une location meublée ?

Si actuellement le bien que vous avez mis en location est vide, mais que vous souhaitez le transformer en location meublée, aucune démarche administrative particulière n’est nécessaire.

Il faut cependant :

• équiper le logement avec tout le mobilier exigé par le décret pour être considéré comme un bien meublé ;
• procéder au changement entre deux contrats de bail. Il faut donc attendre que le logement soit libre de tout occupant avant de pouvoir changer son statut.

Comment passer d’une location meublée à une location nue ?

Au contraire, si actuellement vous proposez à la location un bien meublé et que vous souhaitez désormais faire de la location vide, il vous suffit de retirer les équipements présents lorsque le locataire actuel rend le logement. Cela est beaucoup plus simple que dans la situation précédente puisque le bail est conclu pour une durée plus courte.

À cette occasion, plusieurs démarches doivent être accomplies :

• une déclaration de cessation d’activité auprès du greffe du tribunal ;
• une déclaration à l'administration fiscale. Si vous êtes LMNP, il s’agit d’une simple information. Mais si vous êtes LMP, il est fort probable que vous deviez vous acquitter de plus-values professionnelles. 

Quelles sont les charges déductibles de mes revenus locatifs ?

La question des charges déductibles des revenus locatifs en meublé concerne uniquement les loueurs qui sont soumis au régime réel.

En effet, dans le cadre du micro-BIC, l’abattement forfaitaire dispense d’avoir à faire l’inventaire des charges à déduire. Cependant, dans certains cas, il est plus intéressant de faire le calcul et donc d’opter pour le régime réel.

Les loueurs de meublés assujettis au régime réel peuvent déduire des revenus locatifs, les charges :

• exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou rattachées à la gestion normale de l'entreprise ;
• correspondant à une charge effective et appuyées de justifications suffisantes ;
• comprises dans l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il n’existe pas de liste limitative comme pour les revenus fonciers. Cependant, à titre d’exemple, nous pouvons citer :

• les frais d’agence ;
• les frais de comptabilité ;
• les cotisations d’assurance ;
• la taxe foncière ;
• l’achat du mobilier pour meubler le logement ou le renouveler ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de notaire ;
• etc.

Il est également possible de déduire les amortissements.

Tout savoir sur le bail de location meublée

Comment rédiger un bail de location meublée ? 

Le bail de location meublée est un contrat de location meublé qui formalise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, donc au moins deux exemplaires.

Si le logement est la résidence principale du locataire, le contrat de location meublée doit comporter les mentions du bail réglementaire relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail de location meublée ?

 Le bail de location meublée doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• nom et domicile du propriétaire ;
• nom et adresse du gestionnaire du bien, le cas échéant ;
• nom du locataire ;
• date de prise d’effet du contrat de bail et sa durée ;
• destination du logement ;
• surface habitable ;
• description du logement ;
• nature et montant des travaux effectués depuis le dernier contrat de location ou renouvellement ;
• montant du loyer et modalités de paiement ;
• montant du dernier loyer payé par le précédent locataire ;
• modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel) ;
• montant du dépôt de garantie, le cas échéant ;
• montant des dépenses de chauffage théoriques.

De plus, certains documents doivent être annexés au contrat de bail de location meublée comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’état des lieux du meublé.

Quelle est la durée d’un bail de location meublée ?

En dehors des cas de location saisonnière, la durée du bail de location meublée est d’1 an ou de 9 mois pour la location à un étudiant.

Comment mettre fin à un bail de location meublée ?

Le locataire peut mettre fin au contrat de location meublée à tout moment, sous réserve de respecter le préavis d’un mois. Il peut notifier sa décision au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception, par acte d’huissier ou remettre en main propre la lettre de résiliation au propriétaire contre récépissé.

De son côté, le propriétaire peut mettre fin au bail de location meublée à l’échéance du contrat ou par anticipation dans l’un des cas suivants :

• reprise du logement afin de l’occuper lui-même ou un membre de sa famille ;
• vente du bien ;
• invocation d’un motif sérieux et légitime.

Le propriétaire doit alors fournir les justificatifs correspondants à sa situation. Il doit respecter un préavis de 3 mois.

FAQ 

Comment fixer le loyer d'une location meublée ?

Le loyer d’une location meublée est librement fixé par le propriétaire en fonction de différents critères :

• la superficie du logement ;
• l’emplacement ;
• la qualité du mobilier mis à disposition ;
• le marché locatif ;
• les charges ;
• l’amortissement.

Toutefois, dans les zones tendues, la fixation du loyer est encadrée par la loi.

Comment faire de la location meublée saisonnière ? 

La location meublée saisonnière, c’est-à-dire la location meublée de courte durée, ne nécessite pas toujours de faire une déclaration en mairie. Ainsi, si vous louez votre résidence principale moins de 4 mois dans l’année, aucune démarche particulière n’est nécessaire. Au-delà de cette durée, ou si vous louez un autre bien, il convient de faire une déclaration en mairie. Il en est de même dans les communes de plus de 200 000 habitants où la déclaration en mairie est obligatoire pour les locations meublées, y compris d’une résidence principale.

Comment déclarer une location meublée de tourisme ?

Pour déclarer une location meublée de tourisme, vous pouvez compléter et signer le formulaire Cerfa n° 14004*04 « Déclaration en mairie des meublés de tourisme » et l’envoyer à votre mairie ou utiliser le service de télédéclaration.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 34 à 35 A - Code général des impôts
• Article L 631-7 - Code de la construction et de l’habitation
• Articles 35 bis et 35 ter - Code général des impôts