Comment devenir Loueur meublé Professionnel (LMP) ?

Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée, et vous hésitez entre le statut de LMNP et le LMP. Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est souvent moins connu du grand public. Pourtant, il présente aussi certains avantages, notamment si vous avez envie de faire de la location meublée une activité prédominante dans vos sources de revenus. Cela est d’autant plus vrai, que vous pouvez avoir le statut de LMNP avec la création d’une société ou non.

Qu’est-ce que le statut de LMP ? Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? Comment devenir loueur meublé professionnel ? On vous explique tout.

LMP : définition

Pour louer en meublé, vous avez le choix entre plusieurs statuts dont LMP ou LMNP.

Que signifie LMP ?

LMP signifie loueur meublé professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal qui permet comme son nom l'indique de louer en meublé en tant que professionnel, par opposition au statut de LMNP (loueur meublé non professionnel).

Dès lors, cela implique que le propriétaire propose à la location un bien meublé au sens de la loi. En location meublée une liste d’équipements obligatoires doit être respectée.

Par ailleurs, il est possible d’exercer l’activité de loueur meublé professionnel en étant en société ou non.

LMNP ou LMP ?

La location meublée professionnelle (LMP) s’oppose à la location meublée non professionnelle (LMNP). Alors, si l’on doit faire le parallèle LMP vs. LMNP quel statut est le plus avantageux ? En réalité, cela dépend de votre situation et de vos objectifs.

En effet, avant toute chose pour choisir entre LMP ou LNMP, il faut en connaître les conditions d'éligibilité. Ainsi, pour bénéficier du statut LMNP les conditions sont les suivantes :

• être un contribuable français ;
• mettre en location un logement meublé ;
• avoir des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € ou n’excédant pas 50 % des revenus du foyer.

La location meublée non professionnelle est donc réservée aux personnes ayant de faibles revenus locatifs et qui ne souhaitent pas faire de cette activité leur activité principale.

Au contraire, il n’y a pas de seuil en LMP en termes de revenus maximum. Vous pouvez développer cette activité à votre guise et en faire votre principale source de revenus si vous le souhaitez.

Par conséquent, le match LMNP vs. LMP dépend principalement de la place que vous souhaitez accorder à cette activité de location meublée.

Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP) ? 

Pour être LMP professionnel, plusieurs conditions cumulatives sont requises :

• les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23.000 € ;
• les recettes locatives annuelles correspondent à plus de la moitié des revenus du foyer fiscal ;
• louer un bien meublé (logement locatif meublé au sens de la loi, gîtes, résidence de services, etc.).

Si vous souhaitez être LMP, ces conditions doivent être remplies. Dans le cas inverse, vous serez automatiquement considéré comme un LMNP.

Comment obtenir le statut LMP ? 

Les démarches pour devenir LMP sont relativement simples. En effet, pour obtenir le statut LMP, vous devez :

1. réaliser une déclaration d'activité sur le guichet unique dans le délai maximum de 15 jours de la mise en location du bien meublé ;
2. réceptionner votre numéro Siret qui devra être indiqué sur votre déclaration de revenus ;
3. établir un bail de location meublé avec le locataire.

Comment fonctionne le statut LMP ?

Le statut LMP est avant tout un régime fiscal. Une fois le statut obtenu, vous n’avez rien de particulier à faire. Cela n’a d’impact que sur votre déclaration de revenus annuelle lors de laquelle vous devez indiquer le montant de vos revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le numéro Siret.

Vous êtes ensuite imposé sur vos revenus locatifs selon le régime micro-BIC ou le régime réel que nous détaillerons un peu plus loin.

Si vous avez choisi d'exercer l'activité de LMP en entreprise, la fiscalité va dépendre du régime choisi. Ainsi, pour une société à l'impôt sur le revenu, ce sont les associés qui déclarent chacun leur quote-part de revenus locatifs ;  tandis que pour une société à l'impôt sur les sociétés (IS), c'est la société qui est imposée directement.

Quels sont les avantages du statut LMP ? 

Avant de se lancer en LMP, les avantages et les inconvénients doivent être bien connus. Nous vous proposons donc de commencer par les avantages de statut.

En ce qui concerne le statut LMP, la fiscalité est particulièrement avantageuse.  

Tout d’abord, il est possible de déduire un éventuel déficit foncier de vos revenus, et ce, sans limitation de montant. Ainsi, si à la fin de l’année vos charges sont plus importantes que vos dépenses, vous pouvez déduire ce déficit pour diminuer l’assiette de votre impôt sur le revenu. Cela n’est pas possible en LMNP. Toutefois, cette possibilité n’est admise que lorsque le déficit n'est pas causé par les amortissements. 

De plus, la fiscalité en LMP permet de reporter le déficit lié aux amortissements sur les 6 années suivantes.

En LMP, la plus-value professionnelle a vocation à s’appliquer, et non la plus-value immobilière. 

Par conséquent, en fonction de la durée de détention du bien, le taux d’imposition LMP applicable diffère :

• le bien meublé est détenu depuis moins de 2 ans, la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu ;
• le bien meublé est détenu depuis plus de 2 ans, la plus-value est imposée à 30 % prélèvements sociaux compris.

Cependant, le loueur meublé professionnel qui exerce sous ce statut depuis au moins 5 ans peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Cette exonération est totale si ses recettes locatives n’excèdent pas 90.000 € par an. Elle peut être partielle si le montant des recettes locatives annuelles est compris entre 90.000 et 126.000 €.

Enfin, les biens meublés détenus sous le statut LMP sont considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, ils ne sont pas soumis au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les inconvénients de la LMP ?

Pour la location meublée professionnelle, la fiscalité avantageuse a une contrepartie. C’est pourquoi les inconvénients de la LMP doivent aussi être pris en compte. Il s’agit principalement de :

• la nécessité de tenir une comptabilité complète ;
• le paiement des taxes professionnelles comme la contribution économique territoriale (CET) et les cotisations sociales ;
• l’obligation d’avoir des recettes locatives supérieures à 23.000 € par an qui implique d’avoir un parc immobilier relativement conséquent, et donc de réaliser des investissements importants.

Par ailleurs, en LMP, les cotisations sociales sont devenues obligatoires depuis le 1er janvier 2021. Le taux des cotisations sociales est alors fixé entre 35 et 40 % des bénéfices. Toutefois, des abattements fiscaux peuvent être appliqués :

• 60 % si vous pratiquez la location de courte durée et la location de biens ;
• 87 % lorsque vous louez des locaux d’habitation de tourisme classés.

Quelle est la fiscalité applicable sous le statut LMP ?

Les régimes d’imposition en LMP

La question de l’imposition en LMP est importante d’autant que vous avez le choix entre deux régimes : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC en LMP

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Il est réservé aux LMP dont les recettes locatives sont inférieures à 77.700 € par an. Ce régime est avantageux si vos charges locatives ne représentent pas plus de la moitié de vos recettes.

Le régime réel en LMP

De son côté, le régime réel est automatiquement appliqué dès lors que vous réalisez des recettes locatives supérieures à 77.700 € par an. Il se décline en deux versions :

• le régime réel simplifié pour les LMP dont les recettes locatives annuelles sont comprises entre 77.700 € et 264.000 € ;
• le régime réel normal pour les LMP dont les recettes locatives annuelles excèdent 

  264.000 €.

Vous pouvez aussi opter pour le régime réel même si vos recettes locatives sont inférieures au seuil LMP de 77.700 €. Cela est particulièrement intéressant si vos charges représentent plus de 50 % de vos recettes locatives. 

En effet, au régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges et d’amortissements sous réserve de fournir les justificatifs associés. Il s’agit notamment des intérêts d’emprunt, des frais de notaire, des cotisations d’assurance, des travaux de réparation, de l’achat d’équipements, etc. Cela vous permet d’optimiser vos revenus locatifs en réduisant l’assiette de calcul de l’impôt. 

Comme vu précédemment, il est possible de déduire un éventuel déficit de l’impôt sur le revenu et/ou de le reporter sur les années suivantes.

LMP et TVA : comment ça marche ?

La location LMP sans prestation de service (hors chambre d’hôte par exemple) n’est pas soumise à la TVA.

FAQ

Comment devenir loueur meublé professionnel ?

Si vous remplissez les critères nécessaires pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel, vous pouvez procéder à la réalisation des démarches pour obtenir ce statut. En premier lieu, vous devez inscrire votre activité de location en ligne, puisque la déclaration d'activité liée à la location doit être effectuée dans les quinze jours suivant la mise en location du bien meublé. Depuis janvier 2023, cette démarche se fait exclusivement en ligne sur un site dédié. Une fois votre dossier complet et transmis, vous recevrez votre numéro de SIRET, qui confirme l'immatriculation de votre activité. Enfin, pour, vous aurez à établir un contrat de location meublée avec votre locataire.

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Les statuts de LMP et le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) offrent tous deux la possibilité de constituer un patrimoine immobilier dans des conditions juridiques et fiscales avantageuses.
Toutefois, ils s’adressent à des profils d'investisseurs différents. En effet, pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, certaines conditions doivent être remplies. Vous devez être un contribuable français, mettre en location un logement meublé et percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ou ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer. Ainsi, il est intéressant de se pencher sur le statut de LMNP pour les non-professionnels qui disposent de revenus locatifs modestes et ne souhaitent pas faire de cette activité leur source principale de revenus. En revanche, vous n’avez aucune limite en termes de revenus maximum pour louer en meublé professionnel. 

Quel est le meilleur statut pour louer un appartement ?

Pour louer un appartement meublé, vous pouvez choisir entre le statut LMNP et le statut LMP. Le choix entre les deux statuts dépend principalement du montant des recettes locatives attendues. Si elles sont inférieures à 23.000 €, le statut LMNP a vocation à s’appliquer. Au-delà de 23.000 €, c’est le statut LMP qui s’applique. 

D’autre part, pour louer un appartement vide, aucun statut spécifique n’est prévu. Vous pouvez le faire en tant que particulier ou à travers une société comme une SCI par exemple.

Pourquoi choisir la LMP ?

De nombreux avantages de la location meublée existent :

• déduction d’un éventuel déficit ;
• plus-value professionnelle ;
• absence d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• choix entre régime micro-BIC et régime réel en fonction du montant des recettes locatives.

Quels impôts locaux pour de la location meublée professionnelle ?

Par exemple, en LMP en tant que professionnel, les impôts locaux à prévoir sont :

• la taxe foncière ;
• la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d’affaires dépasse 500.000 €.

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article 155 - Code général des impôts
• Article 261 D - Code général des impôts
• Article 1586 - Code général des impôts