Est-ce intéressant d’opter pour le régime fiscal réel en LMNP ?

Vous envisagez de louer un bien meublé sous le statut LMNP ? Vous vous interrogez sur le régime fiscal en LMNP ? Plus précisément, vous vous demandez, quel régime fiscal entre le micro BIC ou le réel est le plus avantageux en LMNP ?

Pour répondre à ces questions, il faut bien comprendre en quoi consiste le régime réel, et ce qu’il implique dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. Legalstart vous explique tout ce que vous devez savoir sur le LMNP et le régime fiscal réel.

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Le régime réel consiste à avoir une imposition en LMNP calculée sur la différence entre les recettes locatives et les dépenses et investissements réalisés par le propriétaire. Seul le reliquat positif est déclaré par le propriétaire bailleur au moment de sa déclaration de revenus annuelle.

Le régime réel en location meublée consiste donc à réduire l’assiette de l’impôt grâce à des déductions de charges au réel, c’est-à-dire correspondant à un calcul précis et pouvant être justifié par des documents comme des factures.

Une LMNP au réel s’oppose donc à une LMNP au micro-BIC qui elle ne va pas calculer précisément le montant des charges à déduire puisqu’un abattement forfaitaire de 50 % a vocation à s’appliquer. Un montant minimum de 305 € est appliqué.

LMNP : régime réel simplifié ou régime réel normal ?

Quand on parle de régime réel, il en existe en fait deux déclinaisons. D’une part, le régime réel simplifié en location meublée, et d’autre part, le régime réel normal en LMNP.

Le régime réel simplifié en LMNP

En LMNP, le régime réel simplifié, comme son nom l’indique, permet de bénéficier du régime réel tout en profitant d’obligations allégées.

Pour être assujetti de plein droit au régime réel simplifié, il faut remplir les conditions suivantes :

• avoir des recettes annuelles supérieures à 77.700 € HT ;
• mais qui n’excèdent pas 188.700 € HT.

Toutefois, il est possible d’opter pour une LMNP au réel simplifié même sans atteindre 77.700 € de recettes.

Pour cela, il convient d'exercer une option pour le régime réel en location meublée, et plus précisément une LMNP au régime fiscal réel simplifié.

Le régime réel normal en LMNP

En ce qui concerne le régime réel normal, il s’applique dès lors que les recettes annuelles excèdent 264.000 € HT.

Or, en location LMNP, les recettes locatives ne peuvent pas être supérieures à 23.000 € par an. Par conséquent, en LMNP, le régime fiscal au réel applicable est nécessairement le régime réel simplifié.

Quels sont les avantages d’une LMNP au régime réel ?

En LMNP, le régime fiscal réel est plus avantageux que le micro-BIC dans la majorité des cas.

En effet, il est très fréquent que les charges et amortissements déductibles représentent plus de 50 % du chiffre d’affaires. Donc pour le loueur meublé non professionnel, il est plus intéressant de faire le calcul précis que de se voir appliquer l’abattement forfaitaire du régime fiscal micro-BIC.

Donc en location meublée, le régime réel et le régime micro-BIC se départagent en fonction du poids des charges par rapport aux recettes encaissées :

• si les charges déductibles et les amortissements représentent moins de 50 % des recettes locatives, le régime micro-BIC est plus adapté ;
• si les charges déductibles et les amortissements représentent plus de 50 % des recettes locatives, le régime réel est plus avantageux.

Par conséquent, en LMNP, le régime fiscal réel permet d’optimiser son imposition.

Par ailleurs, si vous optez pour le régime réel en LMNP alors que vous ne dépassez pas le plafond du micro-BIC, vous bénéficiez également d’autres avantages comme :

• une réduction d’impôts sur les honoraires comptables si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA) ;
• une possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition en cas d’achat d’un bien meublé dans une résidence de services neuve.

Comment opter pour le régime réel en LMNP ? 

Par pratique, LMNP et régime micro-BIC sont le principe. Donc, pour être soumis au régime réel simplifié en LMNP, il faut en faire la demande expresse auprès de l'administration.

Vous pouvez exercer l’option pour le régime réel simplifié en location meublée à deux moments :

• Au début de l’activité, vous pouvez indiquer lors de votre déclaration LMNP que vous souhaitez être assujetti au régime réel simplifié.
  
  
• En cours d’activité, vous avez la possibilité de changer de régime fiscal afin de passer du micro-BIC au régime réel simplifié. Pour cela, vous devez adresser un courrier recommandé au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez.

Une fois l’option pour le régime réel simplifié en LMNP demandée, elle se renouvelle automatiquement tous les ans. Vous gardez la possibilité de revenir au régime micro-BIC si vous le souhaitez.

LMNP au régime réel : les charges déductibles

Aucun texte légal ne donne une liste précise des charges déductibles pour les LMNP au régime réel. Cependant, trois conditions cumulatives sont nécessaires pour pouvoir déduire une charge des recettes locatives.

Ainsi, la charge doit :

• être exposée dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;
• correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
• être comprise dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Concrètement, sont déductibles, toutes les charges engagées par le propriétaire pour l’entretien, la gestion et l’amélioration du logement meublé.

Il peut notamment s'agir des dépenses suivantes (liste non-exhaustive) :

• intérêts d’emprunt ;
• charges de copropriété ;
• travaux et réparations ;
• taxe foncière ;
• cotisations d’assurance ;
• honoraires de l’expert-comptable ;
• honoraires d’agence de location ;
• achats de petits matériels de moins de 500 € ;
• frais de procédure en cas de litige ;
• provisions pour risques d’impayés ;
• etc.

Pour savoir, si la déduction charge possible au régime réel est plus avantageuse qu’en micro-BIC, il convient donc de faire un rapide calcul.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui perçoit 600 € de loyers par mois, soit 7.200 € par an :

Dans cet exemple, le régime fiscal réel en LMNP est donc plus intéressant.

LMNP au régime réel : l’amortissement

En plus des charges, il est possible de déduire les amortissements des recettes locatives pour les LMNP au régime réel.

En LMNP l’amortissement permet de tenir compte de la baisse de valeur d’un bien du fait de l’usage et du temps. En pratique, on répartit le coût du bien, sur une durée donnée, correspondant à la durée d’usage prévue, et on constate une dépréciation de sa valeur chaque année. C’est un jeu d’écriture comptable qui permet de réduire une nouvelle fois l’assiette de l’impôt, c’est-à-dire le bénéfice taxable.

Ainsi, dès lors que le bien meublé est inscrit à l’actif, il est possible de déduire les amortissements suivants :

• l’amortissement des locaux ;
• l’amortissement du matériel et du mobilier ;
• l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

LMNP au régime réel : les obligations comptables

Contrairement au régime micro-BIC, en LMNP, le régime réel impose certaines obligations comptables. Cela s’explique par le fait que le propriétaire doit pouvoir justifier les déductions pratiquées auprès de l’administration fiscale.

Au régime réel simplifié, vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’aide de la déclaration 2031 par télétransmission au centre des impôts. Cette télédéclaration de vos revenus de location meublée au régime réel simplifié doit également comprendre les pièces suivantes :

• le bilan simplifié détaillant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice ;
• le compte de résultat simplifié comprenant les rubriques résultat comptable et résultat fiscal ;
• le tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values ;
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
• le tableau indiquant la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice.

Bien que les obligations comptables pour les LMNP au régime fiscal réel simplifié soient moins lourdes que pour le régime réel normal, il est fréquent que les loueurs fassent appel à un expert-comptable.

Pour ce qui est du statut LMNP, le régime fiscal au réel simplifié présente donc de nombreux avantages. En contrepartie, il est nécessaire de se soumettre aux obligations comptables qui peuvent cependant être prises en charge par un expert-comptable. Le statut LMNP présente d’autres avantages, notamment en termes de fiscalité.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 34 - Code général des impôts
• articles 35 - Code général des impôts
• article 50-0 - Code général des impôts