Comment rédiger une lettre de résiliation de bail ?

Si vous souhaitez quitter votre logement ou donner congé à votre locataire, vous vous demandez sans doute comment écrire une lettre de résiliation de bail. La rédaction du courrier de résiliation de bail est à faire avec attention. En effet, vous devez y inscrire certaines mentions obligatoires et vous renseigner sur les délais de préavis à respecter. Voici nos astuces pour réussir l’écriture de votre lettre de rupture d’un bail de location.

Comment résilier un bail ?

Pour quels motifs résilier un bail ?

Un locataire peut quitter à tout moment son logement à condition d’avertir en avance le propriétaire (ou l’agence immobilière en charge de  la gestion du bien). L’information prend la forme d’un congé, matérialisé par l’envoi d’une lettre de résiliation de bail par le locataire.

Le bailleur a également la possibilité de donner congé à son locataire, mais de manière beaucoup plus encadrée. Il doit attendre l’échéance (date d’anniversaire du bail) et seulement certaines motivations sont admises. Dans le cas d’une location d’un logement vide ou meublé, il pourra le faire pour :

• motif légitime et sérieux ;
• habiter le logement ; ou
• le vendre.

À la marge, il existe le cas des logements régis par la loi de 1948 pour lesquels le bailleur ne peut donner congé que pour occuper lui-même ou effectuer certains travaux.

Dans tous les cas, l’envoi de la lettre de résiliation de bail par le propriétaire devra exposer son motif.

Quels sont les délais de préavis ?

Donner congé suppose le respect d’un délai de préavis pour le locataire. Son point de départ est fixé au moment où le bailleur prend connaissance du congé. Par exemple, il prend effet à la date où il en a accusé réception dans le cas d’une expédition par lettre recommandée. 

De manière générale, le délai de préavis est de 3 mois pour les logements vides. Dans certains cas, le délai peut être réduit à un mois, notamment lorsque :

• votre état de santé justifie un changement de logement ;
• vous êtes bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ;
• votre appartement est situé en zone tendue ;
• vous obtenez un logement social ; ou
• vous perdez votre emploi.

Pour le cas d’un bail de location meublée, le délai du préavis à respecter sera de 1 mois.

Comment rédiger une lettre de résiliation de bail ?

Vous devrez mentionner dans votre courrier de résiliation de bail les éléments classiques contenus dans une lettre, à savoir :

• les informations sur l’expéditeur (vous) : vos nom et prénom, votre adresse ;
• les informations sur le destinataire (le propriétaire) : nom, prénom, adresse ;
• l’objet du courrier : « notification de congé de logement » ; et
• la date, le lieu ainsi que votre signature.

L’idée est d’informer le bailleur que vous souhaitez quitter le logement. Nous vous recommandons  d’insérer, en fin de courrier, une phrase indiquant au propriétaire qu’il conviendra de fixer une date pour la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux. Vous pouvez ajouter le jour de votre déménagement pour information.

Pour le reste des mentions obligatoires, elles sont à distinguer en fonction du type de location et selon si l’appartement est situé en zone tendue.

Lettre de résiliation de bail d’une location meublée

La lettre de résiliation de bail meublé citera l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs et en précisera son texte. Le délai de préavis pour une location meublée étant d’un mois, vous indiquerez que le congé prendra effet un mois après la date de la remise du courrier.

Lettre de résiliation de bail d’une location vide

Dans le cas général, votre lettre de résiliation d’appartement vide renseignera le préavis normal de 3 mois. Si vous bénéficiez d’un préavis réduit d’un mois, mentionnez-le en n’oubliant pas de le justifier, par la copie d’un document officiel par exemple. À la suite, rédigez une phrase expliquant que le congé prendra effet un ou trois mois après la date de la remise du courrier.

Lettre de résiliation de bail pour les zones tendues

En zone tendue, vous profitez d’un préavis réduit à un mois. Il suffit de l’indiquer dans votre lettre de résiliation de bail locatif par la formule suivante par exemple : « je souhaite quitter mon logement, situé en zone tendue ». Vous devrez faire référence à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour le justifier. Aussi, joignez la copie du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et son annexe.

Comment envoyer une lettre de résiliation de bail ?

Qui signe la lettre de résiliation ?

Votre situation personnelle a une incidence sur les signatures à apposer sur votre lettre de résiliation de bail et votre départ.

Le cas du célibat

Si vous avez signé seul le bail, vous êtes le seul à apposer votre signature sur le courrier. Par contre, toutes les personnes qui vivent avec vous doivent quitter le logement en même temps que vous.

Le cas du mariage

Pour quitter le logement, les époux doivent adresser le congé ensemble. Si l’un des deux ne signe pas la lettre, il demeurera titulaire du bail et pourra conserver le logement. Mais attention, l’autre époux restera solidaire pour le paiement du loyer.

Le cas du PACS

Dans le cas où les deux partenaires ont signé le bail, et qu’ils souhaitent y mettre fin, ils peuvent :

• soit adresser une seule lettre de congé avec leurs deux signatures ;
• soit envoyer simultanément un courrier chacun.

Pareil que pour le mariage, si seulement l’un des deux donne congé, l’autre pourra rester dans le logement. Et le partenaire qui donne congé subsiste solidaire pour le paiement du loyer.

Lorsqu’un seul partenaire a signé le bail et donné congé, l’autre devra quitter le logement en même temps. 

Enfin, si un seul des partenaires a signé le bail, mais que tous les deux en sont titulaires, ils doivent donner congé en signant la même lettre ou en envoyant chacun une de leur côté de manière simultanée. Pareillement, si un seul des deux donne congé, l’autre peut rester en place, mais l’autre sera solidaire pour le règlement du loyer.

Le cas du concubinage

Pour mettre fin au bail lorsque deux concubins ont signé le bail, ils doivent envoyer ensemble une lettre ou en expédier une simultanément chacun de leur côté. Si un seul donne congé, l’autre pourra rester dans le logement.

Si vous donnez congé d’un bail que vous avez signé seul, et que vous vivez en union libre dans l’appartement, votre conjoint devra partir en même temps que vous.

Quels sont les moyens possibles pour l’envoi ?

La demande de résiliation de bail doit être écrite et peut être réalisée grâce à plusieurs options au choix :

• une remise en main propre contre émargement ou récépissé signé ;
• la notification d’un acte de commissaire de justice ; ou
• une lettre recommandée avec avis de réception.

Il n’est pas possible de donner congé par email, même si un accord est donné par retour de courriel. Par contre, vous pouvez tout à fait utiliser la lettre recommandée électronique (LRE) qui suppose un accord du destinataire sur ce mode d’envoi.

Quand envoyer une lettre de résiliation de bail ? 

Si le propriétaire donne congé

Durée du délai de préavis

La durée du délai de préavis dépend du type d’appartement :

• 6 mois pour un logement loué vide ; et
• 3 mois pour un logement meublé.

C’est la date de réception du courrier de résiliation de bail qui marque le point de départ du délai, et non le jour d’envoi. Il faut que le locataire ait reçu la lettre au moins 3 ou 6 mois avant la date d’échéance du bail (date d’expiration). Nous vous conseillons de prévoir une marge de quelques jours pour être sûr de ne pas rater la date.

Calcul du délai de préavis

Prenons un exemple avec une date d’échéance au 15 décembre. Le locataire doit avoir reçu la lettre de congé au maximum le 15 juin pour un logement vide, et le 15 septembre pour un logement meublé. Lorsque la date d’échéance tombe le dernier jour d’un mois, peu importe que les chiffres ne soient pas identiques, il faudra conserver le dernier jour d’un mois pour la date de réception.

Les jours fériés et les week-ends ne sont pas exclus du calcul. Si le délai de préavis se termine un dimanche, le locataire devra quitter les lieux au maximum ce jour-là. Par contre, lorsque le congé est remis par anticipation, le délai commence quand même à courir 3 ou 6 mois avant la date de fin de bail.

Si le locataire donne congé

Pour rappel, le délai de préavis est de 3 mois pour les logements loués vides (sauf cas particulier) et de 1 mois pour les appartements meublés. Le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre la date d’échéance du bail. 

Le délai débute lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) prend connaissance de la lettre de résiliation du bail de location :

• à la remise en main propre contre émargement ou récépissé signé ;
• à la réception de la lettre recommandée avec avis de réception ; ou
• le jour de la signification de l’acte de commissaire de justice.

Exemple de modèle d’une lettre de résiliation de bail

Voici un exemple de lettre de résiliation bail pour chaque situation que vous pourrez rencontrer en tant que locataire.

Exemple de courrier d’une lettre de résiliation de bail (1 mois)

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail de 1 mois.

Exemple de courrier d’une lettre de résiliation de bail (3 mois)

Voici une idée de lettre de résiliation de bail de 3 mois.

FAQ

Comment faire une lettre de résiliation de bail ?

Pour solliciter une rupture de bail, une lettre écrite est nécessaire. Les indications traditionnelles sont à noter : expéditeur, destinataire, objet du courrier, date, lieu et signature. Vous devez inscrire certaines mentions obligatoires en fonction de votre situation, en particulier la durée du délai de préavis et le motif du congé. Demandez au bailleur de vous contacter pour établir l’état des lieux de sortie et la remise des clés. 

Comment rédiger une lettre de préavis de 1 mois ?

Vous pouvez commencer par informer le propriétaire de votre intention de quitter votre appartement. Précisez que vous bénéficiez d’un préavis réduit ou que votre logement est situé en zone tendue. N’oubliez pas d’indiquer que le congé prendra effet 1 mois après la date de réception de ce courrier. Vous pouvez vous servir de notre modèle de résiliation de bail.

Que faire après la résiliation d’un bail ?

Après l’envoi de la lettre de fin de bail, il faudra attendre que le préavis s’écoule entièrement. Fixez une date de remise des clés. Le jour de l’état des lieux de sortie, vous devrez rendre un logement propre et conforme à l’entrée. S’il n’y a pas de problème, vous recouvrerez votre dépôt de garantie. Le propriétaire vous remettra un décompte des charges récupérables au prorata du nombre de mois de l’année en cours. Vous pouvez demander à obtenir la dernière quittance de loyer.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour bien rédiger votre lettre de résiliation de bail.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts ;
• Article 667 du Code de procédure civile ;
• Article 641 du Code de procédure civile ;
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.