Faute professionnelle d'un agent immobilier : dans quels cas est-elle retenue ?

La faute professionnelle d'un agent immobilier peut avoir des conséquences importantes pour les propriétaires, les acquéreurs ou les locataires concernés. Ce manquement, qu’il soit lié à une négligence, un défaut de conseil ou une infraction aux règles, engage la responsabilité du professionnel. 

Comprendre les obligations de l’agent et les recours possibles permet de mieux protéger ses droits en cas de litige. Legalstart vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une faute professionnelle ?

La faute professionnelle d’un agent immobilier désigne un manquement à ses obligations légales, réglementaires ou contractuelles dans l’exercice de son métier. 

Elle peut concerner :

• des propriétaires ;
• des acquéreurs ;
• des locataires ;
• ou toute autre partie impliquée dans une transaction. 

Ce manquement peut prendre plusieurs formes :

• défaut de conseil ;
• négligence dans les vérifications ;
• non-respect des formalités légales ;
• dépassement de pouvoir ;
• ou encore comportement intentionnel préjudiciable. 

Pour engager sa responsabilité, 3 conditions doivent être réunies :

• une faute avérée ;
• un dommage subi par la victime ;
• et un lien de causalité entre les deux.

Dans quels cas la faute professionnelle d’un agent immobilier peut-elle être retenue ?

Faute professionnelle de l’agent immobilier envers le propriétaire

Un agent immobilier peut être tenu responsable de fautes professionnelles envers le propriétaire lorsqu’il ne respecte pas les termes du mandat signé. Ce contrat engage l’agent à accomplir sa mission avec diligence et professionnalisme, tout en respectant ses obligations légales et contractuelles. 

La responsabilité peut être engagée dans plusieurs situations, réparties en 3 grandes catégories :

1. des manquements à l’obligation de moyens ;
2. des manquements au devoir de conseil ;
3. ou des négligences dans l’exécution des obligations légales.

1. Manquements à l’obligation de moyens

Un agent immobilier n’a pas d’obligation de résultat, mais il doit tout mettre en œuvre pour atteindre les objectifs fixés par le mandat. 

Plusieurs situations peuvent relever de cette catégorie :

• Insuffisance dans la commercialisation : l’agent ne diffuse pas correctement les annonces ou limite leur visibilité, réduisant les chances de vendre ou louer le bien.
• Inaction dans la gestion des visites : retard ou absence dans l’organisation des visites, ce qui nuit au déroulement de la mission.
• Abandon de mission sans préavis : l’agent cesse de travailler sur le dossier sans informer le propriétaire, constituant un manquement grave.

2. Manquements au devoir de conseil

L’agent immobilier doit conseiller le propriétaire sur des points essentiels à la transaction. 

Un défaut de conseil peut être qualifié de faute professionnelle, notamment dans les cas suivants :

• Absence d’information sur la solvabilité de l’acquéreur ou du locataire : l’agent omet de vérifier ou de signaler que la personne n’est pas en mesure d’honorer ses engagements financiers.
• Omission d’informations juridiques ou techniques (ne pas alerter le propriétaire sur des servitudes, des vices cachés ou des irrégularités administratives, dissimuler que le bien ne peut être utilisé à certaines fins, comme un local inadapté à une activité commerciale souhaitée, etc.).
• Conseils inadaptés sur le prix : recommander un prix irréaliste (trop bas ou trop élevé), entraînant un préjudice financier.

3. Négligences dans l’exécution des obligations légales

Les négligences liées à la gestion du bien ou aux démarches administratives peuvent également constituer des fautes professionnelles. 

Voici les cas fréquents :

• Non-respect des formalités légales : l’agent ne fournit pas les documents obligatoires lors de la transaction, tels que les diagnostics techniques ou les pièces administratives essentielles.
• Défaut de vérification des informations (négliger de vérifier l’état du bien, omettre de contrôler la conformité du bien aux normes en vigueur, etc.).
• Gestion locative déficiente : en cas de mission de gestion locative, l’agent qui ne réagit pas rapidement aux impayés du locataire ou aux plaintes du propriétaire peut voir sa responsabilité engagée.

Faute professionnelle de l’agent immobilier envers l’acheteur ou le locataire

Un agent immobilier peut être tenu responsable envers un acquéreur ou un locataire lorsqu’il commet une faute dans l’exercice de sa mission, même si ces derniers ne sont pas directement liés au mandat signé entre l’agent et le propriétaire. 

Ces fautes engagent la responsabilité civile extra-contractuelle (ou délictuelle) de l’agent et peuvent se regrouper en 3 grandes catégories :

1. les délits ou quasi-délits commis dans l’exercice de la mission ;
2. le dépassement de pouvoirs ;
3. ou le manquement au devoir de conseil.

1. Délits ou quasi-délits commis dans l’exercice de la mission

Un délit ou un quasi-délit se réfère à une faute intentionnelle ou non-intentionnelle de l’agent qui cause un dommage à un tiers.

Délit intentionnel

Cela inclut des actions délibérées, comme la dissimulation d’informations importantes sur le bien (par exemple, cacher la présence de nuisibles ou des vices cachés).

Quasi-délit

Il s’agit d’erreurs involontaires mais inexcusables, comme l’omission de vérifier l’état du bien ou d’informer l’acquéreur de restrictions sur son usage (par exemple, un terrain non constructible ou un local non conforme à une activité commerciale).

2. Dépassement de pouvoirs

Le mandat signé entre l’agent immobilier et le propriétaire fixe précisément les pouvoirs de l’agent. Un dépassement de ces limites peut entraîner une faute.

Actes juridiques non autorisés

L’agent signe un compromis de vente ou un bail pour le compte du propriétaire alors que le mandat ne le lui permet pas.

Initiatives sans accord préalable

Par exemple, modifier des termes de l’offre ou engager des démarches non prévues dans le mandat.

3. Manquement au devoir de conseil

L’agent immobilier a une obligation d’informer et de conseiller non seulement le propriétaire, mais aussi l’acquéreur ou le locataire.

Ce devoir couvre un large éventail de responsabilités :

• l’état du bien, y compris les éventuels défauts ou restrictions (présence de nuisibles, humidité, restrictions urbanistiques, etc.) ;
• la conformité à l’usage prévu ;
• et les vérifications légales que le propriétaire a la capacité légale de vendre ou de louer le bien.

La responsabilité pénale peut-elle être retenue en cas de faute professionnelle d’un agent immobilier ?

La responsabilité pénale d’un agent immobilier peut être engagée lorsque ses actions ou ses omissions constituent des infractions aux lois en vigueur. Voici les principales situations dans lesquelles cette responsabilité peut être retenue :

• les infractions liées à la publicité et aux informations fournies ;
• la perception illicite de commission ;
• l’exercice illégal de la profession ;
• ou les infractions intentionnelles.

Infractions liées à la publicité et aux informations fournies

Un agent immobilier doit respecter les règles du droit de la consommation, notamment en matière de publicité :

• ne pas publier d’annonce mensongère ;
• ou ne pas fournir un métrage inexact d’un bien immobilier lors de la vente ou de la location (loi Carrez).

Perception illicite de commission

La perception des honoraires par un agent immobilier est strictement encadrée :

• l’agent ne peut percevoir une commission s’il n’a pas obtenu un mandat écrit et signé avant d’entamer sa mission ;
• et il ne peut pas réclamer ou d’accepter une commission avant la signature définitive de l’acte de vente ou du contrat de location. 

Exercice illégal de la profession

Un agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle valide et respecter les conditions d’exercice prévues par la loi. 

Les situations suivantes peuvent engager sa responsabilité pénale :

• exercice sans carte professionnelle ;
• ou non-respect des règles déontologiques (non-respect des plafonds légaux de commissions, etc.).

Infractions intentionnelles

Des actes délibérés visant à tromper ou à nuire à des tiers constituent des infractions pénales graves :

• abus de confiance ;
• détournement de fonds ;
• ou escroquerie.

Quel recours contre un agent immobilier pour faute professionnelle ?

En cas de faute professionnelle d’un agent immobilier, plusieurs recours sont possibles pour les personnes lésées, qu’il s’agisse de propriétaires, d’acquéreurs ou de locataires :

• l’action en justice ;
• le recours auprès des instances professionnelles ;
• ou la médiation.

Action en justice

Une action en justice peut être engagée si la faute résulte d’un manquement aux obligations contractuelles ou d’un comportement causant un préjudice. 

Cette procédure peut viser la responsabilité contractuelle (dans le cadre d’un mandat signé) ou délictuelle (pour des tiers sans contrat).

Recours auprès des instances professionnelles

Les instances professionnelles, comme la chambre de discipline des agents immobiliers, peuvent également intervenir pour infliger des sanctions telles qu’un blâme, une suspension temporaire ou une radiation. 

Par ailleurs, des sanctions administratives peuvent être prononcées, notamment par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), en cas de pratiques comme la publicité mensongère ou la perception illicite de commissions.

Médiation

Avant d’opter pour une procédure judiciaire, il est souvent utile de recourir à une médiation pour tenter de résoudre le conflit de manière amiable. 

Les étapes pour agir incluent :

• la collecte de preuves (contrats, échanges écrits, justificatifs) ;
• l’envoi d’une mise en demeure ;
• et, si nécessaire, le recours à un avocat pour engager une action devant les juridictions compétentes ou les autorités administratives.

FAQ

Quelles sont les obligations d’un agent immobilier ?

Un agent immobilier est tenu de respecter une obligation de moyens, ce qui implique de tout mettre en œuvre pour accomplir sa mission, comme vendre ou louer un bien. Il doit également respecter la législation, informer et conseiller les parties sur toutes les caractéristiques du bien, et vérifier la conformité des documents nécessaires à la transaction.

Quels sont les risques du métier d'agent immobilier ?

Les agents immobiliers sont exposés à des risques professionnels tels que des litiges avec les clients pour faute professionnelle, la responsabilité en cas d’erreurs ou de manquements, ou encore des sanctions administratives ou pénales en cas de non-respect des lois. Ils peuvent aussi être confrontés à des difficultés liées à la gestion des attentes des clients ou des transactions complexes.

Qui sanctionne les agents immobiliers ?

Les agents immobiliers peuvent être sanctionnés par plusieurs instances : les tribunaux pour des litiges civils ou pénaux, la DGCCRF pour des infractions administratives, et la chambre de discipline de leur organisation professionnelle pour des manquements déontologiques. Les sanctions peuvent inclure des amendes, des suspensions ou des radiations.

Principales sources législatives et réglementaires :

• convention collective nationale de l'immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d'administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988. Etendue par arrêté du 24 février 1989 JORF 3 mars 1989. Mise à jour par avenant n° 47 du 23 novembre 2010, JORF 18 juillet 2012 puis mise à jour par avenant n° 83 du 2 décembre 2019 étendu par arrêté du 2 juillet 2021 JORF 14 juillet 2021 ;
• décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.