Comment devenir rentier ? Conseils et étapes

Qu’est-ce qu’un rentier ?

Un rentier est, par définition, une personne vivant de ses rentes, c’est-à-dire des revenus réguliers et durables générés par ses investissements. Ainsi, on considère que le rentier est celui qui a investi en capital dans des biens immobiliers, mais également des placements financiers (assurance-vie, actions et obligations, etc.) et qui en tire des revenus. Ces revenus sont dits passifs : le rentier ne travaille pas pour les obtenir. 

Devenir rentier peut donc, à terme, permettre de profiter d’une indépendance financière et :

• soit vivre de ses placements, s’assurer une existence et une retraite confortable ;
• soit épargner davantage pour réaliser de nouveaux investissements.

Qui peut devenir rentier ?

Toute personne peut devenir rentier, à condition de prendre en considération certaines conditions. Pour cela, vous devez vous fixer des objectifs de rente atteignables et qui vous conviennent. 

Vous devez ensuite analyser votre capacité d’investissement. Il faut tout d’abord bénéficier d’un capital de départ suffisamment important pour pouvoir investir, que ce soit dans l’immobilier ou d’autres types de placements. 

Votre capacité d’investissement dépend ensuite de vos revenus : il vous faut des revenus suffisants pour épargner ou emprunter.

Comment devenir rentier ? Les différentes possibilités

Devenir rentier immobilier

La façon la plus courante de devenir rentier est d’investir dans l’immobilier. Il existe différents types d’investissement pour devenir rentier immobilier.

Investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier)

La SCPI ou société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif. Son objectif est de collecter des fonds auprès des investisseurs pour ensuite acheter et gérer un patrimoine immobilier en location. La SCPI se charge ensuite de l’intégralité de la gestion des biens, de l’achat à la recherche de locataire en passant par les travaux, l’état des lieux et la collecte des loyers. 

Si la rente reçue reste incertaine et le rendement non garanti, devenir rentier par le biais d’une SCPI présente plusieurs avantages :

• cela permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Il n’y a pas d’apport initial, l’investisseur achetant simplement des parts dans la société. Vous payez néanmoins des frais d’entrée ou de gestion ;
• le rendement des SCPI est l’un des plus intéressants du marché. On estime le taux moyen de rendement de 4 à 5 %, voire 6 % annuels pour les SCPI les plus performantes ;
• les revenus locatifs via une SCPI sont versés régulièrement par le biais de dividendes mensuels ou trimestriels ;
• les risques sont mutualisés. Les SCPI détenant de nombreux biens immobiliers, l’impact d’un impayé sur un locataire sera bien moindre pour l’ensemble des investisseurs ;
• les désagréments de l’investissement locatif sont supportés par la SCPI (impayés de loyers, travaux, etc.)
• il est possible d’emprunter pour ensuite acheter davantage de parts dans la SCPI et ainsi améliorer ses revenus locatifs sur le long terme. Plus vous investissez, plus vos rentes sont importantes.

L’investissement locatif

C’est l’investissement immobilier le plus classique. Il consiste à acquérir un appartement ou une maison et à le placer en location, afin de percevoir des loyers. Si le ou les bien(s) locatif(s) sont achetés grâce à un emprunt, la rente est moins intéressante puisque les loyers servent généralement à rembourser le crédit immobilier les premières années. 

Devenir rentier par l’investissement locatif nécessite donc d’avoir un capital et/ou des revenus importants pour acquérir plusieurs biens mis en location en sus de sa propre résidence principale. Cela demande également d’avoir une bonne connaissance du marché avant de choisir son bien, afin de maximiser ses chances de rendement. Il est également à noter que la gestion locative peut être compliquée et peut être confiée à des professionnels, diminuant d’autant le rendement. 

Les avantages de l’investissement locatif traditionnel sont les suivants :

• constitution d’un patrimoine immobilier ;
• un régime fiscal micro-foncier ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 30 %, lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € ;
• la possibilité de choisir pour 3 ans minimum le régime fiscal réel permettant de déduire toutes les charges. Le déficit foncier est plafonné à 10.700 € mais si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans des logements classés E, F et G, vous pouvez doubler le plafond jusqu’en 2025 ;
• une possibilité de plus-value à la revente, toutefois taxée.

Devenir rentier grâce à la location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle ou LMNP est une alternative à l’investissement locatif classique. Devenir rentier en louant un logement meublé présente divers avantages par rapport à la location nue :

• un loyer généralement plus élevé ;
• une plus grande facilité à proposer le logement en colocation et maximiser son rendement ;
• la possibilité d’investir dans une résidence de services, plus prisée et moins souvent vacante. Dans ce cas, après votre acquisition, un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence vous permet de vous affranchir de la charge de la gestion du bien ;
• une fiscalité plus intéressante sur les revenus locatifs que l’investissement locatif traditionnel. Les revenus sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) voire micro-BIC selon vos revenus et vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 %. En cas de dépassement des seuils pour le régime micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire certaines charges et amortissements ; 

Vous devrez toutefois investir dans l’ameublement de votre bien en plus du coût d’achat immobilier en lui-même.

Investir dans un EHPAD

Investir dans un EHPAD en achetant une chambre médicalisée est un investissement immobilier permettant de devenir rentier. En effet, la demande est importante et la vacance des locaux est presque impossible. Devenir rentier à travers un EHPAD nécessite de devenir loueur de meublé professionnel. Après l’achat de la chambre, un contrat de bail commercial est conclu avec le gestionnaire, au même titre que l’achat d’un bien dans une résidence de services. La gestion du bien n’incombe donc pas à l’investisseur, qui s’assure en outre le versement de loyers durant 9 ans, soit la durée du bail.

Devenir rentier avec l’assurance-vie

L’assurance-vie est probablement le placement financier le plus courant, qui permet de se constituer tout d’abord une épargne, puis de pouvoir procéder plus tardivement à des retraits pour percevoir une rente. 

Voici les principaux avantages de l’assurance-vie pour devenir rentier :

• la liberté de faire des versements et des retraits sur votre contrat d’assurance-vie. Néanmoins, les retraits diminuent la rentabilité de votre investissement et affaiblissent votre future rente ;
• la possibilité d’investir sur différents fonds plus ou moins rémunérateurs et donc plus ou moins sécurisés ;
• le choix entre la gestion libre, si vous maîtrisez les différents supports d’investissement, ou le mandat de gestion ;
• une fiscalité intéressante sur les rachats. Seuls les gains sont imposés, avec un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de charges sociales). Au-delà de 8 ans d’investissement, avec des primes versées inférieures à 150.000 €, le prélèvement d’IR tombe à 7,5 % en sus des charges sociales. Vous bénéficiez en outre d’un abattement annuel de 4.600€ par personne.
• la possibilité de sortir votre capital en rente viagère, avec une part imposable qui diminue en fonction de votre âge. 

L’assurance-vie reste une option intéressante si votre capacité d’épargne est au rendez-vous.

Investir en bourse : PEA et compte-titres

Enfin, dernière option pour se constituer une rente, vous avez la possibilité d’investir en bourse. Cette possibilité comporte une grande part de risque, à mettre en relation avec sa rentabilité importante. En optant pour un compte-titres ou un PEA, vous pouvez percevoir des dividendes et voir la valeur de vos investissements augmenter en fonction du marché boursier. 

Mais l’investissement en bourse nécessite une fine connaissance du marché, un suivi et une gestion importante. En outre, les risques, s’ils ne sont pas mesurés, peuvent vous empêcher de percevoir une rente et vous faire perdre tout ou partie de votre investissement. 

Vous pouvez investir dans un compte-titres ou un PEA. Ce dernier est plafonné à 150.000 € sous sa forme classique. Le compte-titres, lui, ne l'est pas et vous permet d’investir dans des entreprises hors France et UE. 

En termes de fiscalité, le PEA présente l’avantage de voir ses gains exonérés d’impôt sur le revenu au bout de 5 ans (hors prélèvements sociaux de 17,2 %). En contrepartie, aucun retrait n’est possible avant 5 ans, les fonds sont donc bloqués. 

Enfin, comme pour l’assurance-vie, vous pouvez sortir votre capital du PEA avec une rente viagère.

Quel apport personnel faut-il pour devenir rentier ?

Peut-on devenir rentier avec 50.000 euros ? Le capital de départ nécessaire pour devenir rentier varie selon :

• le type d’investissement. Il sera différent en SCPI ou en investissement locatif classique, par exemple ;
• la durée de l’investissement ;
• le montant de rente souhaité ;
• le rendement de l’investissement choisi. 

Devenir rentier sans argent ou devenir rentier avec un SMIC est compliqué, car il vous faut investir un minimum pour profiter des retombées financières. Mais en fonction de la rente annuelle souhaitée et du rendement de votre placement, on peut estimer l’apport personnel nécessaire. Voici un tableau reprenant l’apport en capital nécessaire en fonction de la rente annuelle souhaitée : 

Quelles sont les étapes à suivre pour devenir rentier ?

Si votre objectif est de devenir rentier, vous devez définir une stratégie qui soit cohérente avec vos revenus, votre capital et vos objectifs. Ainsi, pour devenir rentier, vous devez suivre plusieurs étapes successives :

• faire le point sur votre capital de départ ;
• prendre en compte vos revenus actuels pour définir votre capacité d’épargne ou d’investissement périodique ;
• définir votre objectif de rente, en montant mais aussi en durée et en fonction de la date de perception souhaitée ;
• cibler les investissements compatibles avec vos capacités, vos objectifs, le rendement estimé et le risque éventuel de chacun. 

N’hésitez pas à vous faire aider d’un professionnel en gestion de patrimoine pour être certain de réussir à atteindre vos objectifs.

Quelles sont les erreurs à éviter pour devenir rentier ?

Pour devenir rentier, certaines erreurs sont à éviter si vous souhaitez pouvoir bénéficier de revenus réguliers et suffisants. Voici quelques écueils qui pourraient vous empêcher de devenir rentier efficacement :

• ne pas clairement définir vos objectifs en termes de rente souhaitée ;
• ne pas épargner suffisamment ou suffisamment régulièrement. Selon vos moyens, vous devrez peut-être limiter votre train de vie pour bénéficier d’une rente plus tard ;
• garder une certaine discipline dans vos investissements et ne pas piocher dans votre épargne ou revendre vos placements ;
• prendre des risques non évalués en amont ou incompatibles avec vos capacités financières ;
• ne pas être régulier dans le remboursement de vos emprunts et contracter trop de dettes ;
• vouloir vivre de ses rentes trop tôt. Devenir rentier rapidement est peu courant sauf à avoir un apport personnel très important et investir dans des placements aux retombées immédiates comme la SCPI ;
• ne pas se former, ni maîtriser les domaines dans lesquels vous investissez. Sauf à faire appel à un gestionnaire de patrimoine, vous ne pourrez pas contrôler la pertinence de vos placements et évaluer correctement leur rendement.