Comment réaliser les déclarations LMNP ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier meublé et vous souhaitez générer des revenus en parallèle de votre activité principale ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est fait pour vous ! Ce statut vous permet de mettre en location un bien meublé pour générer des revenus.

Peu importe la localisation de votre bien ou la nature de votre activité principale, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux importants comme un abattement sur les revenus ou encore la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat de votre bien. Cette activité indépendante nécessite une déclaration spécifique, permettant notamment d'obtenir un numéro SIRET et de déclarer vos revenus locatifs.

Comment se déclarer LMNP ? Quelles sont les étapes à respecter ? Quel régime fiscal est le plus avantageux pour vos revenus locatifs meublés ? Quelles déclarations sociales doivent-être réalisée en tant que bailleur LMNP ? On vous explique tout sur la déclaration LMNP.

Comment faire une déclaration LMNP ?

Étape 1 : respecter les conditions pour devenir LMNP

Avant toute chose, pour bénéficier du statut de LMNP, des conditions sont à respecter. Une fois que vous êtes certains de respecter l'ensemble des conditions, il est temps de vous déclarer.

Ces conditions sont les suivantes : 

• Le loueur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que LMP (loueur meublé professionnel).
• Le logement doit être meublé et à usage d'habitation. En effet, il doit être équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement, sans avoir à apporter des meubles. Il doit notamment disposer des équipements de cuisine, d'une literie avec couette ou couverture, d'une table, etc. 
• Le bien doit également être décent et conforme aux exigences de superficie minimum (9 m² de surface au sol minimum, etc.).
• Le bien doit respecter la réglementation énergétique des biens immobiliers.
• Les revenus provenant de la location ne doivent pas excéder certains plafonds de revenus. Les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23.000 € et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus annuels globaux du foyer fiscal du propriétaire. À défaut, l'activité est considérée comme étant exercée à titre professionnel, et le propriétaire est automatiquement requalifié en loueur meublé professionnel (LMP).

Étape 2 : faire sa déclaration LMNP en ligne

Une fois que vous vous êtes assuré de respecter les conditions pour devenir LMNP, vous devez déclarer le début de votre activité LMNP en ligne. 

La déclaration LMNP doit être réalisée dans les 15 jours maximum après l'acquisition du bien. Cette étape est obligatoire, et vous permet d'obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour vos futures démarches administratives et fiscales.

Créer un compte

Si vous décidez de vous en occuper seul, il faut vous rendre directement sur le guichet unique pour créer un compte si vous n'en avez pas encore ou pour simplement vous connecter.

Déposer une formalité de création d'entreprise

Une fois sur votre compte, cliquez sur "Déposer une formalité de création d'entreprise" et ensuite "Créer une entreprise". Ensuite, vous devez sélectionner comme forme d'entreprise "Entrepreneur individuel". Si vous avez déjà un numéro SIREN pour une activité radiée, vous devez répondre "Oui" à la question sur l'exercice d'une activité non salariée en France.

Choisir l'activité LMNP

Au moment de choisir votre activité, vous devez cliquer sur "Ajouter une activité" dans la rubrique "Liste des activités de l'établissement". Ensuite, vous devez valider que c'est l'activité principale de l'établissement, que l'activité est permanente et qu'elle n'est ni agricole ni sédentaire. Vous pouvez ajouter "Loueur en meublé non professionnel" dans l'encart disponible pour la description détaillée de l'activité. Par ailleurs, il est nécessaire de catégoriser votre activité LMNP de la manière suivante :

• catégorisation 1 : activités de services ;
• catégorisation 2 : location ;
• catégorisation 3 : location de biens immobiliers ;
• catégorisation 4 : loueur en meublé non professionnel.

Remplir les informations nécessaires

Vous devrez ensuite remplir les informations requises sur le formulaire en ligne, et notamment :

• vos informations personnelles ;
• les informations sur le bien loué ;
• les informations sur votre activité de location.

Lorsque vous passez à l'étape suivante, il n'est pas nécessaire le nom de domaine internet. Vous pouvez passer à l'étape d'après, les options fiscales.

Choisir le régime d'imposition des bénéfices

Pour poursuivre votre déclaration LMNP, vous devez ensuite indiquer le régime d’imposition dans les "Options fiscales" sous la rubrique "Régime d'imposition des bénéfices". Il faudra ici choisir entre :

• le régime micro-BIC ; ou
• le régime réel simplifié.

Le régime micro BIC

Le régime micro-BIC s'applique par défaut aux LMNP. Il permet d'appliquer sur le montant de vos loyers un abattement de 50 % en longue durée.

Pour en bénéficier, vous devez respecter 2 conditions : 

• vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77.700 € ; et
• les charges liées à l'investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes. 

Le régime réel simplifié

Par ailleurs, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel simplifié. Vous pourrez notamment déduire les charges supportées dans l'intérêt de votre activité et vous pourrez déduire l'amortissement du prix d'achat du bien.

Pour choisir pour ce régime, vous devez choisir cette option lors de votre déclaration en ligne, donc c'est le moment. Si vous voulez y être rattaché plus tard, il faudra envoyer une lettre de levée d'option au service des impôts des entreprises compétent au moment venu. 

Choisir le régime de TVA

En principe, si vous êtes loueur LMNP, vous êtes exonéré de la TVA. À l'étape "Options fiscales"  de votre déclaration LMNP, dans la rubrique "Régime d'imposition de la TVA", il faut sélectionner l'option "Activité hors champ ou exonérée de la TVA".

Mais il est possible par exception d'être soumis à la TVA. C'est le cas lorsque vous exercez au moins 3 des activités para-hôtelières suivantes : 

• vous offrez le petit-déjeuner ;
• vous assurez le nettoyage régulier des locaux ;
• vous assurez la réception des clients ;
• vous fournissez le linge de maison.

Valider et obtenir un numéro SIRET

Une fois ces formalités accomplies, vous obtiendrez un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour effectuer la déclaration d'impôts LMNP.

Vous savez maintenant comment déclarer une LMNP. Votre activité existe et vous commencez à percevoir des loyers, mais comment déclarer en tant que LMNP vos gains ?

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Choisir le statut de loueur meublé non professionnel représente un choix pertinent pour améliorer la rentabilité de votre investissement. Toutefois, il est essentiel de savoir comment déclarer ses revenus de location meublée. Découvrez les différents régimes d’imposition possibles et comment déclarer son impôt en LMNP. 

Déclaration fiscale LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique par défaut dès lors que les revenus locatifs perçus de la location de vos logements meublés n’excédent pas le chiffre d’affaires annuel de 77.700 €.

Pour une LMNP, la déclaration d’impôt nécessite de compléter des formulaires spécifiques et indispensables pour un bon calcul de votre imposition. Suivez le guide !

Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts sur le revenu annuelle (période mai-juin), vous devez compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC en reportant vos revenus dans le formulaire n° 2042-C-PRO LMNP. Choisissez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ».

Pour commencer la déclaration fiscale en meublé non professionnel, cliquez sur « accéder à la déclaration en ligne ». N’oubliez pas de renseigner un éventuel changement de situation familiale dans votre déclaration d’impôt d’un meublé non professionnel.

Reportez la somme totale de vos loyers encaissés au cours de l’année, les services compétents des impôts se chargeront d’appliquer l’abattement forfaitaire.

Pour rappel, le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire lors de votre déclaration LMNP de :

• 50 % pour les locaux meublés classiques et les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ;
• 71 % pour les biens meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le montant minimum de cet abattement s’élève à 305 €. L’abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Ainsi, aucune charge supplémentaire ne pourra être déduite de ces revenus.

La déclaration d’un loueur d’un meublé non professionnel vous contraint à une imposition après abattement sur vos revenus locatifs selon le taux marginal de votre impôt sur le revenu auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Déclaration fiscale LMNP sous le régime réel simplifié

Même si vous respectez les plafonds du micro-BIC, rien ne vous empêche d’opter de votre propre initiative pour une LMNP au régime fiscal réel pour une location meublée lors de votre déclaration LMNP. En revanche, le régime réel simplifié devient obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse 77.700 € pour la location de meublés classiques.

Vous vous demandez sûrement comment remplir la liasse fiscale LMNP ? La déclaration LMNP des revenus au régime réel implique de compléter la déclaration de résultat à partir du formulaire n° 2031-SD en même temps que votre déclaration d’impôt. Sachez que vous devrez joindre un bilan avec compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement à cette déclaration. Le CERFA 11085, aussi appelé déclaration 2031 (LMNP) se remplit en complétant :

•  vos coordonnées complètes ;
•  la date de l’exercice ;
•  le régime d’imposition choisi ;
• l’encadré B qui contient une case à cocher pour les artisans inscrits au répertoire des métiers ;
• l’encadré C7 qui vous permet de compléter le résultat après déduction des charges (n’oubliez pas d’intégrer un éventuel report de déficit) ;
• l’encadré H de l’annexe de la liasse 2031-SD qui doit reprendre les résultats déclarés dans l’encadré C.

Votre liasse 2031-SD de déclaration LMNP complétée, il faut également reporter les montants sur votre déclaration de revenus n° 2042-C-PRO, comme pour le régime micro-BIC. 

Dans ce document, vous indiquerez le montant de votre bénéfice, c’est-à-dire la somme perçue après déduction des charges.

Il est aussi possible de rajouter des annexes à la déclaration 2031 grâce au CERFA 10956, appelé aussi "annexes 2033". 

Quelle déclaration sociale doit effectuer un LMNP ?

En tant que loueur LMNP, vous êtes redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2 % et d’un impôt sur le revenu calculé selon votre tranche d’imposition lors de votre déclaration LMNP.

Mais les prélèvements sociaux CSG-GRDS sont les seuls que vous devez verser à l'État. En effet, lorsque vous exercez une activité de location LMNP, il n'y a pas d'autres cotisations sociales, contrairement aux professionnels.

Néanmoins, vous devrez commencer à verser des cotisations sociales si vous dépassez un certain seuil qui vous fera passer du statut de non professionnel au statut de professionnel. En effet :

• tant que vous encaissez moins de 23.000 € de revenus fonciers par an, vous continuez de payer les prélèvements sociaux de 17,2 % et l’impôt sur le revenu (si ce dernier est nul, vous ne payez rien) ;
• dès lors que vos recettes locatives excédent 23.000 €, l’administration fiscale vous assimile à une activité professionnelle, car vos revenus deviennent conséquents. Vous devez alors payer des cotisations sociales.

Si vous dépassez ce seuil de revenus de 23.000 € grâce à votre LMNP, la déclaration auprès de l'URSSAF se fera comme pour un entrepreneur individuel. C'est-à-dire que vous pourrez déclarer votre LMNP auprès de l'Urssaf soit mensuellement, soit trimestriellement. 

Notez que les montants des cotisations sociales varient selon que vous ayez choisi le régime micro-BIC ou réel pour votre déclaration LMNP.

Dans le cas du régime réel simplifié, vous devez verser un minimum forfaitaire de 1 145 € par an si votre résultat fiscal est nul. S’il est positif, vos cotisations sociales correspondent à environ 29 % de votre résultat fiscal auquel s’ajoute votre imposition sur le revenu.

FAQ

LMNP : régime micro-BIC ou régime réel ?

Au moment de votre déclaration d’activité LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel si vos revenus locatifs représentent moins de 77.700 € par an.

Contrairement au régime réel, le régime micro-BIC en LMNP est dit forfaitaire. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles supportées pour l’exploitation de votre bien, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. À vos calculettes !

Si vous dépassez le plafond de 77.700 € annuels dans votre déclaration LMNP, vous devez obligatoirement opter pour un régime réel.

Combien coûte la déclaration LMNP ? 

La déclaration d’activité LMNP est gratuite, mais nombreux sont les bailleurs en LMNP à confier lors déclaration de revenus annuelle à un professionnel. Dans ce cas, comptez environ :

• 500 € d’honoraires déductibles de vos revenus locatifs pour un comptable ;
• 150 € de cotisation annuelle à un centre de gestion agréé.

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous bénéficierez de multiples avantages, y compris la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Comment se déclarer loueur meublé professionnel (LMP) ?

Comme pour le statut LMNP, vous disposez de 15 jours à compter de la mise en location de votre bien meublé pour déclarer votre activité de loueur meublé professionnel (LMP) en ligne sur le guichet unique. Vous devez vous déclarer entrepreneur individuel et cocher la case "loueur meublé professionnel". Vous obtenez alors le numéro SIRET indispensable pour remplir votre déclaration d’impôt et exercer votre activité.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• Formulaire 2042-C-PRO
• Formulaire n° 2031-SD
• Article 39 C - Code général des impôts