Contrat de location meublée : mode d’emploi 2024

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Comme tout contrat de location, le bail meublé est un contrat de location qui répertorie les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Dès lors, que le logement sert de résidence principale au locataire, il doit respecter les règles imposées aux locations à usage d’habitation.

C’est ce qui distingue le contrat de location d’un appartement meublé, d’un contrat de location meublé saisonnier, qui est conclu pour quelques jours, voire quelques semaines uniquement.

Que doit contenir une location meublée ?

Avant de s’interroger sur comment remplir un bail de location, il faut s’assurer que le logement mis en location en tant que meublé soit bien équipé des meubles suivants :

une literie avec couette ou couverture ;
des volets ou des rideaux dans les chambres ;
des plaques de cuisson ;
un four ou un four à micro-ondes ;
un réfrigérateur ;
un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
de la vaisselle en quantité suffisante pour que les occupants puissent prendre les repas ;
des ustensiles de cuisine ;
une table ;
des sièges ;
des étagères de rangement ;
des luminaires ; et
du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

Si un seul élément de cette liste des équipements obligatoires manque au sein du logement, celui-ci ne peut pas être considéré comme meublé. Il est alors soumis aux règles de la location vide, c’est-à-dire avec un contrat de location de locaux non meublés.

Comment rédiger un contrat de location meublée ?

Si vous vous interrogez sur comment rédiger un bail, sachez qu’il doit impérativement prendre la forme d’un document écrit.

Il peut prendre la forme d’un contrat sous seing privé ou d’un acte authentique, c’est-à-dire devant un notaire, un officier d’état civil ou un commissaire de justice.

De plus, le contrat de location meublée doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a de partie. Par conséquent, il faut prévoir au moins deux exemplaires : un pour le propriétaire et un pour le locataire. S’il y a plus d’un locataire, il faut rédiger des exemplaires en plus.

En outre, le contrat de location meublée est un contrat d’habitation, il doit donc être conforme au modèle de bail réglementaire.

Que doit contenir un bail de location meublée ?

Pour ce qui est du bail meublé, le contrat doit impérativement contenir certaines clauses relatives :

aux parties ;
au logement ; et
aux frais d’agence.

Ainsi, les mentions obligatoires dans un contrat de location meublé sont :

le nom et l’adresse du domicile du propriétaire ;
le nom et l’adresse du gestionnaire et son siège social si le propriétaire se fait représenter par un professionnel ;
le nom de chaque locataire ;
la date de prise d'effet du bail ;
la durée du contrat de location meublée ;
la consistance du logement ;
la destination du logement (usage d’habitation) ;
la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) ; et
la surface habitable.

Et si le propriétaire confie la gestion du bien locatif à un professionnel, le contrat de bail meublé doit également mentionner :

une reproduction fidèle de l’article 5 I de la loi de 1989, afin d’énoncer les règles de partage des frais d’agence entre le locataire et le propriétaire ; et
le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

En outre, le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d’accord pour inclure des clauses supplémentaires au contrat de location meublée. Toutefois, il faut faire très attention à ne pas rédiger de clauses abusives. En effet, certaines clauses sont interdites, et si elles sont présentes au contrat de bail, elles sont considérées comme nulles. C’est par exemple le cas d’une clause qui impose au locataire de souscrire un contrat pour la location d'équipements en plus du contrat de bail ou d’une clause qui fait supporter au locataire les frais d’envoi de quittance de loyer.

Si un changement intervient, vous pourrez toujours rédiger un avenant au contrat de location.

Quels sont les documents annexes au contrat de location meublée ?

Lorsque l’on s’interroge sur comment faire un contrat de location, il faut également prendre en considération les documents annexes qui doivent obligatoirement être joints au contrat de location meublée.

Ces documents complémentaires peuvent être rangés dans deux catégories : le dossier technique et les autres annexes.

Contrat de location meublée : le dossier technique

Le dossier technique accompagnant un contrat de location meublée doit impérativement contenir les documents suivants :

le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
si le logement date d'avant janvier 1949, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
l’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque ;
l’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
l’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans ; et
un document comportant l'indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement, si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

Les autres annexes

Le bail de location meublé doit également être accompagné des documents suivants :

la notice informative à destination du locataire ;
l’état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
l’attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
l’énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
la copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une ; et
un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant.

De plus, si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le bailleur peut être contraint de fournir une autorisation préalable de mise en location à demander auprès de la mairie ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Quelle durée minimum prévoir dans un bail de location meublée ?

En principe, la durée d’un contrat de location meublée est d’un an minimum. Cependant, cette durée peut être réduite à 9 mois pour un bail étudiant.

Contrat de location meublée : et après ?

Une fois le bail de location meublée signé, deux questions importantes restent à régler. D’une part, le renouvellement du bail et d’autre part, le dépôt de garantie.

Le renouvellement du bail du contrat de bail meublé

Dans un bail meublé, la durée est déterminée par le contrat. À l’arrivée du terme du contrat de location meublé, le bail est automatiquement renouvelé dans les mêmes conditions si aucune des parties n’a manifesté son souhait de mettre fin au contrat.

Au contraire, si le propriétaire ou le locataire souhaite arrêter le bail de location meublé, il est nécessaire de respecter la procédure prévue au contrat, et notamment le délai de préavis.

Le dépôt de garantie

À la signature du contrat de location meublée, il est possible de prévoir que le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie. Cela doit être expressément prévu dans le contrat.

Combien de caution pour un meublé ? Le montant du dépôt de garantie pour une location meublée ne peut pas excéder 2 mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie peut être versé directement au propriétaire par le locataire ou par un organisme dédié comme Action logement, Loca-Pass ou encore le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans le délai maximum d’un mois à compter de la restitution des clés. Il peut effectuer des retenues et déduire d’éventuelles charges.

Comment mettre fin à un contrat de location meublée ?

Le locataire peut mettre fin au contrat de location meublée sans avoir à justifier sa décision, à l’arrivée du terme du contrat ou à tout moment. Il doit respecter un préavis d’un mois et notifier sa décision au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

De son côté, le propriétaire peut donner congés au locataire que dans trois situations précises :

il veut vendre le logement ;
il veut habiter le logement ; et
il jouit d’un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis pour le propriétaire est de 3 mois, et la fin du délai doit correspondre à la date d’échéance du bail. Il doit notifier sa décision au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice ou par une remise en main propre avec récépissé.

FAQ

Comment faire un bail de location ?

Pour faire un bail de location, il est nécessaire de rédiger un document écrit reprenant les mentions obligatoires prévues dans le modèle de bail réglementaire. Il est nécessaire de le rédiger en autant d’exemplaires, qu’il y a de parties au contrat. De plus, il faut joindre le dossier technique au contrat de bail, ainsi que l’ensemble des documents annexes obligatoires comme l’état des lieux.

Comment faire un bail de location à titre gratuit ?

Il est tout à fait possible de mettre à disposition un logement à titre gracieux, c’est-à-dire gratuitement. Dans ce cas, il n’est pas obligatoire de rédiger un contrat de bail puisqu’aucun paiement de loyer est prévu. Mais si vous tenez à formaliser la situation, vous pouvez prendre modèle sur un contrat de bail à titre onéreux et préciser que le montant du loyer est nul.

Quelles sont les obligations du loueur d’une location meublée ?

Le propriétaire d’une location meublée doit :

fournir un logement en bon état ;
fournir tous les équipements exigés par la réglementation pour que le logement soit considéré comme meublé ;
assurer la tranquillité du locataire ; et
transmettre les quittances de loyer.

Principales sources législatives et réglementaires :

Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Article 10 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs

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