Quelle comptabilité en LMNP ?

Prêt à faire de la location meublée non professionnelle (LMNP), vous vous interrogez toutefois sur les obligations comptables et fiscales liées à cette activité. Selon le régime fiscal retenu, les exigences en termes de comptabilité LMNP différent. 

Estimez avant de vous lancer si l’accompagnement d’un expert-comptable pour une location meublée vous sera utile dans l’établissement de la comptabilité d’une location meublée non professionnelle.

LMNP : quelles sont vos obligations comptables ?

Vos obligations de comptabilisation en LMNP varient selon que votre situation relève du régime micro-BIC ou du régime réel. En LMNP, la comptabilité ne doit pas ralentir le début de votre activité : un expert-comptable peut toujours vous assister.

La comptabilité au régime micro-BIC en LMNP

Avec le régime micro-BIC en LMNP, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 ou 71 % selon le type de bien meublé loué.  Vous n’avez pas d’obligation de tenir une comptabilité LMNP pour calculer le montant de vos revenus imposables, car l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement lors de votre déclaration de revenus. En LMNP, l’obligation comptable est ainsi réduite sous le régime micro-BIC : il est donc possible de faire sa comptabilité de LMNP soi-même, cette dernière étant réduite au minimum.

La comptabilité au régime réel en LMNP

La déclaration des charges au réel en LMNP est un avantage, mais s’accompagne d’obligations comptables assez conséquentes. Vous devez tenir une comptabilité pour la LMNP qui prend en compte les dépenses et les recettes annuelles (factures, quittances de loyer, encaissements, etc.) et produire :

• un bilan comptable ;
• un compte de résultat ;
• un tableau des amortissements de la LMNP ;
• un fichier des écritures comptables.

Les documents à finir pour l'administration fiscale sont moins nombreux pour la comptabilité d'une LMNP au réel simplifié qu'au réel normal.

LMNP : quelles sont vos obligations fiscales ?

Vous êtes considéré comme LMNP à partir du moment où les recettes annuelles de cette activité de location sont inférieurs à 23.000 € pour votre foyer fiscal, ou bien si es recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Ces recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) perçus en tant que bailleur LMNP correspondent aux recettes locatives et aux provisions sur charge mentionnées dans vos contrats de bail. Vous devez déclarer ces revenus chaque année.

Obligations fiscales en régime micro-BIC LMNP

Si vos revenus locatifs (de location meublés de longue durée ou de meublés de tourisme non classés) sont inférieurs à 77.700 € et vous êtes soumis en principe au régime micro-BIC dit forfaitaire, seul un pourcentage de votre chiffre d’affaires est soumis à l’impôt sur le revenu.

Les obligations fiscales en LMNP micro-BIC sont très réduites avec l’établissement d’un relevé de vos recettes locatives qui fait office de comptabilité en LMNP. Ce document vous permettra de déclarer annuellement vos recettes.

Afin de compenser la non-déduction de vos charges locatives, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.

Pour l'année 2025, le seuil du régime LMNP micro-BIC est de 15.000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement forfaitaire de 30 %. et de 77.700 € pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Ce régime simplifié a toutefois des limites puisque le montant de l’abattement peut être inférieur à celui de vos charges réelles. Il peut alors s’avérer plus intéressant d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire les charges déductibles, amortir votre bien et diminuer le montant de vos revenus imposables.

Obligations fiscales en régime réel LMNP

Avec le régime réel en LMNP, vous avez la possibilité de déduire toutes les charges relatives à votre activité, ainsi que l’amortissement du bien au sein de votre comptabilité en LMNP.

Le régime réel est souvent plus avantageux, mais il s’accompagne d’obligations fiscales plus lourdes lors de la déclaration de votre bénéfice en fin d’exercice. Vous devez remplir le formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.

Sous le régime réel simplifié, la liasse fiscale 2033 est à annexer à la déclaration 2031 et se compose des tableaux fiscaux n°2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat simplifié, immobilisations et amortissements, valeur ajoutée produite, composition du capital social, etc.).

Sous le régime réel normal, la liasse fiscale s'ajoute au formulaire 2042 C-PRO et au cerfa 2031, et comprend : 

• le cerfa 2033 et ses annexes ; 
• les cerfa 2050 à 2059 ;
• et les autres annexes obligatoires : cerfa 2069 RCI, cerfa 2067, cerfa 2079-CICE...)

Ces liasses fiscales sont à transmettre :

• au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai avec une clôture d’exercice au 31 décembre ;
• sous trois mois pour une clôture à une autre date.

L’envoi se fait obligatoirement par télédéclaration.

Quel est l’amortissement comptable d’un bien en LMNP ?

L’amortissement en LMNP d’un bien meublé et de ses composants correspond à leur perte de valeur sur une durée donnée d’amortissement.

Quelles dépenses peut-on amortir en LMNP ?

En LMNP, il est possible de déduire 100 % :

• de la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain) ;
• des frais d’acte ;
• de la valeur hors taxe du mobilier ;
• des travaux effectués dans le bien.

L’administration fiscale estime qu’un logement meublé s’use et perd de la valeur. Cette perte est comptabilisée comme une charge non décaissée dans votre comptabilité en LMNP.

Chaque année, l’amortissement comptable est déduit des loyers perçus, donc des revenus imposables, ce qui réduit mécaniquement l’imposition du bailleur et ses prélèvements sociaux.

La durée d’amortissement dépend de sa durée d’usage et du bien concerné. Voici un tableau non-exhaustif de dépenses amortissables dans votre plan comptable LMNP et leur taux moyen d’amortissement linéaire :

L’amortissement est obligatoire pour les meubles d’une valeur unitaire supérieure à 600 €. Tandis que les biens de plus faible valeur sont à considérer comme des charges, uniquement en cas de remplacement.

Peut-on amortir les travaux en LMNP ?

Les travaux de réparation d’un logement LMNP déjà loué peuvent être amortis dès que leur valeur dépasse 600 €. C'est à prendre en compte dans la comptabilisation de votre LMNP.

Vous pouvez les amortir dans le temps ou les laisser en charge. Voici un tableau récapitulatif des durées d’amortissement selon la nature des travaux réalisés :

Faut-il prendre un expert-comptable en LMNP ?

Est-ce obligatoire d'avoir un comptable pour une LMNP ? La comptabilité d'un loueur meublé non professionnel l'exige-t-elle ? Que vous ayez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut LMNP, l’accompagnement d’un comptable n’est pas obligatoire.

De plus, le régime micro-BIC en LMNP ne vous contraint pas à la tenue de comptes. Un expertise comptable en LMNP ne vous sera pas d’une grande utilité dans ce cas.

Toutefois, faire appel à un professionnel de la comptabilité en LMNP vous épargnera bien des soucis si vous optez pour le régime réel (normal ou simplifié). Dans ce cas, cela nécessite de fournir de nombreux documents comptables et de télédéclarer vos revenus en complétant la liasse fiscale LMNP.

Un expert-comptable en LMNP et son tarif ne doivent pas vous alarmer, car cet expert vous fera économiser du temps et de l’argent. En effet, ces frais sont 100% déductibles des recettes de vos locations meublées.

Un comptable en LMNP représente un interlocuteur privilégié pour prendre des décisions stratégiques au lancement d’une activité LMNP. Il saura vous orienter pour réaliser un calcul des amortissements pertinent et juste. Vous limiterez également le risque d’erreurs que l’administration fiscale peut lourdement sanctionner.

FAQ

LMNP : comptabilité de trésorerie ou d’engagement ?

Un bailleur en LMNP est tenu d’établir une comptabilité d’engagement simplifiée. Dans ce contexte, les comptes annuels considèrent les factures envoyées et reçues, donc les engagements. La comptabilité d’engagement différent de la comptabilité de trésorerie qui les réalise sur la seule base des flux bancaires de l’entreprise.

Comment choisir un expert-comptable LMNP en ligne ?

Faire appel à un expert-comptable en LMNP en ligne vous évite bien des erreurs et vous fait économiser du temps. Pour le choisir, veillez à apporter une attention particulièrement aux points suivants :

• quelles sont les modalités d’engagement et de résiliation ?
• le tarif est-il fixe pour plusieurs années ?
• le prix est-il évolutif selon le nombre de biens en location ?
• le tarif de l’expert-comptable en LMNP intègre-t-il la réduction d’impôt ?
• quels sont les avis de ses clients ?

LMNP : quel tarif prévoir pour un comptable ?

Un comptable en LMNP coûte à un bailleur environ 200 € / an. Ce tarif tient compte de la réduction d’impôt accordée si vous adhérez à un centre de gestion agréé. Facultative, cette adhésion vous offre plusieurs avantages fiscaux. Le prix d’un comptable en LMNP varie aussi selon le nombre de biens dont l’expert doit s’occuper et du contenu exact de la prestation souhaitée.

Quelles sont les obligations comptables pour une LMNP ? 

Les obligations comptables en LMNP varient selon le régime fiscal : au régime micro-BIC, il faut tenir un livre de recettes et un registre des achats, tandis qu'au régime réel, une comptabilité plus complète (bilan, compte de résultat, etc.) est requise.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 35 bis à 35 ter - Code général des impôts
• Article 155 - Code général des impôts
• LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024