Comment devenir marchand de biens immobiliers ?

Faire de l’achat revente d’immeubles est un métier qui attire beaucoup de gens dans la mesure où investir dans la pierre a un côté rassurant et intuitif. Quel diplôme et quelle formation ? Quel statut choisir ?

On fait le point pour que vous compreniez tout ce qui est entoure la notion de marchand de biens et que vous puissiez vous lancer et devenir marchand de biens immobiliers en toute sérénité.

Qu’est-ce que la profession de marchand de biens ?

On pense souvent que la profession de marchand de biens consiste uniquement à acheter des immeubles pour ensuite les revendre dans le but de générer une plus-value.

En réalité l’activité de marchand de biens ne porte pas uniquement sur l’achat revente de biens immobiliers, elle concerne également l’achat revente de fonds de commerce, de terrains ou encore de parts sociales de sociétés immobilières.

Pour autant il est vrai que la plupart des marchands de biens sont des marchands de biens immobiliers et qu’ils font principalement de l’achat revente d’immeubles. Pour augmenter la plus-value, le principal levier est d’acheter un immeuble avec du potentiel, de faire des travaux de rénovation pour ensuite le revendre beaucoup plus cher.

Marchand de biens : quelle formation ?

Bonne nouvelle, alors qu'il est très compliqué de devenir agent immobilier indépendant sans diplôme, il est très simple de devenir marchand de biens immobiliers sans qualification professionnelle ! Evidemment, devenir marchand de biens ne s’improvise pas car les enjeux sont importants, mais pour autant c’est une possibilité qui est ouverte à tout le monde.

Vous allez être considéré comme étant un marchand de biens dès lors que ces trois conditions sont réunies, et ce même si vous n’avez pas créé de statut juridique :

• Vous achetez avec une intention spéculative : cela signifie que vous achetez en pensant déjà à la revente. Votre objectif n’est pas d’acheter et rénover un bien pour le garder pour votre propre usage.

• Vous achetez et vous vendez de manière habituelle : c’est un critère qui est relativement flou dans le sens où la mesure du caractère habituel n’est pas vraiment objective.

• L’achat revente porte sur des immeubles, parts sociales de sociétés immobilières, fonds de commerce ou terrains.

Devenir marchand de biens peut être risqué dans la sens où les sommes en jeu sont souvent importantes. Il est conseillé d’avoir des notions dans l’immobilier ainsi qu’en droit, notamment en droit de l’urbanisme. De plus il faut savoir estimer le temps et le coût des travaux car en cas de mauvaise estimation c’est tout votre projet qui peut tomber à l’eau !

Quel statut pour le marchand de biens ?

Le statut d'un marchand de biens aura des conséquences importantes, c'est donc une étape primordiale.

Il faut savoir que c'est une activité commerciale ce qui exclut les sociétés immobilières comme la SCI. La SCI sera adaptée si vous souhaitez acheter pour faire de la location non meublée, mais elle est inappropriée pour l’activité de marchand de biens car elle ne peut pas servir à exercer une une activité commerciale.

Ensuite sachez que vous n'avez pas la possibilité de choisir d'être marchand de biens immobiliers auto-entrepreneur. En effet, les activités soumises à la TVA immobilière sont exclues du régime de l'auto-entrepreneur. Pas de regret dans la mesure où c'est un statut qui aurait de toute façon été déconseillé pour plusieurs raisons (absence de protection du patrimoine personnel notamment).

En définitive, les marchands de biens se tournent donc majoritairement vers les sociétés commerciales pour se protéger. La SAS étant la structure la plus souple, elle fait la quasi unanimité chez les marchands de biens qui se lancent à plusieurs. S’ils décident de se lancer seuls, la SASU est alors très adaptée.

Marchand de biens : quel salaire ?

Votre salaire de marchand de biens est caractérisé par la plus-value générée lors de la revente des immeubles. Il est donc difficile de faire une estimation de salaire car vous n’allez pas avoir un salaire fixe.

Au démarrage vous allez investir beaucoup d’argent dans la mesure où vous allez acheter un bien et engager des travaux qui vont être plus ou moins longs avant de pouvoir profiter des retombées lors de la revente. Potentiellement vous pouvez ne rien percevoir pendant 2 ans puis revendre deux immeubles et avoir des revenus très importants la troisième année.

Vous êtes donc les acteurs de votre propre réussite, à vous de jouer !

Si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière sachez que les étapes sont différentes, prenez donc bien le temps de vous renseigner.

Rédacteur : Sandra NUSSBAUM, diplômée d'un Master II en Droit Fiscal à la Faculté de droit de Lyon III. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.