Comment rédiger un bail de location meublée ?

Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous avez décidé de le mettre sur le marché de la location meublée ? Vous vous demandez comment rédiger un bail de location meublée ? Quelles sont les mentions à indiquer dans un contrat de location meublée et les conditions à respecter ? Voici le guide 2024 pour rédiger un bail de location meublée conforme à la réglementation en vigueur.

Bail de location meublée : de quoi s’agit-il ?

Bail de location meublée : définition

Le contrat de location meublée ou bail de location meublée est le contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier meublé (le loueur) le met à disposition du locataire en contrepartie du paiement d’un loyer. Il formalise les relations entre le loueur et le locataire, notamment les droits et obligations de chacun.

Dès lors, le bail de location meublée doit être conforme aux exigences de la loi ALUR du 24 mars 2014 et au décret du 31 août 2015.

Bail de location meublée ou bail de location non meublée ?

Contrairement au contrat de location non meublée, le bail de location meublée est réservé aux appartements et aux maisons disposant des équipements nécessaires à l’occupation des lieux par le locataire de manière normale. Dès lors, pour être considéré comme un bien meublé, le logement doit disposer du mobilier suivant :

• une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• de la vaisselle ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Au-delà du mobilier présent au sein du logement, le bail de location meublée se distingue du contrat de location non meublé par les règles qui le régissent. En voici un rapide récapitulatif :

Location meublée : quel bail choisir ?

En matière de contrat de location meublée entre particuliers, plusieurs types de bail sont à distinguer :

• le bail de location ;
• le bail étudiant ;
• le bail mobilité ;
• le contrat de location meublée tourisme.

Le bail de location meublée classique

Le contrat de location meublée classique correspond au cas où un logement meublé est loué à un particulier pour une durée d’un an. À la fin du bail de location meublé, un renouvellement tacite dans les mêmes conditions est possible.

Le locataire peut donner son préavis à tout moment à condition de respecter un préavis d’1 mois. Quant au propriétaire, il peut résilier le contrat de bail sous certaines conditions et en observant un délai de préavis de 3 mois.

Le bail de location meublée étudiant

Le bail étudiant se distingue du contrat de location meublée classique par sa durée. En effet, afin de s’adapter au rythme universitaire, la durée du bail étudiant est de 9 mois.

Dans le cadre d’un contrat de location meublée étudiant, le locataire peut envoyer sa lettre de résiliation de bail locatif meublé à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’1 mois. Au contraire, le propriétaire doit obligatoirement attendre la fin du contrat de bail pour y mettre fin.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location meublée institué par la loi Elan de 2018. Il s’adresse aux professionnelles qui ont besoin d’un logement temporaire pour les besoins de leur formation ou l’exercice de leur profession. 

La durée du bail mobilité est de 10 mois maximum, non renouvelable. Les règles concernant le préavis d'une location meublée sont les mêmes que pour le bail étudiant.

Le contrat de location saisonnière

Le contrat de location meublée tourisme est un bail de location saisonnière, c’est-à-dire qu’il est conclu pour une courte durée, soit 90 jours maximum.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire, y compris dans les zones tendues.

Voici un tableau comparatif des différents contrats de location meublée possibles :

Que doit contenir un bail de location meublée ?

Le bail de location meublée doit obligatoirement être fait par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Il existe un bail type de location meublée lorsque le logement devient la résidence principale du locataire.

Pour être conforme au modèle de contrat de location réglementaire, le bail de location meublée doit impérativement contenir les informations suivantes :

• le nom et l’adresse du domicile du propriétaire ;
• le nom et l’adresse du gestionnaire et son siège social s’il est différent du propriétaire ;
• l’identité du ou des locataires ;
• la date de prise d'effet du bail de location meublée ;
• la durée du contrat de location meublée ;
• la destination du bien ;
• la description du bien meublé (appartement ou maison, nombre de pièces, équipements, etc.) ;
• la surface du bien ;
• la nature et le montant des travaux effectués depuis la signature du dernier contrat de bail ou son renouvellement ;
• le montant du loyer et les modalités de paiement ;
• le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
• les modalités de récupération des charges ;
• le montant du dépôt de garantie le cas échéant ;
• le montant théorique des dépenses de chauffage (estimation).

Par ailleurs, si la gestion du bien est confiée à une agence immobilière par le propriétaire, le bail doit obligatoirement préciser :

• les règles de partage des frais, ce qui se matérialise par la reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989 ;
• le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

Quelle est la durée d’un contrat de location meublée ?

La durée du bail de location meublée dépend du type de contrat de location meublée envisagée :

• 1 an pour une location meublée classique ;
• 9 mois pour un bail étudiant ;
• 1 à 10 mois pour un bail mobilité ;
• 1 à 90 jours pour une location saisonnière.

Comment fixer le loyer dans un bail de location meublée ?

En principe, la fixation du loyer d’un bail de location meublée est laissée à la discrétion du propriétaire. Il prend en compte différents critères comme :

• la superficie du logement ;
• l’emplacement du bien meublé ;
• les prix pratiqués sur le marché ;
• les coûts que le loyer doit permettre de couvrir ;
• le standing du logement.

Toutefois, il existe des zones tendues où le prix des loyers est strictement encadré par loi. C’est notamment le cas à Paris, Bordeaux, Nantes, Strasbourg ou encore à Nice. Dans ces zones, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires sauf dans trois cas spécifiques :

• le logement n’a pas été occupé pendant au moins 18 mois ;
• des travaux ont été réalisés pendant une période de 6 mois au moins et leur coût est égal à la somme des loyers de l’année précédente. Suite à ces travaux, le logement a une étiquette de A à E ;
• le loyer est manifestement sous-évalué.

Par ailleurs, dans certaines communes, le montant des loyers est plafonné. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au prix plafond fixé par la mairie.

Quelle caution inscrire dans un bail de location meublée ?

Dans le cadre d’un contrat de location meublée, le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder l’équivalent de deux mois de loyer hors charges.

Il sera restitué au locataire suite à l’état des lieux de sortie si aucun dommage au logement ou au mobilier n’est constaté.

Bail de location meublée : état des lieux et sortie des lieux

En plus du contrat de location meublé, le propriétaire et le locataire doivent établir un état des lieux du meublé, d’entrée et de sortie.

L’état des lieux d’entrée

Un état des lieux doit être réalisé au moment de la signature du bail de location meublée, ou au jour de la remise des clés. Il doit être annexé au contrat de location meublée.

Il sert de document de référence pour comparer l’état du logement et des équipements entre l’entrée du locataire dans le logement et sa sortie. C’est pourquoi, il doit être établi en deux exemplaires, un pour chaque partie.

Il doit décrire avec précision l’état et le contenu du logement lors de la prise de possession par le locataire. Il précise notamment :

• le type d’état des lieux, à savoir état des lieux d’entrée ;
• la date ;
• l’adresse du logement ;
• le nom et les coordonnées des parties ;
• l’identité de la personne mandatée pour réaliser l’état des lieux s’il ne s’agit pas du locataire et/ou du propriétaire ;
• le mobilier et les équipements présents, ainsi que leur état de vétusté ;
• l'indication pour chaque pièce du revêtement de sol, de mur, les plafonds et leur état ;
• le relevé des compteurs individuels le cas échéant ;
• le nombre de clés et/ou de badges remis pour accéder au logement ;
• la signature des parties.

L’état des lieux de sortie

Au moment de rendre le logement meublé, le locataire doit réaliser un état des lieux de sortie avec le bailleur. Il mentionne notamment :

• le type d’état des lieux, à savoir état des lieux de sortie ;
• la date ;
• l’adresse du logement ;
• le nom et les coordonnées des parties, dont la nouvelle adresse du locataire ;
• l’identité de la personne mandatée pour réaliser l’état des lieux s’il ne s’agit pas du locataire et/ou du propriétaire ;
• le mobilier et les équipements présents, ainsi que leur état de vétusté ;
• l'indication pour chaque pièce du revêtement de sol, de mur, les plafonds et leur état ;
• le relevé des compteurs individuels le cas échéant ;
• le nombre de clés et/ou de badges remis pour accéder au logement ;
• toutes remarques constatant une évolution significatives de l’état du logement ;
• la signature des parties.

Que faut-il ajouter en annexe du bail d’une location meublée ?

Le bail de location meublée doit être accompagné d’un état des lieux, mais aussi d’un certain nombre d’annexes :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949 ;
• un état des risques et pollutions uniquement si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, etc.) ;
• un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• un état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.

De plus, si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.

Et en fonction de la situation, il est possible d’annexer au contrat de location meublée les documents suivants :

• une notice informative ;
• une attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
• l’énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
• la copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
• la copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une ;
• un extrait du règlement de copropriété le cas échéant.

Télécharger un modèle de bail de location meublée

Vous êtes à la recherche d’un exemple de bail de location meublée ? Nous mettrons prochainement à votre disposition un modèle de contrat de location meublée gratuit à télécharger.

Vous pouvez insérer un avenant au contrat de location à tout moment en cas de changement.

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi ALUR - 24 mars 2014
• Décret n° 2015-587 - 29 mai 2015, contrats types de location de logement à usage de résidence principale
• Article L 631-7 - Code de la construction et de l’habitation