Comment réaliser un avenant au contrat de location ?

Votre locataire ou vous-même souhaitez apporter des modifications au contrat de location et vous vous demandez si cela est possible ? Par exemple, peut-on ajouter une personne à son bail de location ? Sachez qu’un contrat de bail locatif ne peut pas être modifié. Toutefois, il est possible de faire un avenant au contrat de location sous certaines conditions. 

Dans quels cas faut-il obligatoirement signer un avenant au contrat de location ? Il y a-t-il des cas où un avenant au bail n’est pas utile ? Quelles sont les démarches à effectuer et le formalisme à respecter ? On vous dit tout sur l’avenant au contrat de location.

Qu’est-ce qu’un avenant au bail de location ? 

L’avenant au contrat de location est un document signé par le locataire et le propriétaire bailleur, afin de tenir compte d’un changement de situation au cours de la vie du contrat de bail. Ce document vient en complément du contrat de location initial.

En effet, un contrat de bail ne peut pas être modifié. Il peut seulement être mis à jour avec un avenant à chaque fois que cela s’avère nécessaire.

Pourquoi faire un avenant au bail de location ?

L’avenant au contrat de bail permet de préserver le bail en cours tout en formalisant un changement de situation qui a des conséquences sur les modalités d’exécution du contrat.

C’est la seule solution pour faire évoluer les modalités d’un contrat de bail sans pour autant en signer un autre.

Par conséquent, tout changement significatif d’un élément présent au contrat de bail doit faire l’objet d’un avenant au contrat de location.

Quand faire un avenant au bail de location ?

Faire un avenant au contrat de location d’un appartement ou d’une maison est obligatoire dans certains cas. Au contraire, dans certaines situations, il n’est que facultatif, voire inutile.

Quand l’avenant au contrat de location est-il obligatoire ?

Il est obligatoire de signer un avenant au contrat de location dans les cas suivants : 

• augmentation du loyer ;
• changement des charges locatives ;
• prolongation du contrat de bail ; et
• changement de locataire.

L’avenant au contrat de location pour augmentation du loyer

Les raisons pouvant conduire à une augmentation du loyer au-delà de l’indexation par rapport à l'indice de référence des loyers (IRL) sont variées. Toutefois, la motivation la plus courante est la réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire, ce qui conduit à revoir à la hausse la valeur du logement sur le marché locatif.

Afin de pouvoir augmenter le loyer, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes : 

1. définir précisément les travaux envisagés ;
2. discuter des nouvelles conditions financières avec le locataire qui doit les accepter ;
3. rédiger un avenant signé par les deux parties ;
4. réaliser les travaux préalablement prévus.

L’avenant au contrat de location pour modification des charges

Les charges locatives sont précisées dans le bail locatif. Par conséquent, si leur montant à vocation à être revu, notamment à la hausse, il est nécessaire de prévoir la signature d’un avenant au contrat de location.

L’avenant doit préciser les raisons de ce changement de charges, et les conditions applicables ainsi que la date d’entrée en vigueur.

L’avenant au contrat de location pour prolongation

Le contrat de bail original prévoit une durée initiale pour son application. Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent d’un commun accord décider d’augmenter cette durée.

Cela peut notamment être utile dans le cadre d’un bail mobilité conclu pour une durée initiale de moins de 10 mois si finalement le locataire a besoin de rester plus longtemps. Ainsi, il suffit de faire un avenant au bail pour modifier sa durée, sans pouvoir excéder 10 mois.

Cependant, dans la plupart des cas, à l’expiration de la durée du bail, le contrat se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. Il n’est alors pas nécessaire de faire un avenant puisque le contrat se poursuit dans les mêmes conditions.

L’avenant au contrat de location pour changement de locataire

Il est possible que l’un des locataires sollicite une modification du bail de location suite à une séparation avec l’autre locataire. Cela se produit généralement quand les locataires sont en couple et sont tous deux indiqués sur le contrat de bail. Ainsi, lorsque l’un souhaite quitter définitivement les lieux, il demande à être retiré du contrat de location.

Dans ce cas, il est impératif de procéder à un avenant pour mettre à jour l’identité des locataires.

Cependant, si une clause de solidarité est prévue dans le contrat de bail initial, le propriétaire peut refuser d’y renoncer. Dans ce cas, le locataire qui quitte le logement pourra encore être redevable d’éventuels loyers impayés par le locataire qui reste en place. Mais si le propriétaire accepte de supprimer la clause de solidarité, l’avenant doit le préciser expressément. 

Quand l’avenant au contrat de location est-il facultatif ?

Selon la loi Alur, l’avenant au bail n’est pas obligatoire dans certains cas.

Ainsi, l’avenant au contrat de location pour colocation n’est pas obligatoire quand il s’agit seulement du remplacement de l’un des colocataires. Cela vaut même en présence d’une clause de solidarité dès lors que celle-ci est limitée à 6 mois après le départ du colocataire ou au moment de son remplacement.

De même, l’avenant au contrat de location pour changement de propriétaire n’est pas obligatoire. En effet, le bail en cours est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Il faut cependant prévenir les locataires du changement de propriétaire, et leur communiquer les nouvelles coordonnées bancaires pour le paiement du loyer.

Comment faire un avenant au bail de location ?

Dans tous les cas, vous devez établir l’avenant au contrat de location par écrit et y annexer le bail locatif original. De plus, pour être valable, l’avenant au contrat de location doit mentionner les informations suivantes : 

• le nom des parties (bailleur, locataire actuel et éventuellement nouveau locataire) ;
• la référence au bail original avec indication de l’adresse du bien loué et la date de signature du bail ;
• la date d’entrée en vigueur de l’avenant ;
• les éléments qui changent par rapport au bail initial et les nouvelles obligations des parties, le cas échéant ; et
• la signature de l’ensemble des parties.

Avenant au contrat de location : les cas particuliers

Bien qu’il ne soit pas obligatoire de faire un avenant au contrat de colocation en cas de départ d’un colocataire et de son remplacement immédiat, cela peut être utile notamment pour dater la fin d’application de la clause de solidarité entre les locataires. Il faut alors mentionner le nom de l’ancien locataire et de la personne qui le remplace, ainsi que la date d’entrée en application de l’avenant.

Dans un tout autre registre, si le propriétaire prévoit de réaliser des travaux susceptibles de nuire à la jouissance paisible du bien par le locataire, ce dernier peut demander une réduction temporaire de travaux. Cela peut être prévu en cas de travaux particulièrement bruyants par exemple. Un avenant doit alors être signé pour formaliser la baisse de loyer même si elle n’est que temporaire.

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FAQ

Quelle est la définition d’un avenant au bail de location ?

L’avenant au contrat de location est un document qui permet de mettre à jour certaines clauses du bail locatif original sans remettre en cause l’existence de celui-ci. Par exemple, il permet de procéder à l’ajout, à la suppression d’un locataire ou à un changement de locataire en colocation.

Comment rédiger un avenant au bail commercial ?

Pour rédiger un avenant au bail commercial, il faut s’assurer que le document mentionne a minima les éléments suivants : 

• le nom des parties ;
• le bail initial et sa date de signature ;
• l’adresse du local commercial ;
• les ajouts, suppressions ou modifications sur lesquelles porte l’avenant ;
• la date de prise d’effet ; et
• la signature des parties.

Quel prix prévoir pour un avenant au bail ?

Pour un avenant au bail, le prix dépend de qui réalise l’acte. Si le bail avait été conclu directement entre le propriétaire et le locataire et que c’est le propriétaire qui s’occupe de la rédaction de l'avenant, la démarche est gratuite. Mais il peut faire appel aux services d’un professionnel pour l’accompagner et dans ce cas, des frais sont à prévoir. D’autre part, si le bien est géré par une agence immobilière, celle-ci facture entre 150 et 250 € en moyenne l’avenant au contrat de location.

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 17-2 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• article 17-1.-1 - Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
• article 17-1. -II - Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové