Comment devenir géomètre expert ? Le guide pratique

À la croisée de l’ingénierie et du droit, le métier de géomètre expert se spécialise dans la mesure des propriétés foncières et immobilières. Ce professionnel réalise des relevés, établit des documents techniques et délivre des conseils en matière de création, d’aménagement ou encore de démarches administratives. Il intervient aussi bien auprès de particuliers que d’établissements publics ou privés. Vous envisagez de devenir géomètre expert indépendant ? Legalstart répond à vos interrogations sur cette profession, les études à suivre pour l’exercer et les étapes de création d’une entreprise.

En quoi consiste le métier de géomètre expert ?

Par définition, le géomètre expert est un spécialiste de la mesure des propriétés immobilières et foncières. Il effectue des relevés pour déterminer les limites d’une propriété ou d’un domaine. Il établit ensuite des plans et des documents topographiques, que ce soit dans le cadre du bornage d’un terrain, de la division d’un bien immobilier, de sa vente, de son partage ou de sa gestion. 

Ce professionnel délivre aussi des conseils afin de concevoir des aménagements durables, en tenant compte des capacités d’évolution du terrain ou du bien, de ses contraintes énergétiques et des enjeux climatiques. Il peut aussi prendre en charge la gestion de biens immobiliers. 

Cet expert travaille auprès d’un public varié. Il est en mesure d’accompagner tout autant les particuliers, les professionnels du secteur foncier et immobilier, les porteurs de projets d’aménagement, ou encore les collectivités territoriales. 

Le métier de géomètre expert est à ne pas confondre avec celui de géomètre topographe. Si les deux professions consistent, entre autres, à mener des relevés pour établir des plans, le géomètre expert se distingue par son expertise juridique. Il est le seul habilité à intervenir dans le cadre de biens fonciers.

Qui peut devenir géomètre expert ?

Le métier de géomètre expert est réglementé.

Les qualités pour devenir géomètre expert

Le métier nécessite avant tout de solides compétences techniques et juridiques. Le professionnel doit savoir manier les outils de relevés topographiques, ainsi que les logiciels de géomatiques (SIG). Il maîtrise également les notions de droit associé à la propriété foncière, à l’immobilier, à la copropriété ou encore au secteur de l’urbanisme. 

Le métier exige aussi un sens aigu de l’observation. L’expert se rend sur le terrain pour effectuer des relevés. Il doit tenir compte des nivelés, des reliefs ou encore des volumes des espaces ou des terrains qu’il mesure. Cet attachement au détail doit se retrouver ensuite dans les documents qu’il produit. 

L’adaptabilité est aussi essentielle. L’expert est amené à se rendre sur des espaces variés, que ce soit des immeubles, des terrains en cours d’aménagement, des espaces agricoles ou encore des domaines forestiers. Il doit donc être en mesure de travailler dans des environnements très variés. 

Le professionnel doit aussi avoir un bon sens relationnel. Il intervient auprès de particuliers et d’acteurs du secteur public et privé. Il mène pour eux des relevés et leur délivre des conseils. Une communication fluide et précise est essentielle pour accompagner ces personnes dans leurs réflexions et leurs décisions.

La formation pour devenir géomètre expert

L’exercice de cette profession est encadré par la loi. Le parcours d’études pour devenir géomètre expert le plus courant passe par l’obtention d’un master ou un diplôme d’ingénieur dans le secteur de l’architecture, du paysage, des métiers de l’urbanisme, des sciences de l’ingénieur, de la topographie ou de la géomatique. 

Il demeure cependant possible d’effectuer une reconversion. La personne doit alors justifier 5 à 15 années d’expérience professionnelle dans des domaines associés à celui du métier de géomètre. Elle peut avoir effectué auparavant un parcours universitaire (Bac+2, bac+3), obtenu un BTS de géomètre-topographe, ou bien ne posséder aucun diplôme spécifique.

Le candidat est ensuite amené à monter un dossier de candidature et à passer un examen devant un jury. S’il est accepté, il suit un stage de formation d’une durée de 2 ans au sein d’un cabinet de géomètre expert, et poursuit en parallèle un master. Au terme de son parcours, il présente sa soutenance. S’il la réussit, il reçoit le diplôme de géomètre-expert.

Le professionnel doit enfin prêter serment auprès de l’Ordre des géomètres experts pour être autorisé à exercer sa profession en tant que salarié ou indépendant. Il peut être amené à recevoir des contrôles administratifs et disciplinaires au cours de sa carrière.

Quel statut juridique pour devenir géomètre expert indépendant ?

Un géomètre expert peut exercer son activité en tant que salarié ou indépendant. S’il décide de créer une entreprise, il lui est possible d’exercer sa profession seul au travers d’une EI, d’une SASU ou d’une EURL. S’il préfère fonder une société avec d’autres associés, il peut tout à fait monter une SARL, une SAS, une SA, une SEL ou une SCP.

L’entreprise individuelle

L’entreprise individuelle (EI) est plébiscitée pour sa facilité de création et de gestion. À la différence d’une société, l’entrepreneur n’a pas de statut à rédiger ni de capital social à déposer. Sa responsabilité est limitée au montant de son patrimoine professionnel. 

En matière de fiscalité, le géomètre est soumis à l’impôt sur le revenu (IR), mais il peut opter aussi pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’il est au régime classique. Dans cette situation, son entreprise sera alors assimilée à une EURL. 

L’EI propose un régime fiscal encore plus allégé, qui est celui de la micro-entreprise. Pour en bénéficier, l’entrepreneur ne doit pas excéder 77.700 euros de chiffre d’affaires annuel.

Le statut de l’entreprise individuelle est intéressant pour se lancer. 

Toutefois, il convient de relever qu’il s’avère plus délicat de contracter un prêt bancaire en EI qu’en société. En outre, le régime de la micro-entreprise n’est pas forcément adapté face au coût initial à débourser pour exercer ce métier, d’autant qu’un auto-entrepreneur ne peut pas faire passer ses dépenses professionnelles en note de frais.

L’EURL

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une adaptation de la SARL pour un associé unique. Ce statut est particulièrement encadré par la loi en matière de création et de rédaction des statuts. 

L’entrepreneur est responsable de son entreprise à hauteur de son apport. Il en est souvent également le gérant. Celui-ci bénéficie du statut de travailleur non salarié (TNS). Les charges sociales sont faibles, mais en conséquence, elles ne le couvrent pas autant qu’en SASU. 

L’EURL est soumise automatiquement à l’impôt sur le revenu, mais l’impôt sur les sociétés demeure possible par option. Il convient de relever que les dividendes sont soumis au versement de cotisations sociales si la somme versée excède 10% du CA.

La SASU

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) constitue une version de la SAS à un associé unique. Il s’agit d’un statut beaucoup plus flexible que l’EURL. L’entrepreneur demeure libre de fixer ses conditions d’organisation et de gestion d’entreprise. 

Il est responsable de sa société à la hauteur de ses apports. L’entreprise est alors dirigée par un président, qui est souvent l’associé lui-même. Il reçoit alors le statut d’assimilé salarié, plus coûteux, mais aussi plus protecteur que celui de TNS. 

L’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, mais elle peut néanmoins opter pour l’impôt sur le revenu. À la différence de l’EURL, il n’y a pas de cotisations sociales à payer en cas de versement de dividendes.

La SARL

Près de la moitié des cabinets de géomètres experts optent pour une société par actions à responsabilité limitée (SARL). Ce statut est privilégié pour la création de petites et moyennes sociétés. 

Une SARL fonctionne globalement comme une EURL. Les modalités d’organisation s’adaptent cependant à l’exercice d’une activité avec plusieurs associés. 

L’entreprise peut compter entre 2 et 100 associés. Ils prennent des décisions collectives lors des assemblées générales. Ils ont la possibilité d’élire un ou plusieurs gérants. Il convient de noter qu’un agrément s’avère nécessaire en cas de cession de parts sociales. 

À la différence de l’EURL, la SARL est imposée d’office au régime de l’impôt sur les sociétés. Cependant, il demeure possible d’opter pour l’impôt sur le revenu sous conditions.

La SAS

La société par actions simplifiées (SAS) constitue le même statut juridique que la SASU. Il se distingue par le fait d’accueillir plusieurs associés. 

Cette société est composée d’au moins 2 associés. Ils doivent déterminer les modalités de fonctionnement de l’entreprise lors de la rédaction des statuts. Les décisions sont prises couramment lors des assemblées générales. Un pacte d’actionnaires peut être signé.

La SEL

La société d’exercice libéral (SEL) est une adaptation des sociétés de capitaux pour l’exercice d’une profession libérale réglementée. Il en existe plusieurs formes :

• la SELARL (Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée) se rapproche du fonctionnement de la SARL ;
• la SELAS (Société d’Exercice Libéral par Actions Simplifiée) fonctionne comme une SAS ;
• la SELAFA (Société d’Exercice Libéral sous Forme Anonyme) se rapporte à la SA ;
• la SELCA (Société d’Exercice Libéral en Commandite par Actions) marche comme une SCA. 

Il convient de souligner que la majorité des parts d’une SEL doit être détenue par les professionnels exerçant l’activité réglementée. Les seuils à respecter dépendent de la nature du statut choisi.

La SA

La société anonyme (SA) est une forme possible, mais qui demeure rare dans le monde des géomètres experts. Ce statut s’adapte à la création de grandes entreprises qui souhaitent ensuite s’introduire en bourse. 

Les associés sont tenus de verser un capital social minimum de 37.000 euros lors de la création de l’entreprise. Ils demeurent responsables à la hauteur de leurs apports. 

La société est dirigée par un conseil d’administration, ou par un directoire accompagné d’un conseil de surveillance. Les associés se réunissent toutefois en assemblée générale pour voter les décisions importantes de la SA. 

Le régime fiscal de l’entreprise est celui de l’impôt sur les sociétés. L’imposition des dirigeants dépend de la nature de l’organe de direction. Le versement des dividendes est imposé à hauteur de 30 %. En matière de statut social, les dirigeants disposent du statut d’assimilés salariés.

Les SCP

La société civile professionnelle (SCP) permet de créer un cabinet dédié à l’exercice en commun d’une profession libérale réglementée ou de plusieurs d’entre elles. Elle est constituée exclusivement de personnes physiques. 

Les associés déterminent librement le montant du capital social de l’entreprise, qui se compose d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Ils sont, en revanche, responsables de façon indéfinie sur les dettes de l’entreprise. 

La gouvernance est déterminée par les statuts. Les associés nomment un ou plusieurs gérants, qui dépendent du régime TNS. 

La SCP est soumise au régime des sociétés de personnes. De fait, chaque associé est imposé sur la base de sa quote-part. Il demeure toutefois possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés.

Quelles étapes pour devenir géomètre expert à son compte ?

Après avoir obtenu son diplôme et son inscription à l’Ordre des géomètres experts, le professionnel peut monter son entreprise. Pour cela, il doit :

• réaliser une étude de marché ;
• établir un business plan ;
• immatriculer son entreprise ;
• souscrire les assurances obligatoires.

Rédiger une étude de marché

L’étude de marché est une étape essentielle pour s’assurer que la création d’entreprise est un projet viable sur la zone géographique envisagée. L’étude va porter à la fois sur :

• l’offre (le type de prestations proposées) ;
• la cible (son profil, ses problématiques, son budget moyen, etc.) ;
• l’environnement (la réglementation à suivre, les concurrents, les tendances du marché, etc.) ;
• la stratégie commerciale (le marketing, les tarifs, la relation client, le développement de l’entreprise, etc.). 

À partir de ces données, il vous sera possible d’établir le prévisionnel financier de votre entreprise. Il s’agit d’une projection de ses finances sur trois ans. Il est utile pour déterminer avec précision le budget initial nécessaire pour se lancer, et la viabilité de l’entreprise. Ce dossier inclut les éléments suivants :

• le compte de résultat (sur 3 ans) ;
• le bilan prévisionnel ;
• le plan de financement (sur 3 ans) ;
• le budget de trésorerie (sur 12 mois).

Business plan

Grâce à l’étude de marché et du prévisionnel financier, il est possible de bâtir ensuite le business plan. Il s’agit d’un dossier présentant l’entreprise et les actions de développement envisagées. Il expose le projet de création à de potentiels investisseurs, comme une banque ou un futur associé. Le document doit donc être à la fois réaliste et encourageant. 

Le business plan se compose des éléments suivants :

• la présentation de l’entreprise ;
• son offre ;
• son business model ;
• une synthèse de son étude de marché ;
• une synthèse du prévisionnel financier.

Créer son entreprise

Les modalités de création d’une entreprise individuelle et d’une société ne sont pas les mêmes.

La création d’une entreprise individuelle

La création d’une entreprise individuelle est relativement simple. Il suffit de remplir un dossier d’immatriculation sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. Des documents sont à joindre au dossier, dont une copie du diplôme et de l’inscription à l’Ordre des experts géomètre. Les modalités de création sont gratuites. 

L’entrepreneur réceptionne ensuite sous 8 à 15 jours son numéro SIRET, son numéro SIREN et son code APE.

La création d’une société

Avant d’immatriculer sa société, le professionnel doit :

• rédiger les statuts de son entreprise ;
• déposer le capital social auprès d’une banque ou d’un notaire ;
• publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• envoyer une copie des statuts auprès de l’Ordre de son corps de métier.

L’entrepreneur peut ensuite procéder à l’immatriculation de sa société, sur le site du Guichet unique. La procédure est payante. Le montant dépend alors du statut juridique sélectionné.

Souscrire aux assurances obligatoires

Afin d’exercer légalement sa profession, l’expert doit souscrire obligatoirement aux assurances suivantes :

• une responsabilité civile professionnelle (RC pro) ;
• une garantie décennale ;
• une assurance automobile pour son véhicule professionnel.

FAQ

Quel est le salaire d'un géomètre-expert ?

Lors de son stage d’étude en cabinet de géomètres experts, l’étudiant touche 2.400 euros bruts mensuels. Par la suite, son revenu dépend à la fois de la localisation et de la notoriété de l’expert. Le salaire du géomètre expert peut varier de 2.500 euros bruts au début, et jusqu’à 10.000 euros environ.

Quelle différence entre géomètre et géomètre-expert ?

Le géomètre topographe et le géomètre expert effectuent tous deux des relevés topographiques et des plans. Cependant, le géomètre expert se distingue au travers de son expertise juridique. Il est le seul habilité par la loi à intervenir dans le cadre de l’expertise de biens fonciers et immobiliers.

Quel est le tarif d'un géomètre-expert ?

Le montant des services d’un géomètre expert dépend à la fois du type de prestation réalisé et de la complexité du bien ou du terrain expertisé. Un tarif à l’heure varie en moyenne de 70 à 160 euros TTC. Cependant, des prestations complexes comme le bornage d’un terrain peuvent varier de 500 à 2.000 euros, voire plus selon le service demandé. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres experts
• Décret n° 2010-1406 du 12 novembre 2010 relatif au diplôme de géomètre-expert foncier délivré par le Gouvernement