Transformer un local commercial en habitation : explications et formalités
Zone tendue : de quoi s’agit-il ?
Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Le marché immobilier est une sphère complexe et en constante évolution, soumise à une multitude de règles et de réglementations. Parmi les termes qui reviennent souvent dans ce contexte, celui de la "zone tendue" occupe une place centrale. Il s'agit d'un concept essentiel pour comprendre le paysage immobilier français, car il a un impact significatif sur les prix des loyers, les droits des locataires et les obligations des propriétaires. Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu'est exactement une zone tendue, les conséquences juridiques qui en découlent, les villes qui en font partie en 2024, ainsi que d'autres informations cruciales pour quiconque s'intéresse à la location ou à l'investissement immobilier en France. Que vous soyez locataire, propriétaire ou simplement curieux de mieux comprendre ce sujet, voici ce qu’il faut savoir de la zone tendue et de sa législation.
Mini-Sommaire
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Par définition, une zone tendue est une région géographique composée de communes urbaines où le marché immobilier connaît une forte tension, se traduisant par des prix de l'immobilier et des loyers élevés. Cette tension résulte d'un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements, ce qui rend l'accès au logement difficile pour les résidents.
Une zone tendue répond à des critères spécifiques :
- caractéristiques démographiques. Les zones tendues sont généralement des zones d'urbanisation continue, avec une population de plus de 50 000 habitants ;
- tension du marché immobilier. Elles se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, ce qui entraîne des difficultés sérieuses d'accès au logement pour les résidents. Cette tension se manifeste par des prix d'acquisition élevés pour les logements anciens, des loyers élevés et un nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ;
- encadrement du marché immobilier. Dans les zones tendues, la fixation du loyer est encadrée, notamment lors de la relocation, afin de prévenir les hausses excessives de loyers ;
- réduction du préavis du locataire. Les locataires de logements nus à usage de résidence principale ont la possibilité de bénéficier d'un préavis réduit à un mois au lieu de trois mois en cas de congé donné par le locataire ;
- taxation des logements vacants. Les logements vides laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition sont soumis à une taxe sur les logements vacants ;
- majoration de la taxe d'habitation/ Une surtaxe de la taxe d'habitation peut être appliquée sur les résidences secondaires qui ne sont pas utilisées comme habitation principale par leur occupant.
En résumé, une zone tendue est une région urbaine où la demande de logements dépasse de manière significative l'offre disponible, entraînant des conséquences juridiques et fiscales spécifiques pour les propriétaires et les locataires, notamment en ce qui concerne la fixation des loyers, les préavis de congé, les taxes sur les logements vacants et les résidences secondaires.
Quelles sont les villes situées en zone tendue en 2024 ?
En 2024, la liste des villes situées en zone tendue en France comprend 1 434 communes qui sont regroupées en 47 agglomérations métropolitaines et d'outre-mer.
Voici la liste de ces agglomérations concernées, et certaines des villes qui en font partie :
- Ajaccio ;
- Annecy ;
- Arles ;
- Avignon ;
- Bailly-Romainvilliers ;
- Bastia ;
- Bayonne ;
- Bordeaux ;
- Caen ;
- Cayenne ;
- Chambéry ;
- Cluses ;
- Creil ;
- Draguignan ;
- Fort-de-France ;
- Fréjus ;
- Genève-Annemasse ;
- Grenoble ;
- La Rochelle ;
- La Teste-de-Buch-Arcachon ;
- Le Robert ;
- Lille ;
- Lunel ;
- Lyon ;
- Marseille-Aix-en-Provence ;
- Meaux ;
- Menton-Monaco ;
- Montpellier ;
- Nantes ;
- Nice ;
- Nîmes ;
- Orléans ;
- Paris ;
- Pointe-à-Pitre-Les Abymes ;
- Rennes ;
- Saint-Cyprien ;
- Saint-Denis ;
- Saint-Louis :
- Saint-Nazaire ;
- Saint-Paul ;
- Saint-Pierre ;
- Salon-de-Provence ;
- Sète ;
- Strasbourg ;
- Thonon-les-Bains ;
- Toulon ;
- Toulouse
Il convient de noter que la liste des villes en zone tendue a été modifiée en 2023, avec certaines villes retirées de la liste et plus de 300 nouvelles villes ajoutées, ce qui a porté le nombre total de communes en zone tendue à 1 434, contre 1 149 précédemment.
☝️ Bon à savoir : toutes les zones d'une commune en situation de zone tendue sont touchées, sans exception, par les règles spécifiques liées à cette classification.
Logement en zone tendue : quelles conséquences ?
Le fait d'avoir un logement en zone tendue en France engendre plusieurs conséquences significatives du point de vue juridique et fiscal. Dans ces zones, les règles de fixation des loyers sont encadrées, avec notamment un plafonnement lors de la relocation. Les locataires de logements nus à usage de résidence principale peuvent bénéficier d'un préavis réduit à un mois, et les propriétaires peuvent être soumis à une taxe sur les logements vacants ainsi qu'à une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Zone tendue et encadrement des loyers
Conformément à la loi ALUR, l'existence d'une zone tendue en France est souvent liée à un encadrement des loyers, une mesure mise en place pour réguler le marché immobilier dans ces zones où la demande de logements est élevée. Ce qu’il faut savoir :
- plafonnement des loyers. Dans les zones tendues, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés depuis l'été 2012. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf exceptions ;
- exceptions. Il existe quelques exceptions où la fixation du loyer est totalement libre en zone tendue. Cela inclut les logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, les logements inoccupés depuis plus de dix-huit mois, et les logements ayant subi des travaux d’amélioration avec une performance énergétique suffisante (étiquette énergie de A à E) ;
- cas de hausse du loyer. Le loyer peut également être augmenté dans deux cas spécifiques : lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, avec une hausse limitée à 15% du coût réel des travaux, ou si le propriétaire peut prouver, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué ;
- zones concernées. L'encadrement des loyers s'applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire dans les villes situées en zone tendue. Ces villes sont celles où le marché immobilier est tendu, caractérisé par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ;
- évolution des zones. La liste des villes en zone tendue peut évoluer au fil du temps, avec certaines villes qui sortent de cette catégorie tandis que de nouvelles y sont ajoutées. La législation peut également évoluer pour étendre l'encadrement des loyers à davantage de villes en fonction des besoins du marché immobilier.
L'encadrement des loyers en zone tendue vise donc à stabiliser les prix et à protéger les locataires des hausses excessives, tout en permettant certaines exceptions pour favoriser l'amélioration du parc immobilier. Il s'agit d'une mesure importante pour réguler le marché immobilier dans les zones où la demande est forte.
Zone tendue et résiliation du bail
En zone tendue, la résiliation du bail locatif peut être soumise à des règles spécifiques, offrant généralement des avantages aux locataires. Ces règles visent à faciliter le processus de résiliation dans des zones où le marché immobilier est tendu.
La durée du préavis dans une zone tendue
En zone tendue, la durée du préavis lors de la résiliation d'un bail locatif peut être réduite à un mois au lieu des trois mois généralement requis pour les locations vides à usage de résidence principale du locataire. Cette réduction s'applique automatiquement lorsque le locataire en fait la demande, et elle concerne notamment les 1 434 villes regroupées dans les zones tendues en France. Cette mesure vise à faciliter la mobilité des locataires et à répondre aux besoins de logement dans ces zones où la demande est élevée.
La procédure de résiliation du bail dans une zone tendue
La résiliation d'un bail dans une zone tendue suit généralement la procédure standard de résiliation de bail en France, mais avec quelques particularités :
- notification du congé. Le locataire doit notifier au propriétaire son intention de résilier le bail. En zone tendue, il peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois au lieu des trois mois généralement requis pour les locations vides à usage de résidence principale, à condition d'en faire la demande ;
- forme de la notification. Le congé peut être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre avec un récépissé, ou par acte d'huissier. Le locataire doit respecter les délais de préavis appropriés en fonction de sa demande de réduction (un ou trois mois) ;
- état des lieux de sortie. Avant de quitter le logement, le locataire et le propriétaire doivent réaliser un état des lieux de sortie pour évaluer l'état du bien. Tout dépôt de garantie versé par le locataire peut être utilisé pour couvrir les éventuels frais de réparations ou de remise en état ;
- restitution du dépôt de garantie. Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des éventuels frais de réparations ou de remise en état ;
- préavis réduit en zone tendue. Le locataire peut demander un préavis réduit d'un mois s'il se trouve dans l'une des 1 434 villes regroupées dans les zones tendues en France. Cette réduction est automatique lors de la demande de résiliation du bail.
- préavis pour le propriétaire. Si c'est le propriétaire qui souhaite mettre fin au bail, le préavis est généralement de six mois en zone tendue pour une location vide à usage de résidence principale. Pour une location meublée, le préavis est réduit à trois mois ;
- réglementation spécifique. Dans certaines zones tendues, l'encadrement des loyers peut également s'appliquer, limitant la hausse des loyers lors d'une relocation. Il est essentiel de se conformer à ces règles pour éviter tout litige ;
- contestation éventuelle. En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire sur les motifs de résiliation ou le montant du dépôt de garantie retenu, des recours juridiques peuvent être envisagés, comme le recours à la commission de conciliation ou à la justice.
Il est fortement recommandé de se référer à la législation en vigueur et de consulter un professionnel du droit immobilier en cas de questions ou de litiges lors de la résiliation d'un bail en zone tendue.
FAQ
Quel préavis pour une zone tendue ?
En zone tendue, le préavis pour résilier un bail d'une location vide à usage de résidence principale est d'un mois, au lieu de trois mois en temps normal. Pour une location meublée en zone tendue, le préavis est également d'un mois.
Quelle loi régit les zones tendues ?
Les zones tendues sont régies principalement par la loi 3DS (Droit au Domicile Décent et à un Secours) de février 2022 en France. Cette loi vise à lutter contre les difficultés d'accès au logement en encadrant les loyers dans les zones tendues. Elle permet également de réduire le préavis de résiliation du bail à un mois pour les locations vides à usage de résidence principale du locataire, lorsque le logement se situe en zone tendue. De plus, la loi 3DS autorise les communes de la zone tendue à décider la mise en place d'un mécanisme de plafonnement du loyer, ce qui peut entraîner des limitations supplémentaires sur les loyers dans certaines villes. Cette loi vise à réguler le marché immobilier dans les zones où la demande de logements est très élevée par rapport à l'offre, contribuant ainsi à garantir un accès au logement plus équitable pour les locataires.
Comment savoir si un logement est situé en zone tendue ?
Pour déterminer si un logement est situé en zone tendue en France, vous pouvez utiliser un outil en ligne proposé par PAP.fr. Il vous suffit de fournir l'adresse du logement et de spécifier s'il s'agit d'une location vide ou meublée. Ensuite, l'outil vous indiquera si le logement se trouve dans une zone tendue ou non.
Il est également possible de consulter la liste des communes en zone tendue publiée par les autorités compétentes, généralement mise à jour régulièrement pour refléter les changements dans le classement des communes. Cette liste est basée sur des critères tels que le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, les niveaux de loyers élevés, et le nombre de demandes de logement par rapport aux emménagements annuels.
Principales sources législatives et réglementaires
- loi 2014-366 - Loi ALUR
- Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 - Journal officiel
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Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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