Comment vendre un local commercial ? Le guide pratique

Le local commercial est un espace destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Comme tous les biens immobiliers, ce local peut faire l’objet d’une vente. Cette vente est juridiquement désignée sous le terme de cession du local commercial. La vente du local commercial peut être une alternative intéressante à la cession ou la transmission d’entreprise.

Vous souhaitez faire évoluer votre projet immobilier en procédant à la vente de votre local commercial ? Estimation du prix de vente, formalités à accomplir, et particularités de la vente d’un local commercial loué, Legalstart vous éclaire sur les caractéristiques et les modalités pour vendre un local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Un local commercial est un espace dédié aux activités commerciales, comme la prestation de services ou la vente de biens à la clientèle. Ces locaux peuvent être des boutiques, des restaurants, des bureaux, des entrepôts ou encore des centres commerciaux.

La location d’un local commercial est régie par un bail commercial qui se distingue du bail d’habitation. Ce contrat, d’une durée légale de 9 ans (avec possibilité de résiliation tous les 3 ans), assure au locataire la stabilité nécessaire pour développer son activité.

Ainsi, les locaux commerciaux se distinguent par plusieurs caractéristiques :

• la nature de l’usage du local et sa classification (usage commercial, artisanal, professionnel, mixte, etc.) ;
• le changement des activités possible entre chaque bail commercial ;
• les dispositions spécifiques du contrat de location.

Peut-on vendre un local commercial occupé ?

Vendre un local commercial occupé est un peu plus complexe que de vendre un local commercial vide, mais possible. En effet, il arrive très fréquemment que le propriétaire d’un local commercial mette son bien en location, par le biais d’un bail commercial, afin qu’un tiers puisse y exercer une activité professionnelle. Néanmoins, pour développer de nouveaux projets ou pour des raisons financières, le propriétaire peut souhaiter vendre son local en cours de bail.

Le propriétaire peut procéder à la vente d’un local commercial loué à condition d’en informer le locataire afin que ce dernier puisse exercer son droit de préemption (possibilité d’acheter le local en priorité à tout autre acheteur - également appelé droit de préférence).

Pour cela, il doit adresser une lettre au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette lettre doit obligatoirement préciser les conditions de vente du local :

• le prix de vente ;
• les éventuelles charges ;
• le texte des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Cette lettre est considérée comme une offre de vente faite au locataire. Ce dernier dispose alors d’1 mois à la réception de la lettre pour exercer son droit de préemption.

Vendre un local commercial : comment estimer sa valeur ?

Contrairement au prix d’un appartement ou d’une maison, le prix de vente du local commercial ne se fixe pas en fonction du nombre de mètres carrés. L’estimation du prix de vente du local commercial se fait en fonction des critères suivants :

• la situation du bien, à savoir la ville, si la rue est passante ou non, s’il y a des transports en commun à proximité, un parking, l’environnement concurrentiel, etc.
• l’agencement du local, c’est-à-dire surface au sol et surface de vente, réserve, vitrine, cave, etc.
• l’état d’entretien du local, la date des derniers travaux de rénovation, sa conformité aux normes, etc.
• les dispositifs de sécurité du local, à savoir la présence d’alarme, d’extincteurs, d’issues de secours, etc.

Pour que la conclusion de la vente du local commercial puisse avoir lieu, le vendeur et l’acheteur doivent tomber d’accord sur le prix de vente.

Quelles sont les étapes pour vendre un local commercial ?

Pour procéder à la vente du local commercial, le vendeur doit suivre différentes étapes :

• déterminer le prix du local commercial ;
• établir une offre de vente ;
• signer le compromis de vente ;
• signer l’acte de cession du local commercial.

La détermination du prix du local commercial

L’estimation du prix de vente du local commercial est essentielle pour le vendeur. En effet, il ne faut pas surestimer le prix au risque de ne pas trouver d’acquéreur, mais il ne faut pas non plus le sous-estimer au risque de le vendre moins cher que le prix d’origine.

Comme mentionné précédemment, l’évaluation juste de la valeur d’un local commercial repose sur des critères précis.

L’offre de vente

Lors de cette étape, le vendeur fait savoir son intention de vendre. Il doit informer les potentiels acheteurs du prix de vente qu’il a fixé, ainsi que les conditions de vente. Cette offre de vente peut se faire par le biais d’une annonce sur des sites spécialisés ou dans un journal d’annonces. Il peut également déléguer la création de l’annonce à une agence immobilière.

Pour rappel, s’il s’agit de la vente d’un local commercial loué, il convient d’informer le locataire du projet de vente du local.

La signature d’un compromis de vente

Bien que facultative, cette étape est vivement recommandée. Le compromis de vente permet aux parties de s’accorder sur le prix et les modalités définitives de la vente. L’intérêt de ce document est qu’il peut subordonner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines conditions (l’obtention d’un prêt bancaire, par exemple).

La signature de l’acte de cession du local commercial

La conclusion de l’acte de vente matérialise la cession officielle du local. Ce document doit être rédigé avec soin et relu avec attention tant par le vendeur que par l’acheteur. L’acte de vente du local commercial doit notamment préciser le prix et les conditions de vente. Dès la signature de l’acte de cession, le transfert de propriété est immédiat.

Que contient le contrat de vente d’un local commercial ?

La vente d’un local commercial implique la rédaction d’un contrat de vente. Cet accord bilatéral entre les deux parties doit contenir les informations suivantes :

• l’identification des parties ;
• une description détaillée du bien (superficie, état, nombre de pièces, etc.) ;
• le prix de vente ;
• les modalités de paiement ;
• les conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt) ;
• la répartition des taxes et des impôts entre le bailleur et le futur acquéreur (généralement au prorata temporis) ;
• les délais de rétractation ;
• la date de transfert de propriété.

Vendre un local commercial : quelle fiscalité sur la plus-value ?

Le calcul de la plus-value immobilière pour la vente d’un local commercial dépend de la différence entre le prix de vente et la valeur d’origine du bien (pour les biens amortissables) ou de la valeur nette comptable (pour les biens amortissables. Si au contraire, le prix de vente est inférieur à la valeur d’origine ou comptable, on parle de moins-value et aucun impôt n’est dû.

La fiscalité sur la plus-value d’un local commercial dépend du régime d’imposition. Pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR) :

• Les plus-values à court terme (bien détenu depuis moins de 2 ans ou amortissement) sont imposées dans les conditions normales de l’IR (jusqu’à 45 %).
• Les plus-values à long terme (bien détenu depuis plus de 2 ans) sont imposées à 12,8 % avec des spécificités pour les SCI (19 % pour les plus-values immobilières).

Si la société est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), le régime du long terme, plus avantageux, concerne certaines cessions spécifiques (titres de participation, sociétés immobilières). En général, c’est donc le régime du court terme qui s’applique, avec des taux de :

• 15 % pour les PME (jusqu’à 38.120 € de bénéfices) ;
• 28 % (jusqu’à 500.000 € de bénéfices) ;
• 31 % au-delà.

Il est à noter également qu’une TVA au taux de 20 % s’applique sur la plus-value immobilière, sauf exceptions liées à la nature du fonds de commerce ou à sa localisation géographique.

Les charges et indemnités versées au vendeur à l’achat peuvent être déduites. En effet, les frais déductibles d’une plus-value sur la vente d’un local commercial incluent les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) et les dépenses pour travaux. En cas d’impossibilité de justifier les montants exact, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous aimeriez en faire votre logement ? Pour vous éclairer sur les possibilités qui s’offrent à vous, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur la transformation d’un local commercial en habitation.

Sur le même sujet, apprenez à fixer un prix de vente pour un produit !

FAQ

Quel est le prix moyen d’un local commercial ?

Le prix moyen d’un local commercial en France sur la fin d’année 2024 est évalué à 1.936 € par m². Avec une surface moyenne de 188 m² pour ces biens, le prix de vente estimé des murs commerciaux s’élève à 363.968 euros.

Quelle différence entre fonds de commerce et murs commerciaux ?

Le fonds de commerce et les murs commerciaux désignent deux notions bien distinctes. Le fonds de commerce correspond à la cession de l’activité commerciale. Les murs commerciaux concernent uniquement le bien immobilier, sans inclure le droit d’exploitation de l’activité qui y est exercée.

Quels sont les frais de notaire pour la vente d’un local commercial ?

Les frais de notaire pour l’achat d’un local commercial varient entre 2 et 3 % du prix de vente dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 400.000 €, les frais de notaire s’élèvent à environ 32.000 € dans l’ancien et 12.000 € dans le neuf. 

Principale source législative et réglementaire :

• Article L145-46-1 - Code de commerce