Tout sur la vente d’un local commercial

Le local commercial est un espace destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Comme tous les biens immobiliers, ce local peut faire l’objet d’une vente. Cette vente est juridiquement désignée sous le terme de cession du local commercial. La vente du local commercial peut être une alternative intéressante à la cession ou la transmission d’entreprise.

Vous souhaitez faire évoluer votre projet immobilier en procédant à la vente de votre local commercial ? Estimation du prix de vente, formalités à accomplir, et particularités de la vente d’un local commercial loué, Legalstart vous éclaire sur les caractéristiques et les modalités de vente d’un local commercial.

Quelles étapes pour vendre un local commercial ?

Avant de pouvoir procéder à la vente du local commercial, le vendeur doit procéder à différentes étapes :

• La détermination du prix du local commercial : l’estimation du prix de vente du local commercial est essentielle pour le vendeur. En effet, il ne faut pas surestimer le prix au risque de ne pas trouver d’acquéreur mais il ne faut pas non plus le sous estimer au risque de le vendre moins cher que le prix d’origine.
• L’offre de vente : le vendeur doit informer les potentiels acheteurs du prix de vente qu’il a fixé, ainsi que les conditions de vente. S’il s’agit de la vente d’un local commercial loué, il convient d’informer le locataire du projet de vente du local.
• La signature d’un compromis de vente : bien que facultative, cette étape est vivement recommandée. Le compromis de vente permet aux parties de s’accorder sur le prix et les modalités définitives de la vente. L’intérêt de ce document est qu’il peut subordonner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines conditions (l’obtention d’un prêt bancaire par exemple).

• La signature de l’acte de cession du local commercial : la conclusion de l’acte de vente matérialise la cession officielle du local. Ce document doit être rédigé avec soin et relu avec attention tant par le vendeur que par l’acheteur. L’acte de vente du local commercial doit notamment préciser le prix et les conditions de vente.

Estimer le prix de vente d’un local commercial : comment faire ?

Contrairement au prix d’un appartement ou d’une maison, le prix de vente du local commercial ne se fixe pas en fonction du nombre de mètres carrés. L’estimation du prix de vente du local commercial se fait en fonction des critères suivants :

• La situation du bien : rue passante ou non, transport en commun à proximité, parking, environnement concurrentiel, etc.
• L’agencement du local : surface au sol et surface de vente, réserve, vitrine, cave, etc.
• L’état d’entretien du local : date des derniers travaux de rénovation, conformité aux normes, etc.
• Les dispositifs de sécurité du local : alarme, extincteur, issues de secours, etc.

Pour que la conclusion de la vente du local commercial puisse avoir lieu, le vendeur et l’acheteur doivent tomber d’accord sur le prix de vente.

Attention : selon qu’il s’agisse de la vente des murs du local commercial ou de l’ensemble des éléments contenus dans le local (matériel, mobilier, outils, nom commercial, etc.), il ne s’agira pas de la même opération. En effet, si vous souhaitez vendre l’ensemble des éléments composant le local, il convient de procéder à une vente du fonds de commerce.

La vente d’un local commercial loué : les particularités

Il arrive très fréquemment que le propriétaire d’un local commercial mette son bien en location, par le biais d’un bail commercial, afin qu’un tiers puisse y exercer une activité professionnelle. Néanmoins, pour développer de nouveaux projets ou pour des raisons financières, le propriétaire peut souhaiter vendre son local en cours de bail.

Le propriétaire peut procéder à la vente d’un local commercial loué à condition d’en informer le locataire afin que ce dernier puisse exercer son droit de préemption (possibilité d’acheter le local en priorité à toute autre acheteur).

Pour cela, il doit adresser une lettre au locataire par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Cette lettre doit obligatoirement préciser :

• Le prix de vente ;
• Les conditions de vente ;
• Le texte des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Le locataire dispose d’1 mois suite à la réception de la lettre pour exercer son droit de préemption.

Attention : si le propriétaire souhaite baisser le prix de vente ou vendre le local commercial à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire dans les mêmes conditions que pour la première offre.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous aimeriez en faire votre logement ? Pour vous éclairer sur les possibilités qui s’offrent à vous, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur la transformation d’un local commercial en habitation.

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