Valeur locative : comment est-elle calculée et pourquoi est-elle importante ?

La valeur locative d'un bien immobilier est un concept essentiel pour les propriétaires, les investisseurs et les professionnels de l'immobilier. Legalstart vous explique en détail comment est calculée la valeur locative, tant pour les biens d'habitation que pour les locaux professionnels, et vous présente les différents facteurs qui l'influencent.

Qu’est-ce que la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative d'un bien immobilier est une estimation du revenu annuel qu'il pourrait générer s'il était mis en location. Cette notion est essentielle pour les propriétaires et les investisseurs.

La valeur locative cadastrale, fixée par l'administration fiscale, est quant à elle une valeur théorique calculée à partir des caractéristiques du bien (surface, localisation, confort, etc.) et des conditions du marché locatif de référence (1970 pour les propriétés bâties en métropole, 1975 pour les DOM).

La valeur locative cadastrale est réévaluée chaque année en fonction de l'évolution des loyers et des prix de l'immobilier et sert de base au calcul de certaines taxes comme la taxe foncière et la taxe d'habitation. Vous pouvez utiliser un simulateur de valeur locative cadastrale sur internet pour la trouver.

Il est important de distinguer la valeur locative cadastrale de la valeur locative réelle, qui correspond au loyer effectivement perçu par le propriétaire. Cette dernière peut être supérieure ou inférieure à la valeur locative cadastrale, en fonction de la demande locative, de l'état du bien et des négociations entre le propriétaire et le locataire.

Pourquoi calculer la valeur locative ?

Comme nous l’avons vu, la définition de la valeur locative pour la taxe foncière est indispensable. Elle permet non seulement d'estimer le montant des impôts locaux, mais aussi d'évaluer la rentabilité potentielle d'un investissement locatif.

La valeur locative et le loyer sont étroitement liés. En effet, elle sert également de référence pour fixer le loyer d'un logement. En connaissant la valeur locative du bien, le propriétaire peut déterminer un loyer cohérent avec le marché local et les caractéristiques du logement. Cela permet d'attirer des locataires potentiels tout en garantissant une rentabilité satisfaisante pour le propriétaire.

Comment calculer la valeur locative d’un bien ?

Pour définir la valeur locative, le calcul est complexe et repose sur plusieurs critères :

• La zone géographique : les loyers varient considérablement d'une ville à l'autre, en fonction de la demande locative et du niveau de vie. La valeur locative par ville est donc unique.
• La catégorie du bien : les biens immobiliers sont classés en différentes catégories selon leur nature (bâti, non bâti, industriel, commercial) et leurs caractéristiques (surface, confort, équipements).
• La surface pondérée : la surface habitable est pondérée en fonction de l'usage et des caractéristiques de chaque pièce (surface principale, surface secondaire couverte ou non couverte).
• Les tarifs de référence : l'administration fiscale fixe des tarifs de référence au mètre carré pour chaque catégorie de bien et chaque commune.
• Les coefficients : différents coefficients sont appliqués pour tenir compte de l'importance du bien, de sa situation géographique, de sa nature (usage des pièces) et de son état d'entretien.

La valeur locative cadastrale peut être modifiée en cas de changements importants sur le bien, tels que des travaux d'agrandissement, de rénovation ou l'ajout d'équipements (garage, piscine, etc.). Il est important de déclarer ces changements à l'administration fiscale pour que la valeur locative soit ajustée en conséquence. Le propriétaire doit déclarer ces modifications via la déclaration 6660-REV (ou 6660-SD pour les immeubles achevés avant le 31 décembre 2016).

Comment calculer la valeur locative d’un local professionnel ?

La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) est un élément clé pour déterminer le montant de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Les critères principaux pour le calcul de la VLLP

La valeur locative, lorsque l'on souhaite acheter son local professionnel, est calculée en tenant compte de trois critères principaux : la surface pondérée du local, la catégorie de ce local et son coefficient de localisation.

1. Surface pondérée du local

La surface totale du local est pondérée en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques de chaque partie. Les surfaces principales, essentielles à l'activité, ont une pondération de 1. Les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) ont une pondération de 0,5, tandis que les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockage, parkings extérieurs) ont une pondération de 0,2.

2. Catégorie du local et son tarif dédié

Chaque local professionnel est classé dans l'une des 38 catégories définies par l'administration fiscale, en fonction de son usage (magasin, bureau, dépôt, hôtel, etc.) et de ses caractéristiques physiques. Chaque catégorie a un tarif au mètre carré, déterminé par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) et publié chaque année.

3. Coefficient de localisation du local

Le coefficient de localisation prend en compte la situation géographique du local dans son secteur d'évaluation. Il peut varier de 0,70 à 1,30, modifiant ainsi à la hausse ou à la baisse le tarif par mètre carré du local. Les coefficients de localisation sont également fixés par les commissions départementales et publiés chaque année.

Formule de calcul de la valeur locative

La valeur locative d'un local professionnel est obtenue en multipliant sa surface pondérée par le tarif au mètre carré correspondant à sa catégorie, puis en appliquant le coefficient de localisation :

La Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP)

Depuis le 1er janvier 2017, la valeur locative des locaux professionnels est calculée sur la base de loyers réels constatés, et non plus sur des règles cadastrales datant de 1970. Cette réforme, appelée Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP), vise à moderniser le système d'évaluation et à le rendre plus équitable.

Pour atténuer les effets de la RVLLP, des dispositifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage ont été mis en place :

• le coefficient de neutralisation permet de limiter la hausse de la valeur locative révisée brute ;
• le planchonnement limite les variations de valeur locative (à la hausse comme à la baisse) ;
• le lissage permet d'étaler l'augmentation ou la baisse de la cotisation fiscale sur 10 ans.

FAQ

Qui détermine la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale. Elle est révisée chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP).

Où trouver la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative cadastrale d'un bien peut être trouvée sur l'avis d'imposition de la taxe foncière, dans la rubrique "Base". Il est également possible de demander une fiche d'évaluation auprès du centre des impôts fonciers pour obtenir une information détaillée sur le calcul de la valeur locative.

La valeur locative peut-elle être modifiée ?

Oui, la valeur locative cadastrale peut être modifiée par l'administration fiscale en cas de changements importants affectant le bien, tels que des travaux d'agrandissement, de rénovation ou un changement d'affectation du local. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 1498 à 1498 bis - Code général des impôts
• Articles R. 146-1 et suivants - Code de commerce