Comment fonctionne la taxe d’ordures ménagères pour le locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un logement en location ? Vous venez de recevoir votre taxe foncière et vous vous demandez si vous pouvez demander le remboursement de la taxe d’ordures ménagères au locataire ? La TEOM est en effet une charge récupérable pour le propriétaire. Mais de quoi s’agit-il concrètement ? Quand et comment récupérer la taxe d’ordures ménagères auprès du locataire ? Toutes les explications.

Qu’est-ce que la taxe d’ordures ménagères ?

Taxe d’ordures ménagères : définition

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe annexe à la taxe foncière due par les contribuables à la collectivité en contrepartie de la mise à disposition d’un service d’enlèvement des ordures ménagères.

Toutefois, certaines collectivités font le choix de ne pas faire peser ces frais sur les usagers et financent ce service avec le budget général. D’autres collectivités font d’autres choix comme la redevance d'ordures ménagères.

Combien coûte la taxe d’ordures ménagères ?

Le montant de la taxe d’ordures ménagères dépend de deux critères :

• la valeur locative cadastrale de la propriété, c’est-à-dire le loyer annuel que vous pourriez percevoir en louant le logement. En effet, la base de calcul de la taxe d’ordures ménagères correspond à la moitié de la valeur locative, tout comme la taxe foncière ;

• le taux fixé par la collectivité.

De plus, la collectivité peut appliquer des frais de gestion.

Qui est concerné par la taxe d’ordures ménagères ?

Qui paye la taxe d’ordures ménagères : le locataire ou le propriétaire ?

Par principe, c’est la personne qui occupe le logement même temporairement qui doit payer la taxe d’ordures ménagères.

Ainsi, si vous êtes propriétaire ou usufruitier, il vous appartient de régler la taxe d’ordures ménagères.

Au contraire, si vous louez votre logement, la taxe d’ordures ménagères est due par le locataire. Il s’agit d’une charge récupérable de plein droit pour le propriétaire.

Cependant, si l’un de vos biens immobiliers destinés à la location n’est pas occupé, vous pouvez demander une réduction de la TEOM. Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivante pour formuler votre réclamation.

Mais cela n’est possible que si vous réunissez les trois conditions suivantes :

• l'inoccupation du bien est indépendante de votre volonté ;

• l’inoccupation du bien locatif dure depuis au moins 3 mois ;

• elle concerne la totalité du bâtiment ou une partie pouvant faire l’objet d’un contrat de location séparé.

Qui peut être exonéré de la taxe d’ordures ménagères ?

Il existe deux cas d’exonération de taxe d’ordures ménagères :

• les propriétés non desservies par le service d’enlèvement des ordures ménagères ;

• les propriétés exonérées de taxe foncière de manière permanente.

Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?

L’avis de taxe foncière sur lequel apparaît le montant de la taxe des ordures ménagère est envoyé par l’administration fiscale en septembre. La taxe foncière doit être payée par le propriétaire au plus tard le 15 octobre.

Toutefois, le propriétaire ne réclame pas le paiement de la TEOM au locataire à cette période en principe.

En effet, en principe, le paiement de la taxe d’ordures ménagères par le locataire est intégré dans les charges prévisionnelles qu’il règle en même temps que son loyer mensuel.

Ainsi, si une différence est observée entre la somme des versements déjà effectués au titre de la TEOM et le montant réel payé par le propriétaire, c’est au moment de la régularisation annuelle des charges que le locataire devra payer la différence.

Cependant, il est toujours de prévoir dans le bail locatif que la récupération de la taxe d’ordures ménagères se fera de manière ponctuelle sur simple présentation d’une copie de l’avis de taxe foncière au locataire.

Comment facturer les ordures ménagères au locataire ?

Au regard de ces éléments, le propriétaire peut facturer la taxe d’ordures ménagères au locataire de deux manières :

• soit il intègre la TEOM aux charges prévisionnelles, avec une régularisation possible à la hausse ou à la baisse au moment de la régularisation annuelle des charges ;

• soit il envoie un courrier chaque année au locataire avec une copie de l’avis de taxe foncière mentionnant le montant de la TEOM à régler.

Taxe d’ordure ménagère : que se passe-t-il en cas d’oubli ou de départ du locataire ?

Taxe d’ordures ménagères : le départ du locataire en cours d’année

Le départ du locataire ne l’exonère pas de la taxe d’ordures ménagères. Toutefois, il va seulement régler la quote-part correspond au temps où il a occupé le logement.

Par exemple, si le locataire quitte le logement en septembre, il devra régler 9/12 de la taxe d’ordures ménagères.

Ainsi, peu importe le mode de facturation de la TEOM choisi, à réception de son avis de taxe foncière, le propriétaire peut adresser une demande de régularisation à son ancien locataire. Pour cela, il doit lui fournir une copie de l’avis de taxe foncière et déduire les montants déjà versés le cas échéant.

Taxe d’ordures ménagères : que faire en cas d’oubli du propriétaire ?

Vous avez oublié de facturer la taxe d’ordures ménagères à votre locataire ? Sachez que vous disposez d’un délai pour la récupération de la taxe d’ordures ménagères.

En effet, vous pouvez réclamer la taxe d’ordures ménagères dans les 3 ans qui suivent à votre locataire, qu’il soit encore dans le logement ou non. Pour cela, vous devez lui adresser un courrier lui indiquant cet oubli et les justificatifs nécessaires, à savoir les avis de taxe foncière correspondant.

Si le locataire est encore dans le logement, il convient de mettre en place un mode de facturation de la taxe des ordures ménagères pour le locataire.

FAQ

Comment se calcule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d’ordures ménagères est calculée en fonction de la moitié de la valeur locative cadastrale du logement et du taux appliqué par la collectivité. Ce taux est librement fixé par la commune ou le groupement de communes.

Qui paye les taxes d'ordures ménagères ?

La taxe d’ordures ménagères est payée par la personne qui occupe le logement. Il peut s’agir du propriétaire qui vit dans son propre bien, de l’usufruitier qui a l’usage du bien ou encore du locataire si le logement est loué.

Est-ce que le locataire doit payer la taxe foncière ?

Non, le locataire ne doit pas payer la taxe foncière. Il s’agit d’une charge non récupérable pour le propriétaire. Toutefois, le locataire doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont le montant apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.

Principales sources législatives et réglementaires

• articles 1520 à 1526 - Code général des impôts

• article 1636 B undecies - Code général des impôts

• articles L2224-13 à L2224-17-1 - Code général des collectivités territoriales