Sous-location et bail commercial : est-ce conciliable ?

Vous êtes un entrepreneur et vous souhaitez louer des locaux ? La sous-location est une solution envisageable. Rapide, accessible et souvent moins onéreuse, la sous-location d’un local commercial offre une grande flexibilité aux entrepreneurs.

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exploité une activité commerciale, industrielle ou artisanale moyennant une contrepartie financière. On parle de sous-location d’un bail commercial lorsque le locataire principal met partiellement ou entièrement à la disposition d’un tiers son local avec une contrepartie financière. Ce tiers est appelé le sous-locataire.

Comment fonctionne la sous location d’un bail commercial ? Tour d’horizon des grandes règles à respecter.

Quelles sont les conditions pour sous-louer un bail commercial ?

En principe, la sous-location de bail commercial est prohibée. Cependant, elle devient possible grâce à l’autorisation et au concours du bailleur. Ainsi, les conditions essentielles du contrat de sous-location du bail commercial sont les suivantes :

• La manifestation de l’intention de sous-louer du locataire principal : le locataire principal doit informer le bailleur de son intention de sous-louer. Il doit communiquer son intention par un acte d’huissier ou par une lettre recommandée avec avis de réception. La trace écrite pourra servir de preuve dans l’hypothèse d’un différend entre les parties.
• L’autorisation du bailleur : il n’est pas possible de procéder à la sous-location du bail commercial sans autorisation du bailleur.

• L’autorisation peut être tacite ou expresse. Si elle est tacite, elle doit émaner d’une attitude claire et non équivoque de la part du bailleur.
• L’autorisation peut préalablement figurer dans le contrat de bail principal ou faire l’objet d’un avenant au bail commercial.

• Le concours du bailleur : Lorsque la sous-location est autorisée, le bailleur doit concourir à l’acte. Après réception de l’acte d’huissier ou de lettre recommandée envoyés par le locataire principal, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour faire connaître son intention de concourir à l’acte. Le concours permet de rendre opposable le contrat de sous-location au bailleur.

L’absence d’autorisation du bailleur rend le contrat de sous-location du bail commercial irrégulier. Toutefois, le défaut de concours n’entraîne pas l’irrégularité de l’acte si l’autorisation a été donnée et si le bailleur a bien été informé.

Comment fixer le montant du loyer de la sous-location du bail commercial ?

Le sous-locataire reverse les loyers au locataire principal en respectant le montant fixé dans le contrat de sous-location :

• Le locataire principal fixe le montant des loyers que lui doit le sous-locataire. Ce montant doit être inscrit dans le contrat de sous-location.

• Si le montant du loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur a la possibilité d’exiger une augmentation correspondante au loyer principal. Si cette augmentation est décidée, elle peut être fixée soit par accord entre les parties soit en suivant la procédure fixée par un décret du Conseil d’État.

Quels sont les droits et devoirs du sous-locataire du bail commercial ?

 Les droits dont dispose le sous-locataire s’alignent sur les droits du locataire principal. Le sous-locataire ne dispose pas de plus de droits que le locataire principal. Le locataire principal lui-même ne dispose pas de plus de droits que les droits qui lui sont octroyés par la loi et le bailleur.

• Le droit au renouvellement du bail commercial :

• Le sous-locataire peut demander à renouveler son bail au locataire principal ou au bailleur. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte de renouvellement.

• Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, le sous-locataire doit bénéficier du renouvellement du sien. A défaut, le locataire principal devra lui verser une indemnité d’éviction.

• L’obligation de respecter la destination du bail commercial : la destination du bail commercial encadre les activités autorisées par le bailleur. Cette destination doit être clairement établie dans le contrat de bail principal et rappelée au sous-locataire. Le sous-locataire ne peut déroger à cette destination. Cependant, rien ne lui empêche de négocier avec le bailleur pour fixer une nouvelle destination.

• Le respect de la durée du bail commercial principal : en cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail principal, le contrat de sous-location prend fin en même temps que le contrat du bail principal. Le sous-locataire doit respecter la durée du bail principal.

Quelle responsabilité pour le locataire principal du bail ?

Le locataire principal est responsable de toutes les fautes ou violations contractuelles commises par le sous-locataire. Sa responsabilité est engagée lorsque le loyer ou les charges n’ont pas été payés, lorsque la destination du bail commercial n’est pas respectée par le sous-locataire ou encore lorsque le sous-locataire dégrade les locaux.

Le contrat de sous-location du bail commercial doit mentionner l’ensemble des éléments vus ci-dessus : la destination et description des locaux sous-loués, la fixation du montant du loyer, la durée d’exploitation des locaux à la fois pour le bail principal et pour la sous-location, les droits du sous-locataire, les obligations et responsabilités de chaque partie.

L’entrepreneur qui sous-loue doit veiller à maîtriser les modalités du contrat de bail principal puisque les conditions de sous-location ne doivent pas dépasser les conditions du contrat de bail principal.

Remarque : en cas de cession du local, la sauvegarde du contrat de sous-location du bail commercial est protégée par la loi, sauf clause contraire.

Que vous soyez bailleur, locataire principal ou sous-locataire, n’oubliez pas qu’un état des lieux doit obligatoirement être dressé lors de la prise de possession des lieux et lors de la sortie.

Sur le même sujet, pensez à consulter notre fiche sur les différences entre la sous-location et la location-gérance.