SCI et divorce : quelles conséquences ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique d'entreprise très populaire en France pour la gestion de biens immobiliers. Cependant, en cas de divorce, la SCI peut être affectée de diverses manières. Les conséquences du divorce sur la SCI dépendent notamment de la situation matrimoniale des associés, de la présence ou non d'un contrat de mariage, et de la gestion de la SCI pendant le mariage. Les enjeux peuvent être d'ordre financier, patrimonial, fiscal ou encore social. Il est donc important de bien comprendre les impacts d'un divorce sur la SCI pour pouvoir prendre les bonnes décisions.

Quel est l'impact du divorce sur la SCI ? Faut-il la liquider ? Que deviennent les parts sociales et les biens immobiliers ? Qu'en est-il de l'indemnité d'occupation et du compte courant d’associés ? Comment anticiper au mieux un éventuel divorce lors de la création d’une SCI ? Legalstart vous répond.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile qui a pour objet principal la gestion et la propriété d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes, appelées associées de détenir ensemble un patrimoine immobilier et de gérer ce patrimoine de manière collective.

La SCI peut être constituée entre des membres de la même famille ou entre des personnes physiques ou morales qui souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier. Les associés peuvent être propriétaires d'une ou plusieurs parts sociales de la société, qui représentent leur participation dans la société et leur donnent droit à une quote-part des bénéfices et des pertes.

La création d'une SCI permet de bénéficier d'avantages fiscaux et juridiques, notamment en matière de transmission de patrimoine et de gestion de l'impôt sur le revenu. Cependant, elle implique également des obligations légales et fiscales, notamment en matière de tenue de comptabilité et de déclaration de revenus.

Quel est l’impact d’un divorce sur une SCI ?

Le cas d’une SCI classique

Une SCI est dite classique lorsqu’elle est créée par des associés qui ne sont ni parents ni alliés. Dans ce cas, le divorce de l’un d’eux n’affecte ni l’existence de la société, ni la détention du bien immobilier par celle-ci. La SCI a sa propre personnalité juridique et continue donc d’exister normalement, même en cas de divorce d’un de ses associés.

Le cas d’une SCI familiale

À l’inverse d’une SCI classique, une SCI familiale est composée uniquement de personnes physiques ayant un lien de parenté ou d’alliance (exemple : SCI entre époux). Elle permet aux membres d’une même famille de gérer leur patrimoine immobilier et d’anticiper la transmission aux héritiers. Lorsqu’on est en présence d’une SCI familiale et qu’un divorce intervient entre deux associés, leur lien est rompu et le caractère familial de la SCI disparaît. Celle-ci devient alors une SCI classique.

La SCI doit-elle être liquidée lors d’un divorce ?

Qu’il s’agisse d’un divorce amiable ou contentieux, la séparation des époux associés n’entraîne pas la liquidation de la SCI. Seul le mariage est dissous. La SCI demeure propriétaire des biens immobiliers qu’elle détient et continue de fonctionner. Les ex-époux restent donc associés, tant qu’ils n’en ont pas décidé autrement. De ce fait, une SCI créée par un couple marié se poursuit même après le divorce.

Quel est l’avenir d’une SCI en cas de divorce ?

sci-divorce

La conservation de la SCI

Si les deux conjoints divorcés s’entendent bien, ils peuvent choisir de conserver la SCI. Ils restent alors associés et la SCI poursuit son activité normalement.

Bien sûr, il est nécessaire que les associés soient en mesure de collaborer malgré leur divorce, afin qu’aucune situation de blocage n’apparaisse dans la gestion ultérieure de la société.

La sortie d’un associé de la SCI

Il est possible qu’un seul des associés divorcés souhaite sortir de la SCI et se libérer de ses parts sociales. Dans cette hypothèse, il peut choisir d’exercer son droit de retrait ou de céder ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers.

Les conditions d’exercice du droit de retrait et de la cession de parts de SCI sont généralement prévues par les statuts. Lorsque ce n’est pas le cas, l'accord unanime des autres associés est requis.

La dissolution à l’amiable

Lorsque les ex-époux ont des relations conflictuelles, ils peuvent décider de mettre fin à la société en optant pour une dissolution de la SCI anticipée. Cette solution permet de liquider la société à l’amiable, sans passer par une procédure judiciaire. Néanmoins, elle n’est possible que si la SCI est en mesure de faire face à ses dettes avec son actif disponible.

Sauf dispositions statutaires contraires, la décision de dissolution doit être prise en assemblée générale extraordinaire, à l’unanimité des associés. Les ex-conjoints doivent donc s’entendre suffisamment pour que la résolution puisse être votée.

Exemple : une SCI détenue à 50/50 par des ex-conjoints dont la séparation est difficile peut se trouver bloquée si les décisions importantes ne peuvent plus être approuvées en assemblée.

La fermeture judiciaire en cas de cessation des paiements de la SCI

Lorsqu’une SCI se trouve en situation de cessation des paiements, le tribunal peut notamment décider de prononcer sa mise en liquidation judiciaire. Cette procédure permet de vendre les biens de la société et d’en partager les bénéfices entre les créanciers.

Que deviennent les parts sociales d’une SCI en cas de divorce ?

En cas de divorce, le sort des parts sociales de la SCI dépend du régime matrimonial que vous avez choisi.

Le cas du mariage sous le régime de la séparation de biens

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, vous êtes le seul propriétaire des parts sociales que vous avez acquises, que ce soit avant ou pendant le mariage. En effet, sous ce régime, les biens acquis avant et durant le mariage sont considérés comme des biens propres à chaque époux. Il en est de même pour les parts de SCI.

Le cas du mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

À l’inverse, les parts de SCI acquises durant le mariage sous le régime de la communauté légale, avec des fonds issus de la communauté, sont considérées comme des biens communs. La valeur de ces parts doit donc être incluse dans la communauté à liquider lorsque vous divorcez afin d’attribuer une récompense au conjoint non associé.

SCI et divorce : indemnité d’occupation

Lorsque deux ex-conjoints sont propriétaires d’un bien immobilier et que l’un d’eux choisit de l’occuper, il verse à l’autre époux une indemnité d’occupation mensuelle fixée au moment du divorce.

Cependant, lorsque ce bien est détenu par une SCI dont les époux divorcés sont tous deux associés, l’indemnité d’occupation doit avoir été prévue par les statuts ou par une décision unanime des associés. En effet, le juge aux affaires familiales ne peut pas statuer sur l’attribution de cette indemnité puisqu’elle relève de la SCI et non de la procédure de divorce.

SCI et divorce : compte courant d’associés

Les apports financiers effectués par les associés sont comptabilisés dans un compte courant d’associé de SCI nominatif. Ces sommes sont considérées comme des prêts que la société devra rembourser. Lorsqu’un époux est titulaire d’un compte courant dans une SCI et qu’il divorce, se pose alors la question du sort de ce compte courant.

S’il est marié sous le régime de la communauté et que les sommes avancées sont issues de fonds communs, alors la créance envers la SCI est commune. Elle doit donc être ajoutée à l’actif de la communauté. En revanche, vis-à-vis de la SCI, le conjoint non associé divorcé ne peut exercer aucune prérogative. Par conséquent, il ne peut pas demander à la SCI le remboursement du compte courant détenu par son époux.

Comment encadrer un éventuel divorce lors de la création d’une SCI ?

La création d'une SCI peut être une excellente stratégie pour gérer votre patrimoine immobilier familial en toute sécurité. Néanmoins, il est préférable de prévoir, dès le début du projet, les mesures permettant d’encadrer les conséquences d’un éventuel divorce.

Vous pouvez ainsi insérer des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI, telles que :

modalités de cession de parts sociales d'un associé en cas de divorce ;
modalités d’exercice du droit de retrait d’un associé en cas de divorce ;
conditions d’occupation (gratuite ou non), lorsque la SCI est propriétaire du logement familial.

FAQ

Quel est le sort d’une SCI en cas de divorce ?

En cas de divorce, une SCI peut être dissoute ou conservée, selon les liens existants entre les associés et leur entente. Bien entendu, si les ex-époux sont tous deux associés de la SCI et choisissent un divorce contentieux, la situation sera plus complexe.

Que devient le domicile familial apporté dans une SCI en cas de divorce ?

Même en cas de divorce, le domicile familial demeure la propriété de la SCI qui l’a acheté ou à laquelle il a été apporté. Dans ce cas, le domicile ne peut pas être accordé à l’un ou à l’autre des époux, sans décision préalable des associés.

Comment sortir d’une SCI en cas de divorce ?

Il est possible de sortir d’une SCI en cas de divorce en cédant ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers, ou en se retirant. Dans ce dernier cas, c’est la société qui rachète les parts de l’associé sortant, ce qui a pour effet de réduire le capital social.

Principales sources législatives et réglementaires :

article 1832-2 - Code civil ;
articles 1845 à 1870-1 - Code civil.

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