Résiliation du bail commercial : quelles sont les règles à connaître ?

La résiliation d'un bail commercial est une étape importante dans la vie d'une entreprise. Que ce soit à l'initiative du locataire ou du bailleur, cette procédure est encadrée par des règles strictes qu'il est essentiel de connaître pour éviter tout litige. Dans cet article, Legalstart vous guide à travers les différentes modalités de résiliation d'un bail commercial, en vous présentant les motifs, les procédures, les délais et les indemnités applicables.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location qui permet à un professionnel d'exploiter une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local. Ce type de bail est encadré par le statut des baux commerciaux, qui prévoit des règles spécifiques pour protéger les intérêts du locataire et du propriétaire.

Le bail commercial se distingue du bail d'habitation par plusieurs caractéristiques :

• Le local doit être utilisé pour l'exercice d'une activité professionnelle et le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).
• Le bail commercial doit avoir une durée minimale de 9 ans et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail à son expiration.
• Le loyer du bail commercial est librement fixé entre les parties, mais il peut être révisé selon des modalités spécifiques.
• Les charges locatives sont réparties entre le locataire et le propriétaire selon les termes du bail.
• Le locataire peut faire une cession de bail commercial à un tiers, sous certaines conditions.
• Les formalités de rédaction et d'enregistrement d'un bail commercial sont plus complexes que pour un bail d'habitation.

Qui peut-être à l’origine de la résiliation d’un bail commercial ?

La fin d'un bail commercial peut être initiée par le locataire ou le bailleur, mais elle est encadrée par des règles strictes et des motifs précis.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Une des premières raisons de la résiliation de bail commercial est la cessation d’activité. Le locataire peut résilier le bail en cas de cessation définitive de son activité, à condition de justifier de cette cessation (radiation du registre du commerce et des sociétés, liquidation judiciaire, etc.).

Des événements imprévus et irrésistibles, comme un incendie ou une catastrophe naturelle, peuvent justifier la résiliation du bail par le locataire. C’est le cas de force majeure. Enfin, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'un commun accord de résilier le bail, en respectant les conditions prévues par la loi.

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial dans des cas plus limités :

• Non-paiement du loyer : le bailleur peut résilier le bail en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, après mise en demeure du locataire.
• Manquement aux obligations du bail : si le locataire ne respecte pas les clauses du bail, par exemple en effectuant des travaux non autorisés ou en sous-louant le local sans autorisation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
• Récupération du local pour usage personnel : le bailleur peut résilier le bail pour récupérer le local et l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants, à condition de respecter certaines conditions.
• Offre de renouvellement du bail à un prix anormalement bas : le bailleur peut refuser l'offre de renouvellement du locataire si le loyer proposé est manifestement sous-évalué. Le locataire peut aussi dans ce cas contester le refus de renouvellement du bailleur devant le juge ; ce dernier pourra alors fixer un loyer de renouvellement en cas de désaccord entre les parties.

Le bail commercial peut contenir une clause résolutoire ou une clause de résiliation. C’est ce type de clause qui permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire (non-paiement des loyers, dégradation, etc.). Les manquements pouvant entraîner la résiliation du bail, sans indemnité d’éviction, doivent être inscrits dans le contrat de bail. Aidez vous d'un modèle de bail commercial pour rédiger votre contrat !

Quand peut-on demander la résiliation d’un bail commercial ?

Le locataire peut demander la résiliation de son bail commercial à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. Il peut également résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale, en donnant congé au bailleur au moins 6 mois avant la date d'échéance.

La résiliation anticipée du bail commercial avant son terme est possible pour le locataire et le bailleur, mais elle doit être justifiée par un motif légal et respecter les conditions de préavis.

Quelle procédure pour la résiliation d’un bail commercial par le bailleur ?

La résiliation d'un bail commercial par le bailleur est une procédure encadrée par des règles strictes. Le bailleur ne peut pas résilier le bail à sa guise, il doit justifier d'un motif légal, comme énoncé plus haut, et respecter certaines formalités.

La résiliation du bail commercial à l'échéance

À l'expiration du bail commercial, le bailleur peut refuser son renouvellement en donnant congé au locataire par acte d'huissier, au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Le congé doit être clair et non équivoque, et il doit indiquer la date à laquelle le bail prendra fin.

La résiliation du bail commercial hors période triennale

La résiliation du bail commercial hors période triennale est possible, mais uniquement pour des motifs graves et légitimes :

• le non-paiement du loyer ou des charges ;
• le manquement grave aux obligations du bail ;
• la destruction de l'immeuble.

Dans ces cas, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail.

La résiliation amiable du bail commercial

Le bailleur et le locataire peuvent également convenir d'un commun accord de résilier le bail commercial, à tout moment. Cette résiliation amiable doit être formalisée par un écrit et respecter les conditions prévues par la loi.

La convention de résiliation amiable doit préciser les points suivants :

• la date de prise d'effet de la résiliation ;
• les modalités de restitution du local ;
• le sort du dépôt de garantie ;
• les éventuelles indemnités à verser (par exemple, une indemnité d'éviction pour le locataire).

Quelle indemnité d’éviction en cas de résiliation d’un bail commercial par le bailleur ?

L'indemnité d'éviction est une compensation financière que le bailleur doit verser au locataire lorsqu'il refuse de renouveler le bail commercial à son échéance (sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime). Cette indemnité est calculée selon des méthodes légales et jurisprudentielles précises, et vise à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son local commercial.

L'indemnité d'éviction est due dans les cas suivants :

• Refus de renouvellement du bail sans motif grave et légitime.
• Offre de renouvellement à un prix anormalement bas : si le bailleur propose un nouveau bail à un loyer manifestement sous-évalué par rapport à la valeur locative du marché.
• Congé donné avec offre de relogement insuffisante : si le bailleur donne congé au locataire en lui proposant un local de remplacement qui ne correspond pas à ses besoins et à ses possibilités.

L'indemnité d'éviction doit être versée au locataire au plus tard à la date de la restitution du local commercial. Elle peut être payée en une seule fois ou en plusieurs versements, selon les accords entre les parties. En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité d'éviction, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une expertise et une fixation judiciaire de l'indemnité.

Quelle procédure pour la résiliation d’un bail commercial par le locataire ?

La résiliation d'un bail commercial par le locataire est une procédure plus simple que celle initiée par le bailleur. Le locataire dispose d'une plus grande liberté pour mettre fin au contrat de location, à condition de respecter certaines règles et délais.

Le locataire peut résilier son bail commercial après 9 ans (à l’expiration du bail), mais aussi après 3 ans ou 6 ans, c’est-à-dire à la fin de chaque période triennale. C’est pour cette raison que le bail commercial est parfois appelé bail commercial 3 6 9.

Pour ce faire, il doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail ou de la période triennale.

Le locataire peut également demander la résiliation anticipée du bail commercial, c'est-à-dire avant son terme normal. Dans ce cas, il doit là aussi notifier son congé au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 6 mois, sauf clause contraire dans le bail.

La résiliation du bail commercial par le locataire a plusieurs conséquences :

• libération du local en bon état d'entretien, sauf dégradations dues à la vétusté normale ;
• paiement des loyers et charges jusqu'à la fin du bail ou du préavis (même s'il a cessé d'exploiter le local) ;
• restitution du dépôt de garantie par le bailleur, déduction faite des éventuelles réparations locatives ou des loyers impayés.

Au moment où le locataire rend les clés du local commercial, il est obligatoire que les parties effectuent l’état des lieux de sortie du bail commercial. Cet état des lieux permet de constater l’usure des locaux. Ainsi, si les locaux ont été dégradés, le locataire peut être contraint de prendre à sa charge les réparations.

FAQ

Qu’est-ce qu’un bail 3 6 9 ?

Le bail 3 6 9 est le nom donné au bail commercial, en référence à la durée minimale de location de 9 ans et à la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans (à l'issue de chaque période triennale).

Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales, tandis que le bail professionnel s'adresse aux professions libérales et aux activités non commerciales. Le bail commercial offre plus de protection au locataire, notamment en matière de renouvellement.

Peut-on résilier un bail commercial hors période triennale ?

Oui, la résiliation d'un bail commercial hors période triennale est possible, mais elle est soumise à des conditions strictes. Le locataire peut résilier le bail en cas de cessation d'activité, de départ en retraite ou de force majeure, tandis que le bailleur peut le résilier en cas de faute grave du locataire ou de reprise du local pour un motif légitime. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles L145-1 à L145-60 - Code de commerce