Comment réaliser une reprise de bail commercial ?

Suite à votre création d'entreprise, vous pouvez décider de louer un local commercial pour exercer votre activité. Dans ce cas, vous pouvez conclure un bail commercial ou bien procéder à la reprise d’un bail commercial. Si le droit à la reprise de bail commercial peut être exercé à tout moment, certaines conditions sont toutefois à respecter. En fonction des clauses prévues au contrat de bail, certaines obligations et garanties peuvent être mises en jeu. 

Que veut dire l’expression “reprise de bail commercial” ? Comment faire une reprise de bail ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une reprise de bail ?

Le bail commercial est un contrat de location portant sur un local où est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Concrètement, le locataire exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les lieux. Ce contrat de bail a la particularité d’être conclu pour une longue durée, 9 ans en général, et peut être rompu tous les 3 ans, d’où son appellation bail commercial 3 6 9.

Cette longue période d’engagement implique souvent des changements dans les vies personnelles et professionnelles du locataire et du bailleur, pouvant entrainer la rupture du contrat de bail, par le biais de la cession du bail commercial.

La cession du bail commercial réunie 3 acteurs :

• le locataire cédant le bail : le cédant ;
• le nouveau locataire reprenant le bail : le cessionnaire ;
• le propriétaire du local : le bailleur.

Lorsqu’une cession de bail commercial intervient, la reprise du bail de location est donc faite par un cessionnaire, qui devient le nouveau preneur du bail. En d’autres termes, la reprise de bail consiste pour le locataire à céder son droit au bail commercial, et pour le nouveau locataire à le reprendre.

Cession et reprise de bail commercial : avec ou sans le fonds de commerce ?

La cession du droit au bail commercial peut se faire conjointement ou indépendamment de la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux. 

Cession et reprise de bail commercial sans le fonds de commerce 

Si le locataire décide de céder son droit au bail sans le fonds de commerce, il cède seulement le droit d’utiliser le local vis-à-vis du bailleur, mais conserve la propriété du fonds de commerce exploité dans les lieux. 

Dans cette situation, l’accord du propriétaire est nécessaire.

La vente du droit au bail seul implique souvent le changement d’activité au sein des locaux loués, ce qui nécessite de modifier le contrat. Face à ses modifications parfois incommodantes pour le bailleur, la loi rend possible l’insertion d’une clause au sein du contrat de bail commercial interdisant au locataire de céder son droit au bail seul, sans le fonds de commerce.

Cession et reprise de bail commercial avec le fonds de commerce

Le droit au bail est un élément à part entière du fonds de commerce, au même titre que la clientèle, l’enseigne, les stocks ou les outils de production. La cession du fonds de commerçant revenant à la cession de la totalité de l’activité commerciale exercée dans les locaux loués, le droit au bail est aussi cédé. 

Le bailleur ne peut interdire au locataire principal de céder son droit au bail commercial en même temps que son fonds de commerce. Toutefois, il est possible d’insérer des clauses encadrant cette cession.

Qu’est-ce que la clause de solidarité ?

Une des clauses pouvant être insérée dans le contrat de bail commercial est la clause de solidarité. Dans la pratique, l’usage de cette clause est courant. 

La clause de solidarité prévoit que le locataire cédant devient codébiteur solidaire du cessionnaire en cas de défaut de paiement du loyer et des charges ou en cas de non-respect des obligations prévues au bail.

La garantie solidaire peut être actionnée uniquement dans les 3 ans suivant la reprise de bail. De plus, le bailleur doit avertir le locataire cédant solidaire de tout défaut de paiement dans le délai d’1 mois à compter de la date d’exigibilité s’il veut pouvoir faire jouer la clause.

La clause de solidarité cesse de produire ses effets dès le renouvellement du bail commercial, sauf clause contraire. Toutefois, elle est maintenue en cas de reconduction tacite, car aucun nouveau contrat n’est signé.

N'hésitez pas à utiliser un modèle de bail commercial afin de ne pas commettre d'erreur préjudiciable dans la rédaction de vos clauses.

Procédure à suivre pour une reprise de bail

La cession et la reprise de bail commercial implique le respect de formalités particulières. 

• La mise en œuvre du droit de préemption : pour préserver le commerce et l’artisanat local, les communes peuvent délimiter un périmètre de sauvegarde et contrôler les cessions de fonds de commerce et de baux commerciaux. Pour ce faire, elles bénéficient d’un droit de préemption pour l’achat du droit au bail.

• La rédaction du contrat de cession : la loi n’encadre pas ce contrat. Le document principal, le contrat de cession de bail commercial ou acte de cession, est conclu entre le cédant et le cessionnaire. Il est recommandé d’indiquer l’objet de la cession, la description du local, sa valeur locative, le prix de cession, ainsi que les conditions du bail. Il est courant de réaliser un avenant au bail commercial cédé, entre le nouveau locataire et le bailleur, afin de consigner les évolutions subies par le bail commercial.

• L’établissement d’un état des lieux : la réalisation d’un état des lieux est obligatoire. Il est nécessaire de faire un état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire cédant, et un état des lieux d’entrée entre le bailleur et le nouveau locataire.
  
  
• La notification du bailleur : pour que le rachat du bail commercial soit opposable au bailleur, il est impératif de lui adresser une lettre de reprise de bail commercial par voie d’huissier. En l’absence de signification au bailleur, la cession du droit au bail est considérée comme nulle et inopposable aux tiers, dont fait partie le bailleur. De ce fait, le transfert du bail commercial n’a jamais eu lieu. La notification au bailleur est essentielle et n’est pas à prendre à la légère, car en cas d’inopposabilité de la cession au bailleur, le cédant reste le titulaire du bail, ce qui fait du cessionnaire un occupant sans droit ni titre.

Les formalités d’enregistrement et de publicité : elles ne sont réalisées qu’en cas de cession du droit au bail avec le fonds de commerce. Il s’agit du paiement des droits d’enregistrement de l’acte de cession et de la double publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) par le cessionnaire et au BODACC par le greffe.

Quelles conséquences suite à une reprise de bail commercial ?

La reprise d’un bail commercial en cours n’entraine pas la conclusion d’un nouveau contrat de bail. En effet, si lors du bail commercial un changement de locataire survient, un simple avenant au contrat sera réalisé, et le contrat initial continuera d’être exécuté. 

Les droits et les obligations du contrat de bail restent identiques. De ce fait, le cessionnaire bénéficie du bail commercial initial, pendant toute la durée du bail restant à courir et il jouit également du droit au renouvellement du bail. De plus, puisque le contrat de bail reste le même, le montant du loyer est maintenu. À ce titre, la reprise du bail n’est pas une occasion pour déplafonner le loyer.

Existe-t-il un droit de reprise du bailleur commercial ?

Le droit de reprise du bailleur commercial n’est pas de plein droit. Il doit être prévu au contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un droit de préemption qui lui permet d’avoir la priorité pour reprendre le bail commercial, ce qui lui permet de pouvoir écarter toute personne souhaitant reprendre le bail. Toutefois, il devra s’acquitter du même prix de cession que celui convenu avec le preneur potentiel.

La reprise de bail est donc une transaction qui doit faire l’objet d’une attention particulière, afin de ne pas voir la cession déclarée nulle voire inopposable aux tiers, dont au bailleur.

Si vous rencontrez des difficultés, sachez que vous avez la possibilité de faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial pour vous accompagner dans vos démarches de reprise de bail.

Principales sources législatives et règlementaires :

• Articles L145-16 et L145-16-1 - Code de commerce
• Article L214-1 - Code de l’urbanisme
• Article 1690 - Code civil