Rentabilité locative : pourquoi et comment la calculer ?

Calculer la rentabilité locative d’un bien permet d’obtenir un indicateur précieux sur le potentiel en matière de rendement qu’offre un investissement locatif. Mais qu’appelle-t-on exactement rentabilité locative ou rendement locatif ? Comment calculer la rentabilité brute et nette d’un bien ? Existe-t-il une rentabilité locative idéale à atteindre ? Legalstart vous accompagne sur ces questions.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, le retour sur investissement est primordial. La rentabilité locative est un calcul qui permet de mesurer la performance d’un investissement immobilier.

Plus précisément, la rentabilité locative correspond au rapport entre les revenus produits par le bien (notamment les loyers) et son coût d’achat. Elle est exprimée en pourcentage, sur une base annuelle.

Pourquoi calculer la rentabilité locative ?

Connaître la rentabilité locative d’un bien est important, pour savoir s’il est rentable. Cependant, cet indicateur n’est pas le seul critère à prendre en compte pour déterminer l’attractivité d’un bien sur le marché. Il ne faut donc pas se fier uniquement au calcul de la rentabilité locative au moment de l’achat du bien pour connaître la rentabilité globale de l’investissement.

En effet, d’autres critères sont à étudier. Parmi eux, la localisation, puisque la rentabilité locative varie d’une ville à l’autre. L’emplacement du bien au sein d’un quartier d’une ville attractive ou non a un impact direct sur sa rentabilité, tout comme sa vétusté, ou le type de bien.

La vacance locative, c’est-à-dire les périodes pendant lesquelles le bien n’est pas loué, peut également faire chuter le rendement locatif du bien. Autre point important, le calcul de la rentabilité locative ne tient pas compte du prix de revente du bien. Ainsi, pour calculer la rentabilité locative d’un bien avec plus de précisions, il est possible de se tourner vers d’autres indicateurs clés comme :

• le cash flow, qui tient compte du flux de trésorerie (frais de notaire, taux du crédit immobilier, assurance, taxe foncière, etc.) pour définir les finances et les profits réalisés par le propriétaire ;
• le taux de rendement interne qui permet de calculer rentabilité réelle d’un investissement en tenant compte des flux de trésorerie, mais également du prix de revente finale du bien ;
• la valeur actuelle nette qui permet de connaître le niveau de risque du projet immobilier par rapport à l’investissement engagé.

Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?

Il existe deux calculs pour déterminer la rentabilité locative d’un bien :

• le calcul de la rentabilité locative brute ;
• le calcul de la rentabilité locative nette.

Pour vous aider dans ces calculs, il est possible d’utiliser un calculateur de rentabilité locative. Vous pouvez aussi créer un tableau de rentabilité locative pour visualiser la rentabilité brute et nette du bien en question. Le calcul de la rentabilité locative nette est le plus précis.

Calcul de la rentabilité locative brute

Le calcul de la rentabilité locative brute est la formule la plus simple, mais aussi la moins précise. En effet, ce dernier ne tient pas compte des charges de location que paie le bailleur.

La rentabilité locative brute est souvent communiquée par l’agent immobilier et permet de juger rapidement de la pertinence d’un investissement. En somme, il est utile pour savoir s’il faut s'attarder sur un bien, ou s’il est préférable de porter son attention sur un autre.

La formule de calcul de la rentabilité brute est simple. Il suffit de diviser la somme des loyers mensuels par le prix d’achat du bien et de multiplier le tout par 100. Pour affiner un peu ce calcul, il est possible de tenir compte des frais d’achat du bien, pour obtenir le coût de revient du bien.

Exemple de calcul de rentabilité brute avec les éléments suivants :

• 700 € de loyer mensuel (hors charges) ;
• 150.000 € correspondant au prix d’achat ;
• 6.000 € de frais de notaire et 4.000 € de frais d’agence pour ce qui est des frais d’achat.

Le calcul de la rentabilité brute de ce bien est : [(700 x 12) / (150.000 + 6.000 + 4.000)] x 100 soit 5,25 %

Calcul de la rentabilité locative nette

Le calcul de la rentabilité locative nette est beaucoup plus précis puisqu’il tient compte des charges et des dépenses inhérentes à la location du bien dont :

• le loyer annuel calculé avec les éventuelles périodes de vacance locative (sans locataire) ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les honoraires de l’agence si le bien est placé en gestion locative ;
• l’assurance loyers impayés ;
• les impôts calculés en fonction des revenus du bailleur et du choix du régime fiscal (si le bien est meublé, nu, Pinel, etc.) ;
• les frais d’entretien et de travaux de l’appartement, etc.

En tenant compte de l’ensemble de ces éléments, la rentabilité locative nette d’un bien est en toute logique inférieure à sa rentabilité locative brute : les recettes sont moins élevées et les loyers ne sont pas nécessairement perçus tous les mois.

Comment déterminer la rentabilité locative à atteindre ?

Chaque bailleur souhaite connaître le taux idéal de rentabilité à atteindre. À titre d’information, il est généralement admis qu’un bon taux de rentabilité locative est compris entre 5 et 10 %. En France, le rendement locatif moyen est de 5,9 %. Dans les faits, cela dépend en réalité des objectifs du bailleur et de la situation du bien.

Par exemple, le taux de rentabilité dans certaines villes est moins élevé que la moyenne. Cela s’explique par le fait que la demande est forte, et que le prix des logements est très élevé. C’est notamment le cas à Paris, Lyon ou encore Bordeaux où le taux de rentabilité locative se situe entre 4 et 5 %, voire 3 % pour Paris. En parallèle, le rendement locatif du Havre ou de Saint-Étienne grimpe à 10 %.

La question est également de savoir si vous cherchez un autofinancement. Ce qui n’est pas le cas de tous les emprunteurs. Être autofinancé, cela signifie investir sans apport, et souvent, limiter les charges afférentes à la location du bien (s’occuper soi-même des travaux et de la location du bien par exemple).

Investir dans l’immobilier, c’est également faire un trait sur une épargne mensuelle, au profit d’une plus-value future. Il est donc important de tenir compte de la rentabilité locative sur le long terme, et non seulement des charges et des loyers entrants.

FAQ

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Un bon taux de rendement locatif est généralement situé entre 5 et 10 %, mais il n’est pas le seul critère à prendre en compte pour déterminer la rentabilité d’un bien. Dans les faits, un bon taux de rendement locatif est celui qui permet au bailleur d’atteindre ses objectifs d’investissement.

Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Un bien locatif est rentable dès lors que les flux entrants sont supérieurs aux flux sortants. Le calcul de la rentabilité locative est un indicateur parmi d’autres qui permet de savoir si un bien locatif est rentable.

Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif ?

Il est généralement admis de dire qu’investir dans l’immobilier locatif est rentable. Cependant, tous les types de biens ne promettent pas le même rendement locatif. Plusieurs critères sont à prendre en compte, comme l’attractivité de la ville où se situe le bien par exemple.