Comment se passe le renouvellement d’un bail commercial ?

Contrairement au bail professionnel, le preneur d’un local commercial dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial conclu avec le bailleur. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger : toute clause contraire incluse dans le contrat est réputée non écrite.

Le renouvellement du bail commercial est toutefois soumis à un certain nombre de conditions. L’exécution de ce droit au profit du preneur n’est pas automatique, et impose de respecter un certain formalisme.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un accord juridique qui encadre la location d'un espace destiné à des activités commerciales. Il protège à la fois le locataire, qui exploite son entreprise dans cet espace, et le bailleur, qui en est le propriétaire. La durée minimale d'un bail commercial en France est de neuf ans, et à la fin de cette période, le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail, sous certaines conditions telles que la propriété du fonds de commerce, l'immatriculation au registre du commerce et l'exploitation effective de l'activité commerciale dans les locaux loués. Le modèle de renouvellement du bail commercial varie selon les situations.

Quels sont les différents modes de renouvellement d’un bail commercial ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est un corollaire du droit à la propriété commerciale dont dispose le preneur d’un bail commercial. Il s’agit d’une disposition d’ordre public auquel le bailleur ne peut déroger. 

Il est en effet essentiel d’assurer de garantir une certaine stabilité au fonds de commerce du preneur, dont le local commercial représente une part essentielle. A ce titre, la loi confère une valeur économique au droit au renouvellement du bail commercial. Le régime des baux commerciaux présente en effet la particularité d’être très protecteur du preneur, dont il souhaite préserver l’activité. Le preneur doit donc pouvoir valablement obtenir le renouvellement du bail à l’arrivée de son terme, ou obtenir du bailleur une indemnité d’éviction visant à compenser le préjudice subi.

 La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail commercial est toutefois assortie de certaines conditions. En effet, le preneur peut se prévaloir de ce droit uniquement si les critères d’application du régime des baux commerciaux s’appliquent :

• le bail conclu par les parties doit porter sur un immeuble ou un local affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
• le locataire doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou Répertoire des métiers (RM) ;
• le preneur doit être le propriétaire du fonds de commerce réel exploité dans le local loué ;
• le preneur doit avoir exploité de manière effective son fonds de commerce dans le local loué dans les 3 ans précédant l’arrivée du terme du bail.

La demande de renouvellement du bail commercial doit normalement être formulée dans le congé que le bailleur adresse au preneur à l’arrivée du terme du contrat. Deux situations se distinguent cependant : la reconduction tacite, et le renouvellement exprès.

La tacite reconduction du bail commercial

 Lorsqu'aucune des parties (ni le propriétaire ni le locataire) ne manifeste son intention de mettre fin au bail commercial à la fin de sa durée initiale, le contrat de bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée. Cette situation est appelée "tacite reconduction" ou "prolongation tacite" et a plusieurs conséquences :

• maintien des dispositions contractuelles. Pendant la période de tacite reconduction, toutes les clauses du bail commercial initial continuent de s'appliquer. Cela signifie que le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges conformément aux termes du bail, et le bailleur doit respecter ses obligations ;
• possibilité de révision triennale du loyer. Bien que le loyer reste généralement le même, il est possible de prévoir une révision triennale du loyer. Cela signifie que le loyer peut être ajusté tous les trois ans en fonction de la valeur locative du bien ;
• droit au renouvellement du bail. Le locataire conserve le droit au renouvellement du bail commercial pendant la période de tacite reconduction. Cela signifie qu'il peut demander le renouvellement du bail à tout moment et selon les procédures prévues par la loi ;
• durée indéterminée. Contrairement au renouvellement du bail, qui crée un nouveau contrat d'une durée déterminée, la tacite reconduction n'entraîne pas la création d'un nouveau bail avec une durée spécifique. Le bail est prolongé de manière indéfinie jusqu'à ce que l'une des parties décide de le mettre fin.
  

Pour mettre fin à la période de tacite reconduction, une des parties doit notifier son intention de résilier le bail. Cette notification doit être effectuée par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) et doit être faite au moins 6 mois à l'avance, avec une date de fin du bail fixée pour le dernier jour du trimestre civil. Par exemple, si la notification est envoyée le 4 avril, le bail prendra fin le 31 décembre de la même année. 

Pendant la période de tacite reconduction, le locataire n'est plus le titulaire du droit au bail, ce qui peut avoir des implications lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. L'acheteur du fonds devra négocier avec le propriétaire du local pour le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail commercial.

Le renouvellement exprès du bail commercial

 Le renouvellement exprès du bail commercial est un accord formel entre le locataire et le bailleur pour prolonger le bail existant. Contrairement à la tacite reconduction, il nécessite une action explicite des deux parties pour créer un nouveau contrat de bail. Pour qu'un renouvellement exprès soit valide, il doit être formalisé par écrit et signé par les deux parties. Ce document, généralement appelé "avenant au contrat de bail" ou "nouveau contrat de bail", doit être rédigé conformément aux exigences légales locales en matière de baux commerciaux.

Le renouvellement exprès du bail commercial crée un nouveau bail avec une durée spécifique, généralement d'au moins neuf ans, conformément à la législation en vigueur. Les parties ont également la possibilité de réviser le montant du loyer lors du renouvellement.

Outre le loyer, les modalités du bail, telles que les charges, les réparations, ou d'autres conditions spécifiques, peuvent être négociées et convenues entre le locataire et le bailleur.

Le renouvellement exprès offre une stabilité au locataire, car il lui permet de continuer à occuper les locaux commerciaux sans crainte de résiliation du bail à la fin de la période initiale. Cela permet également aux parties de discuter et de négocier les termes du bail en fonction de leurs besoins et des circonstances changeantes.

Quelles sont les démarches à accomplir pour un renouvellement de bail commercial ?

Le bailleur doit adresser un congé au preneur au moins 6 mois avant l’arrivée du terme du bail. En application de l’article L.145-9 du Code de commerce, le congé pour renouvellement du bail commercial doit être donné par acte extrajudiciaire, et doit donc être remis au preneur par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le congé est frappé de nullité.

Le bailleur dispose de plusieurs options :

• donner un congé avec offre de renouvellement. Lorsque le congé contient une offre de renouvellement, le preneur peut librement l’accepter ou le refuser. En cas d’acceptation du congé, le renouvellement du bail commercial après 9 ans est à nouveau de 9 ans, sauf si les parties s’accordent sur une durée plus longue.
  

• donner un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnités d’éviction. Le bailleur peut donner congé sans renouvellement du bail à l’arrivée de son terme. Il n’est pas tenu de verser des indemnités d’éviction pour les motifs suivants : motif grave et légitime (à titre d’exemple, il peut s’agir de l’inexécution des obligations du preneur), immeuble insalubre ou dangereux, reprise des locaux d’habitation accessoires pour habiter, reprise des locaux d’habitation accessoires inutilisés pour les mettre en location, reprise pour travaux nécessitant l’évacuation des locaux (pour ne pas payer d’indemnités d’éviction, le bailleur doit toutefois proposer au preneur un local de remplacement situé dans un emplacement équivalent). Sous peine de nullité, le congé donné sans indemnités d’éviction doit impérativement indiquer au preneur qu’il dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal d’instance en vue de contester le congé ou de demander des indemnités d’éviction.

• donner un congé avec offre d’indemnités d’éviction. Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail mais qu’il ne peut justifier d’un motif valable, il doit assortir le congé d’une offre d’indemnités d’éviction. Le montant de ces indemnités doit permettre de compenser le préjudice subi par le preneur. L’évaluation du montant des indemnités d’éviction tient compte de plusieurs éléments, incluant la valeur marchande du fonds de commerce à la fin du bail dont la détermination s’effectue suivant les usages de la profession exercée par le preneur, les indemnités de licenciement des salariés, les frais normaux de déménagement et de réinstallation du preneur, les frais et droits de mutation dus pour un fonds de même valeur, la perte de chance du preneur. Le calcul des indemnités d’éviction s’effectue au jour le plus proche de la date de départ du preneur. Le bailleur doit donc anticiper l’ensemble des conséquences que l’éviction peut avoir sur le fonds de commerce du preneur afin d’indiquer le juste montant dans le congé. A l’arrivée du terme du bail, le bailleur peut mettre en demeure le preneur de quitter le local commercial uniquement lorsque l’intégralité de l’indemnité d’éviction a été versée.

En l’absence de congé délivré par le bailleur, le preneur peut prendre lui-même l’initiative de demander le renouvellement du bail commercial au plus tôt 6 mois avant l’expiration du bail. La demande doit lui être adressée par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur doit faire connaître sa réponse au preneur par voie d’huissier dans les 3 mois suivant la notification de la demande.

Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial entraîne plusieurs conséquences pour les parties impliquées. Lorsque le renouvellement est accepté par les deux parties, le contrat continue son exécution en application des mêmes clauses et des mêmes conditions que celles du bail précédent qui est arrivé à expiration. Le renouvellement prend généralement effet à l'arrivée du terme du bail précédent, ou à partir de la date de notification de l'acceptation lorsque le bailleur revient sur sa décision de refuser le renouvellement.

Les parties ont la possibilité de convenir de modifications spécifiques aux clauses du bail commercial à la fin de chaque période triennale en rédigeant un avenant au contrat de bail. Cela permet d'adapter le bail aux besoins changeants des deux parties et de refléter les conditions du marché.

Quant aux modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, elles diffèrent des règles de révision triennale du loyer. Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties, sauf dans certaines circonstances. Si le bail précédent avait été conclu pour la durée légale de 9 ans, ou s'il avait été tacitement reconduit pendant une période ne dépassant pas 12 ans, le montant du nouveau loyer est soumis à la règle du plafonnement.

Enfin, concernant la limitation de la hausse du loyer renouvelé, si le bail échappe aux critères du plafonnement, il peut être déplafonné en cas de modification notable de l'exécution du bail arrivé à expiration. Cette modification doit remplir certains critères, notamment être notable, se rapporter aux caractéristiques propres du local commercial, et s'être produite au cours du bail arrivé à échéance.

Renouvellement d’un bail commercial : que se passe-t-il en cas de désaccord ?

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire lors du renouvellement d'un bail commercial, plusieurs étapes peuvent être suivies pour résoudre le différend.

Tout d'abord, si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur le montant du nouveau loyer ou d'autres conditions de renouvellement, elles peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette commission, généralement située auprès de la Préfecture, a pour mission de faciliter la résolution des litiges entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux. Elle tente de parvenir à un accord amiable entre les parties. Si la commission de conciliation n'aboutit pas à une résolution du différend, l'affaire peut être portée devant le président du tribunal judiciaire. Le président du tribunal judiciaire agit en tant que juge des loyers commerciaux et statue sur le litige conformément aux règles et aux lois applicables.

 Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son mémoire auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indiquera la date à laquelle l'autre partie sera assignée. Le juge des loyers commerciaux prendra alors en charge l'affaire et rendra une décision basée sur les éléments présentés par les parties.

Il est important de noter que ces procédures visent à garantir que les conditions de renouvellement du bail commercial sont équitables et conformes à la législation en vigueur.

Changement de propriétaire et renouvellement du bail commercial : quelles conséquences ?

Lorsqu'il y a un changement de propriétaire d'un local commercial et que le locataire souhaite renouveler le bail commercial en cours, plusieurs éléments importants doivent être pris en compte. 

Si le locataire souhaite bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, il doit satisfaire aux conditions légales pour cela, telles que le fait d'être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) en tant qu'artisan, et avoir exploité le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant l'expiration du bail ou de sa reconduction. 

Si ces conditions sont remplies et que le locataire souhaite poursuivre son activité dans les mêmes locaux malgré le changement de propriétaire, il peut négocier avec le nouveau propriétaire du local commercial pour obtenir le renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra respecter les droits du locataire en vertu de la loi sur le renouvellement du bail commercial.

Combien coûte un renouvellement de bail commercial ?

Les coûts associés au renouvellement d'un bail commercial peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment :

• les honoraires professionnels. Si vous décidez de faire appel à un avocat ou à un expert en baux commerciaux pour vous aider à négocier le renouvellement de votre bail, vous devrez payer leurs honoraires. Le coût de ces services dépendra de la complexité de la transaction et des tarifs pratiqués par le professionnel choisi ;
• l’indemnité d'éviction. Si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail commercial et que le locataire a droit à une indemnité d'éviction en vertu de la loi, le coût de cette indemnité sera à la charge du bailleur. Cependant, si les parties négocient un accord amiable, les modalités de paiement de l'indemnité peuvent être discutées ;
• les frais de justice. En cas de litige entre le locataire et le bailleur concernant le renouvellement du bail commercial, des frais de justice peuvent survenir si le litige est porté devant un tribunal. Les coûts liés à la représentation légale et aux procédures judiciaires doivent être pris en compte ;
• les frais administratifs. Il peut y avoir des frais administratifs liés à la rédaction et à l'enregistrement du nouveau bail commercial ou de ses avenants. Ces frais varient en fonction de la juridiction locale et des tarifs applicables.

FAQ

Est-ce que le bail commercial se renouvelle automatiquement ?

 Le renouvellement du bail commercial implique une action de la part du bailleur ou du preneur. Dans le cas contraire, le bail est tacitement reconduit, mais le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement au preneur à tout moment à compter du début de la période reconduite, dès lors qu'il respecte le délai légal de 6 mois.

Est-ce qu'un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial ?

Oui, un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial sous certaines conditions prévues par la loi. Il doit respecter les motifs légaux de refus, tels qu'un manquement grave du locataire à ses obligations, la déclaration d'insalubrité des locaux, la démolition prévue des locaux, ou la proposition de construction ou reconstruction en remplacement. Cependant, le refus doit être justifié et respecter les procédures légales, notamment en offrant une indemnité d'éviction le cas échéant.

Qui doit payer les frais de renouvellement d'un bail commercial ?

Les frais de renouvellement d'un bail commercial sont généralement partagés entre le locataire et le bailleur, selon ce qui est convenu entre les parties ou en conformité avec les lois et règlements locaux. Ces frais peuvent inclure les coûts liés à la rédaction et à l'enregistrement du nouveau bail, ainsi que les honoraires professionnels en cas de négociation ou de litige. Le partage des frais doit être précisé dans le contrat de bail ou dans un accord séparé entre les parties. 

Principales sources législatives et réglementaires

• article L. 145-10 - Code de commerce
• article L. 145-9 - Code de commerce