Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Que vous souhaitiez céder ou acquérir des parts sociales, des actions, un immeuble ou encore un fonds de commerce, vous pouvez être amené à signer une promesse unilatérale de vente. De quoi s’agit-il exactement ? En quoi se distingue-t-elle du compromis de vente ? Quelle est la procédure à suivre ? Nous vous apportons toutes les réponses pour une signature de promesse unilatérale de vente en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV ou P.U.V) est un avant-contrat utilisé dans le cadre d’une vente. Le caractère unilatéral de cet acte signifie qu’une seule des parties s’engage envers l’autre. 

Depuis 2016, la promesse unilatérale de vente a une définition légale. Le Code civil définit désormais la promesse unilatérale comme un contrat par lequel une partie, que l’on appelle le promettant, accorde à l’autre, qui est appelée le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat. 

Autrement dit, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acheteur, qui dispose d’un délai pour lever l’option, c'est-à-dire, décider de conclure la vente et d’acquérir définitivement le bien.

Promesse unilatérale de vente ou compromis : quelle différence ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat où le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre à une personne qui s’engage à le lui acheter à un prix déterminé. L’engagement est donc pris par les deux parties : on appelle cela un contrat synallagmatique.

La principale différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente réside dans l’engagement réciproque ou non des parties. En effet, à la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis engage à la fois celui qui promet et celui qui accepte la promesse. Si le compromis peut paraître plus contraignant, il est aussi plus sécurisant pour le vendeur, lequel n’est plus dépendant de la seule volonté de l’acquéreur.

Quels sont les effets d’une promesse unilatérale de vente ?

Une promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre le bien à des conditions prédéfinies, empêchant toute rétractation ou vente à un tiers pendant le délai d'option accordé à l'acheteur. Si l'acheteur lève l'option, le contrat de vente devient définitif, sinon la promesse devient caduque, et l'indemnité d'immobilisation versée reste acquise au vendeur.

Obligation de vendre

L'effet principal d'une promesse unilatérale de vente est l'engagement du promettant (le vendeur) à vendre le bien au bénéficiaire (l'acheteur) à des conditions prédéfinies. Cette obligation est juridiquement contraignante, et le vendeur ne peut pas se rétracter pendant la durée de la promesse.

Délai d'option

La promesse unilatérale de vente accorde un délai au bénéficiaire pour décider s'il souhaite ou non acheter le bien. Durant ce délai, le vendeur ne peut vendre le bien à une autre personne. Le délai d'option est une période de réflexion laissée à l'acheteur potentiel.

Versement d'une indemnité d'immobilisation

Le bénéficiaire peut être tenu de verser une indemnité d'immobilisation au promettant. Cette somme, généralement équivalente à 5 à 10 % du prix de vente, compense le vendeur pour le blocage du bien pendant la durée de la promesse.

Conséquences en cas de levée de l'option

Au plus tard au terme du délai d’option de la promesse de vente, l’acquéreur peut choisir librement de lever l’option d’achat. En levant l’option, l’acheteur confirme au vendeur son intention d’acheter le bien. L’acte de vente est alors formé à la date de la levée d’option et les deux parties sont définitivement engagées. 

La levée peut être faite sans formalité, mais il est préférable de prévoir qu’elle sera expresse, par LRAR.

En conséquence, toutes les promesses unilatérales de vente peuvent donner lieu à une vente forcée si le vendeur se rétracte avant l’expiration du délai d’option.

Conséquences en cas de non-levée de l'option

Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai imparti, la promesse unilatérale de vente devient caduque. Le vendeur est alors libéré de son obligation de vendre, et il peut disposer du bien comme il l'entend. L'indemnité d'immobilisation versée reste généralement acquise au vendeur.

Quelles sont les étapes d’une promesse unilatérale de vente ?

Les principales étapes de ce processus incluent la formulation de la promesse, le respect des délais de rétractation pour chaque partie, la notification de la promesse, la levée de l’option par l'acheteur, et la finalisation de la vente.

Formuler la promesse

La première étape consiste à formuler la promesse unilatérale de vente. Cela implique la rédaction d'un document officiel dans lequel le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix et à des conditions prédéfinis. Ce document doit inclure toutes les modalités de la vente, telles que la description du bien, le prix de vente, et les conditions particulières éventuelles.

Délai de rétractation de chaque partie

Après la signature de la promesse, un délai de rétractation est accordé. Le vendeur est lié par son engagement et ne peut pas se rétracter pendant la durée de la promesse. En revanche, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion pour décider s'il souhaite ou non acheter le bien. Ce délai est généralement précisé dans la promesse et permet à l'acheteur de lever l'option d'achat dans un certain laps de temps.

La notification

La notification de la promesse unilatérale de vente est une étape essentielle. Elle consiste à informer officiellement l'acheteur de l'existence de la promesse et des conditions de la vente. Cette notification peut être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par tout autre moyen prévu dans le contrat, garantissant ainsi que l'acheteur est bien au courant des termes de la promesse.

Levée de l’option

La levée de l’option est l’étape où l'acheteur décide d'accepter l'offre de vente. Pour ce faire, l'acheteur doit notifier sa décision au vendeur dans le délai imparti, souvent par écrit et de manière formelle, comme prévu dans la promesse. Une fois l'option levée, le contrat de vente devient définitif et les deux parties sont engagées.

Finalisation de la vente

Après la levée de l’option par l'acheteur, la vente doit être finalisée. Cela inclut la préparation des documents de vente définitifs, la signature de l'acte authentique chez le notaire, et le paiement du prix de vente. À ce stade, le bien est officiellement transféré de la propriété du vendeur à celle de l'acheteur, complétant ainsi le processus de la promesse unilatérale de vente.

Comment faire une promesse unilatérale de vente ?

Qui peut rédiger une promesse unilatérale de vente ?

Pour pouvoir prouver l’existence de la promesse unilatérale de vente que vous avez signée, vous devez être en mesure de présenter un écrit. 

Vous pouvez la rédiger vous-même, en vous inspirant notamment de modèles que vous trouverez sur Internet. Cependant, étant donné l’importance des engagements et des sommes qui peuvent en découler, nous vous recommandons de faire appel aux services d’un professionnel du droit. Confier la rédaction à un avocat ou un notaire vous permettra d’éviter bien des écueils. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce, il est fréquent que l’agent mandaté par le vendeur procède lui-même à la rédaction de la promesse.

Le contenu de la promesse unilatérale de vente

Même si aucun texte ne prévoit de sanctions, vous devez veiller à ce que la promesse unilatérale de vente que vous vous apprêtez à signer remplisse les conditions de validité d’un contrat et comporte les éléments obligatoires. 

Ainsi, les articles de la promesse unilatérale de vente qui doivent apparaître dans l’avant contrat sont les suivants :

• l’identité et les coordonnées des parties ;
• la nature et les caractéristiques du bien cédé : identification, situation administrative, origine ;
• le prix et les modalités de paiement ;
• la durée de la promesse ;
• le délai et les modalités de levée de l’option d’achat ;
• les frais annexes ;
• le montant de l’indemnité d’immobilisation, le cas échéant. 

Vous pouvez également décider d’insérer des clauses suspensives, préalables à la levée d’option. Autrement dit, la vente ne pourra être effectivement réalisée que sous certaines conditions. Il s’agit généralement de l’obtention d’un crédit, de l’exercice d’un droit de préemption, ou encore de l’agrément des associés.

La signature de la promesse unilatérale de vente

Vous en êtes à la signature et vous vous demandez quels choix s’offrent à vous ? Sachez que la promesse unilatérale de vente peut être signée de deux façons :

• sous la forme d’un acte authentique : la signature est alors faite chez un notaire, seul habilité à établir un acte authentique ;
• sous la forme d’un acte sous seing privé : dans tous les autres cas.

Si vous avez opté pour la signature sous seing privé, l’enregistrement de la promesse unilatérale de vente est obligatoire. Vous devez donc adresser tous les exemplaires signés au service des impôts compétent dans les 10 jours suivants la signature. Le coût de cette formalité s’élève à 125 €, à la charge de l’acquéreur.

Comment notifier une promesse unilatérale de vente ?

Vous êtes acquéreur et vous venez de signer une promesse de vente. Elle peut vous être notifiée soit par remise en main propre, soit par envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Vous pouvez également donner votre accord pour que la notification vous soit faite par courrier électronique. 

Lorsque la promesse prend la forme d’un acte authentique, le notaire peut remettre aux parties une attestation de promesse de vente.

Quelle sanction en cas de non-respect de la promesse unilatérale de vente ?

En tant qu’acheteur, une fois l’option levée, vous êtes tenu d’acquérir le bien. Le contrat de vente est réputé conclu. En cas de violation de cet accord, le vendeur peut agir en justice contre vous afin d’obtenir l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

De la même façon, si le vendeur n’a pas respecté son engagement en contractant avec un tiers, ce nouveau contrat pourra être annulé.

Promesse unilatérale de vente : que se passe-t-il en cas de décès du promettant ?

En cas de décès du promettant, la promesse unilatérale de vente reste valable et continue de lier ses héritiers. Ces derniers sont tenus de respecter les engagements pris par le défunt et doivent vendre le bien au bénéficiaire si celui-ci décide de lever l'option d'achat dans le délai imparti. La promesse unilatérale de vente étant un contrat juridique contraignant, les obligations et droits qu'elle comporte se transmettent aux héritiers, assurant ainsi la continuité de l'accord initialement convenu.

FAQ

Pourquoi faire une promesse unilatérale de vente ?

Faire une promesse unilatérale de vente permet au vendeur de sécuriser la vente de son bien en obtenant un engagement de l'acheteur potentiel tout en lui laissant le temps de finaliser son projet d'achat. Pour l'acheteur, cela offre une période de réflexion et de préparation sans risquer que le bien soit vendu à un autre acquéreur.

Quelle différence entre une promesse unilatérale de vente et un pacte de préférence ?

Une promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre le bien à l'acheteur potentiel, qui dispose d'un délai pour accepter l'offre, tandis qu'un pacte de préférence oblige le vendeur à proposer en priorité la vente du bien au bénéficiaire du pacte si une vente est envisagée. La promesse unilatérale de vente crée une obligation plus directe de vendre sous certaines conditions, alors que le pacte de préférence ne contraint le vendeur que si une décision de vente est prise.

Quelles sont les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente ?

Pour être valide, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par écrit et contenir toutes les conditions essentielles de la vente, notamment la description du bien, le prix et les modalités de l'option. Elle doit également inclure un délai d'option permettant à l'acheteur de décider s'il souhaite lever l'option d'achat. 

Principales sources législatives et réglementaires

• article 1124 - Code civil
• article 1589 - Code civil
• article 1589-2 - Code civil