Prêt relais : comment ça marche ?

Vous souhaitez changer rapidement de logement ? Il peut s’avérer complexe de synchroniser la vente de son bien immobilier avec l’achat d’un nouveau logement. Le recours à un prêt relais peut alors être une solution intéressante. Cette option permet à un vendeur d’acquérir son nouveau bien avant d’avoir vendu son précédent logement. Types de prêt existants, coûts du crédit et conditions de remboursement : Legalstart répond à vos interrogations sur le prêt relais.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais fait partie des solutions de crédits possibles pour les personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier.

Prêt relais : définition

Par définition, le prêt relais (ou relais achat-vente) est un prêt à court terme, permettant à un propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre celui qu’il possède déjà. L’acquéreur ne paye alors que l’assurance et les intérêts du crédit relais, en attendant de pouvoir rembourser l’intégralité du montant du capital emprunté une fois le bien vendu.

Les différents types de prêt relais

Il existe trois types de prêt relais :

• le prêt relais sec ;
• le prêt relais acquisition, ou prêt relais adossé ;
• le prêt relais intégré.

Le prêt relais sec

Il concerne l’achat d’un bien dont le montant est égal ou inférieur à celui qui va être vendu. Ce prêt constitue alors une avance sur trésorerie pour l’acquéreur, qui n’a pas d’autre prêt immobilier en cours. Le souscripteur devra uniquement rembourser les intérêts et l’assurance immobilière.

Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Ce prêt est privilégié dans le cadre de l’achat d’un logement plus cher que le bien qui va être vendu. Le crédit relais est alors associé au prêt immobilier classique ou conventionné déjà en cours. L’acquéreur doit donc être en capacité financière de rembourser deux mensualités en même temps.

Le prêt relais intégré

Il s’agit de souscrire un prêt unique, qui fusionne le prêt en cours avec le prêt relais. Il n’y a donc pas de date imposée pour vendre au plus vite le premier bien immobilier. Cette solution est privilégiée lorsque le taux d’endettement s'apprête à être dépassé avec un autre prêt relais. Ce type de prêt s’avère cependant plus cher que les autres.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Un prêt relais est accordé uniquement aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier. Pour en bénéficier, la banque ou l’établissement financier s’assure que le souscripteur est en mesure de rembourser ce prêt. Il s’agit de vérifier que l’individu dispose d’un revenu stable, d’une entrée d’argent régulière, d’une gestion saine de ses finances, ainsi que d’une capacité d’épargne.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt relais ?

L’obtention d’un prêt relais est avantageuse à plusieurs titre pour l’acquéreur :

• il lui permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Il n’est donc pas obligé de prendre une location en attendant que la transition soit effectuée ;
• il n’a pas à cumuler deux crédits immobiliers. Seuls les intérêts et l’assurance doivent être payés ;
• il dispose d’un temps plus long pour vendre son premier bien. Il n’a donc pas à baisser son prix de vente pour le céder au plus vite ;
• le prêt est remboursé intégralement sur la vente du premier bien. 

Bien que ces arguments soient avantageux, il est nécessaire de rappeler que la souscription d’un prêt relais comprend toutefois des risques :

• le premier bien doit être vendu au cours du délai accordé par la banque, au risque de devoir payer des frais supplémentaires. L’établissement financier peut, en effet, demander un remboursement intégral au terme de cette période ;
• le marché de l’immobilier fluctue, particulièrement dans les localités où il existe plus d’offres que de demandes. De fait, le prix de vente peut être revu à terme à la baisse.

Comment déterminer le montant d’un prêt relais ?

C’est la banque qui détermine le montant qu’elle accepte de donner. Il correspond en moyenne à 50 à 80 % de la valeur estimée du bien possédé par le vendeur. Dans le calcul du prêt relais, les banques prennent en compte :

• le montant du capital restant dû sur le premier prêt immobilier souscrit ;
• le dynamisme du marché immobilier ;
• les capacités financières du vendeur ;
• le fait qu’un compromis de vente ait été signé ou non ;
• l’éventualité que le bien se vende finalement moins cher. La banque conserve alors une marge de sécurité, ce qui explique pourquoi la somme proposée ne couvre pas la totalité de l’estimation.

Quel est le coût d’un prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais varie selon les conditions de souscription du contrat. Le coût des intérêts et de l’assurance peut différer selon la durée du prêt. De plus, les coûts associés au prêt sont moins élevés si un compromis de vente a déjà été signé. 

Le taux d’un prêt relais est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique. En 2023, ce taux se situe aux alentours de 3,20 %. Il peut toutefois fluctuer selon les conditions de souscription du prêt et l’état du marché immobilier.

Comment rembourser un prêt relais ?

Le souscripteur peut rembourser son prêt relais selon deux modalités :

• le différé partiel. Il consiste à rembourser de façon progressive l’assurance et les intérêts du prêt. Le capital est, quant à lui, remboursé intégralement à échéance du prêt ou de la vente du bien ;
• le différé total. Au cours du prêt, le souscripteur rembourse uniquement l’assurance emprunteur. Il solde ensuite l’intégralité du crédit et de ses intérêts au terme du prêt ou de la vente du bien.

Prêt relais : que se passe-t-il si l’emprunteur ne trouve pas d’acheteur ?

L'emprunteur est tenu de rembourser son prêt au terme du délai imparti. S’il n’a pas vendu son bien, il doit informer sa banque pour trouver une solution. Elle peut alors lui proposer de :

• renouveler le prêt, si le contrat le permet ;
• transformer le prêt relais en prêt classique. Cependant, cette solution s’avère onéreuse pour le souscripteur. 

Pour éviter ces situations, il est conseillé de réagir en amont. Le vendeur peut alors :

• faire examiner le prix de son bien, afin de vérifier si ce dernier n’a pas été surestimé ;
• confier sa vente auprès d’une agence au travers d’un mandat exclusif. Les biens se vendent généralement 3 à 4 fois plus vite que dans le cadre d’un mandat simple.

FAQ

Quelles sont les autres solutions que le prêt relais ?

S’il lui est impossible de souscrire un prêt relais, le vendeur a la possibilité de vendre son bien auprès d’une entreprise de rachat de biens immobiliers (iBuying). Le prix de vente sera toutefois inférieur à sa valeur réelle. Le vendeur peut aussi essayer de s’accorder avec son notaire pour fixer la signature de l’acte de vente de son ancien bien le même jour que celui de son nouveau logement.

Quelle assurance pour un prêt relais ?

L’assurance emprunteur est obligatoire. Ses conditions sont toutefois moins lourdes que celles d’un prêt classique. Elle doit contenir au moins des garanties liées à la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et au décès. Le coût du contrat augmente selon le nombre de garanties souscrites.

Le prêt relais est-il avantageux ?

Le prêt relais peut être avantageux si le vendeur a la garantie de vendre rapidement son bien. Dans le cas contraire, le souscripteur risque de payer des frais élevés s’il doit le transformer en prêt classique.