Comment établir un plan d’apurement pour récupérer les loyers impayés ?

Vous avez mis l’un de vos biens en location et le locataire a cessé de payer le loyer ? Sachez qu’avant de poursuivre en justice le locataire, vous avez la possibilité de recouvrer vos loyers à l’amiable. L’une des solutions les plus courantes est la mise en place d’un plan d’apurement. D’ailleurs, dans certains cas, il est même obligatoire de proposer un plan d’apurement pour le règlement des loyers impayés. Nous vous proposons donc de faire un point complet sur le plan d’apurement pour les loyers impayés.

Qu’est-ce qu’un plan d’apurement ?

Le plan d’apurement est un accord amiable entre le propriétaire et le locataire qui a pour objet l’échelonnement des loyers impayés et des charges locatives associées.

La mise en place d’un plan d’apurement peut être initiée par le locataire, le propriétaire, la Caisse d’allocation familiale (Caf) ou par un conciliateur de justice.

Est-ce obligatoire de proposer un plan d’apurement à son locataire ?

Dans certains cas, le propriétaire a l’obligation de proposer un plan d’apurement au locataire. Ainsi, lorsque le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement (APL), une procédure spécifique doit être suivie en cas de loyer impayé. 

On distingue alors de cas de figure :

• si le propriétaire touche directement l’APL, il doit signaler les impayés à la Caf dès lors que les arriérés de loyer correspondent à 2 mois de loyer charges comprises et après déduction de l’APL ;
• si c’est le locataire qui perçoit les APL, il doit signaler les impayés à la Caf dans un délai de 2 mois maximum. Le propriétaire peut alors demander à toucher l’APL directement.

Dans les deux cas, le propriétaire doit proposer un plan d’apurement à son locataire. En effet, s’il ne le fait pas, il risque de voir le versement de l’APL suspendu. Or, cela représente une assurance de voir une partie du loyer payé. 

Par conséquent, si dans les 6 mois qui suivent le premier impayé, aucun plan d’apurement est mis en place, la Caf prend le relais pour en établir. Le plan d’apurement imposé par la Caf s’étend sur une durée de 3 ans. Concrètement, le locataire va devoir régler 1/36ème des arriérés de loyers par mois, pendant 3 ans.

Trouver un accord amiable avec le locataire reste donc souvent préférable pour avoir un plan d’apurement sur une durée plus courte.

Pourquoi mettre en place un plan d’apurement pour loyers impayés ?

Même lorsque le plan d’apurement des loyers n’est pas obligatoire, cela reste une solution intéressante aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. 

En effet, le propriétaire consent certes à retarder le paiement complet de sa créance de loyer, mais la mise en place d’un plan d’apurement lui évite d’avoir à engager une procédure d’expulsion qui peut s’avérer longue et coûteuse. De plus, cela permet de ne pas avoir à mettre en place une procédure de saisie des rémunérations par exemple pour récupérer les loyers impayés. Ainsi, le plan d’apurement est une solution simple, rapide et gratuite. 

Le plan d’apurement est également une solution avantageuse pour le locataire. Il peut rester dans les lieux dès lors qu’il respecte son engagement. Cela lui permet de rembourser sa dette à hauteur de ses moyens sans avoir à supporter d’éventuels frais de justice. C’est un bon moyen pour éviter que les dettes ne s’accumulent davantage.

Comment mettre en place un plan d’apurement ?

Avant de voir ce que doit contenir un plan d’apurement pour être valable, il est nécessaire de connaître les différentes étapes à suivre pour sa mise en place.

Les étapes de mise en place d’un plan d’apurement

En cas de loyer impayé, la première chose à faire est de contacter votre locataire. Vous pouvez faire cette première relance par téléphone, par mail ou par courrier simple. Il peut, en effet, s’agir d’un oubli de sa part. Il n’est donc pas nécessaire de lancer une procédure plus officielle à ce stade. Vous pouvez réaliser plusieurs relances amiables (2 ou 3 maximum). 

À défaut de réponse de votre locataire, vous pouvez alors lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de le mettre en demeure de régler les loyers et les charges locatives impayés.

Vous pouvez également contacter la caution personnelle du locataire, afin qu’elle règle les loyers impayés à sa place.

Le propriétaire ou le locataire peut alors proposer la mise en place d’un plan d’apurement. Ce sera une obligation pour le propriétaire si le locataire bénéficie de l’APL. Pour cela, il faut que le locataire et le propriétaire se mettent d’accord sur le montant des impayés, la durée de l’échéancier et le montant des échéances mensuelles à verser par le locataire en plus de son loyer habituel. Un accord écrit doit être signé. 

Lorsqu’un plan d’apurement est mis en place, cela emporte plusieurs conséquences :

• le locataire reconnaît l’existence d’une dette envers le propriétaire ;
• le locataire s’engage à respecter le plan d’apurement ;
• le locataire s’engage à reprendre le paiement de ses loyers ;
• le propriétaire s’engage à ne pas initier de poursuites judiciaires, à l’instar d’une procédure d’expulsion, tant que le plan d’apurement est respecté.

Le contenu du plan d’apurement

Le plan d’apurement fait obligatoirement l’objet d’un accord écrit signé par le locataire et le propriétaire. Il est établi en deux exemplaires, un pour chacune des parties. 

Pour être valable, le plan d’apurement doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• l’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• l’identité et les coordonnées du locataire ;
• l’adresse exacte du logement loué ;
• la date de signature du bail ;
• le montant des arriérés de loyers et des charges locatives ;
• la durée du plan d’apurement ;
• la fréquence des versements ;
• le montant des échéances ;
• l’engagement du locataire à respecter les modalités du plan d’apurement ;
• la date, le lieu et la signature des deux parties.

Que se passe-t-il en cas de non-respect du plan d’apurement par le locataire ?

Si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement, c’est-à-dire qu’il n’honore pas les échéances du plan ou qu’il ne paie pas ses loyers, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation sous 15 jours. 

Ensuite, en l’absence de réponse du locataire ou de régularisation, le propriétaire peut :

• saisir un conciliateur de justice ;
• abandonner une partie de sa créance pour réduire le montant dû par le locataire et ainsi réduire ses échéances ;
• proposer au locataire de donner son préavis pour qu’il puisse quitter le logement. 

En cas de non-respect du plan d’apurement, le propriétaire peut également décider d’entamer une procédure judiciaire pour recouvrer les loyers impayés. Pour cela, il doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ou un avocat. 

En l’absence de réaction du locataire ou de nouvelles propositions sérieuses, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance dans le cadre d’une procédure d’expulsion. Le locataire peut demander un délai supplémentaire pour régler sa dette. Toutefois, une fois que le juge ordonne l’expulsion, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour quitter le logement. S’il ne respecte pas ce délai, un commissaire de justice peut être mandaté pour le faire évacuer les lieux en présence des forces de l’ordre.

FAQ

Les APL sont-elles maintenues en cas de loyers impayés ?

Le versement de l’APL peut être maintenu en cas d’impayés si la situation a bien été signalée à la Caf dans les 2 mois, et si un plan d’apurement est proposé par le propriétaire. À défaut, la Caf peut suspendre le versement de l’aide personnelle au logement.

Le locataire a-t-il l’obligation d’accepter un plan d’apurement ?

Non, le locataire n’a jamais l’obligation d’accepter la mise en place d’apurement pour régler ses loyers impayés. Toutefois, en faisant cela, il prend le risque de se voir expulser par le propriétaire. De plus, s’il bénéficie de l’APL, si aucun plan d’apurement n’est mis en place entre le locataire et le propriétaire dans les 6 mois suivants le premier impayé, la CAF impose un plan d’apurement sur 36 mois. Or, cela n’est pas forcément intéressant pour le locataire.

Le propriétaire a-t-il l’obligation d’accepter un plan d’apurement ?

Non, le propriétaire n’a pas l’obligation d’accepter un plan d’apurement. Toutefois, il a l’obligation de proposer cette solution au locataire qui bénéficie des APL. De plus, si aucun accord n’est trouvé dans les 6 mois suivants le premier impayé, la CAF peut imposer un plan d’apurement sur 36 mois. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite
• articles R824-1 à R824-3 - Code de la construction et de l’habitation
• articles R824-4 à R824-10 - Code de la construction et de l’habitation