Le pas-de-porte : que devez-vous savoir ?

Lors d'une création d'entreprise, il est probable que vous soyez amené à louer des locaux commerciaux. La conclusion d’un contrat de bail commercial emporte certains frais dont vous allez devoir vous acquitter. Outre le droit au bail, payable au précédent locataire, le pas-de-porte est une dépense fréquente qui intervient lors de l’entrée dans vos nouveaux murs.

Cette notion est floue pour vous et vous ignorez à quoi elle correspond ? Quelle est l’utilité de cette somme, comment son montant est-il calculé et quel est son régime fiscal ? Legalstart décortique pour vous les points essentiels à connaître sur le pas-de-porte.

Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?

Pas-de-porte : définition

Vous louez un local commercial ? Il est possible que vous deviez vous acquitter d’une somme appelée pas-de-porte. Sa définition est la suivante : le pas-de-porte ou droit d’entrée correspond à une somme que doit verser le locataire pour pouvoir disposer des locaux. Ce droit peut être exigé par le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) au moment de la conclusion du contrat de bail commercial. Le montant prévu au contrat est versé directement au bailleur et lui est définitivement acquis.

Le pas-de-porte a notamment vocation à compenser une hausse de la valeur locative du bien ou une dépréciation des locaux qui pourraient intervenir pendant la durée du bail commercial.

Pas-de-porte ou bail à l’américaine : quelle différence ?

Quelle est la différence entre bail à l’américaine et pas-de-porte ? Le bail à l’américaine correspond à un bail commercial qui ne comporte ni pas-de-porte ni droit au bail. Il présente l’avantage de ne pas obliger le locataire à s’acquitter d’une somme supplémentaire à la conclusion du contrat.

Si le locataire n’a pas à payer de pas-de-porte lors de la signature, le bail à l’américaine présente toutefois l’inconvénient d’un loyer plus élevé. Celui-ci comprend en effet à la fois la valeur locative du bien mais aussi un droit d’entrée global amorti sur la durée du bail commercial. En outre, en cas de cession du bail commercial, l’ancien locataire n’a pas de droit au bail à récupérer sur le suivant.

Enfin, si sa durée est libre contrairement au bail commercial classique, le bail à l’américaine n’est pas strictement encadré, et les modalités de révision du loyer en cas de renouvellement du bail restent floues, ce qui peut être préjudiciable au locataire.

Qui peut demander un pas-de-porte ?

C’est le propriétaire bailleur des locaux loués qui peut exiger le paiement d’un pas-de-porte. Cette indemnité ou ce supplément de loyer concerne les locataires d’un bail commercial exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Il est fait mention du pas-de-porte dans le bail commercial, et il est payable au moment de la mise à disposition du bien.

Est-ce que le pas-de-porte est obligatoire ?

Le pas-de-porte ne revêt aucun caractère obligatoire. Il résulte de la volonté du propriétaire bailleur et prend la forme d’une clause facultative insérée dans le contrat de bail commercial.

Il n’existe aucun formalisme particulier. Pour que le bailleur puisse s’en prévaloir, il faut néanmoins que la clause soit suffisamment explicite.

Par exemple, la clause de pas-de-porte peut prévoir ces mentions pour lever toute ambigüité :

• la qualification expresse de pas-de-porte ;
• la nature du pas-de-porte, indemnitaire ou en supplément du loyer ;
• les modalités de paiement du pas-de-porte et son prix.

Quelle forme peut prendre un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte, versé par le locataire au propriétaire du local commercial au moment de la mise à disposition des locaux, peut avoir deux natures différentes. Il peut s’agir :

• soit d’un supplément de loyer payé par avance, pour pallier le plafonnement de révision des loyers commerciaux ;
• soit d’une indemnité en compensation d’avantages ou d’une perte de valeur locative. 

Si la nature du pas-de-porte n’est pas précisée dans le contrat de bail commercial, il est assimilé à un supplément de loyer.

Quelle est l’utilité du pas-de-porte ?

Pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, le pas-de-porte présente une utilité différente selon sa forme.

Tout d’abord, le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer permet au bailleur de compenser la différence qui pourrait survenir entre le montant des loyers et la valeur locative réelle. En cours de bail, le loyer est susceptible d’augmenter mais il risque de rester inférieur à la valeur locative. En effet, si la révision des loyers commerciaux peut intervenir tous les 3 ans, elle est plafonnée.

Le pas-de-porte de type indemnitaire peut avoir pour fonction de compenser divers éléments, notamment des avantages commerciaux (mise à disposition de matériel supplémentaire) ou la dépréciation de la valeur vénale des locaux, ou encore correspondre à une indemnité d’éviction.

Comment est fixé le prix du pas-de-porte ?

​​Le montant du pas-de-porte n’est généralement pas établi à l’avance. Comme il n’existe pas de méthode de calcul unique de cette somme contractuelle, le bailleur dispose d’une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Tout dépend de l'attractivité du local.

Le versement du pas-de-porte peut s’effectuer en une seule ou plusieurs fois : ces modalités figurent de préférence dans la clause du contrat de bail qui s’y réfère.

Quelle est la fiscalité applicable au pas-de-porte ?

La fiscalité du pas-de-porte, dans le bail commercial, dépend de sa nature. C’est pourquoi il est important de bien préciser le type du pas-de-porte au moment de la rédaction du bail commercial.

Si le pas-de-porte est désigné comme étant un supplément de loyer, il s'agit d’une charge pour le locataire, déductible de ses résultats. La déduction devra être répartie équitablement sur une période au moins égale à la durée du bail. Pour le propriétaire bailleur, le montant du pas-de-porte est assujetti à la TVA et imposable dans la catégorie revenus fonciers, BIC ou IS. Le paiement de cet impôt peut être étalé sur une durée de 4 ans.

À l’inverse, si le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, alors le locataire ne pourra ni le déduire ni l’amortir. Toutefois, le bailleur ne sera pas imposable sur cette somme.

Que devient le pas-de-porte en cas de résiliation du bail ?

En principe, en matière de bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat. Si le bail est résilié par le propriétaire, le pas-de-porte est-il remboursable ?

Dans le cas où le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer intégralement versé au début du contrat, il doit être remboursé au prorata du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail.

Dans le cas d’un pas-de-porte sous forme d’indemnité, il ne peut en principe faire l’objet d’un remboursement. Néanmoins, si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de bail, le locataire recevra une indemnité d’éviction en compensation.

FAQ

Qui peut vendre un pas-de-porte ?

C’est le propriétaire d’un local commercial qui peut prévoir, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de bail, la vente d’un pas-de-porte, ou plus exactement le versement d’une somme correspondant à ce droit d’entrée. On parle aussi de cession de pas-de-porte lorsque le locataire souhaite céder son seul droit au bail sans vendre son fonds de commerce.

Pourquoi payer un pas-de-porte ?

Le locataire doit payer un pas-de-porte pour que le bien soit mis à sa disposition : en contrepartie, ce supplément du loyer est déductible de ses résultats. Côté bailleur, le paiement d’un pas-de-porte constitue un moyen de pallier le plafonnement du loyer commercial, ou la perte de la valeur locative de ses locaux.

Quand doit-on payer un pas de porte ?

S’il est contractuellement prévu dans le bail commercial, le pas-de-porte est exigible lors de la mise à disposition du local commercial au profit du locataire. Il peut être payé en un seul versement ou étalé selon des modalités prévues dans le contrat de bail.

Principale source législative et réglementaire :

• articles L145-1 à L145-3 - Code de commerce