Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est le contrat par lequel le propriétaire d’un local commercial le loue à un locataire, pour qu’il exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il doit permettre d’exploiter un fonds de commerce.
Le droit des baux commerciaux prévoit un régime spécifique pour cette location. Par exemple, il confère au locataire un droit au renouvellement, ou à défaut le versement d’une indemnité d’éviction.
Pour vous aider dans la rédaction d’un tel contrat, vous pouvez utiliser un exemple de bail commercial en vous appuyant notamment sur un contrat type de bail commercial.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
En principe, la durée d’un bail commercial est de 9 ans. C’est pourquoi, la plupart des modèles de bail commercial que vous pourrez trouver indiqueront cette durée d’engagement.
Cependant, il est possible pour le locataire de mettre fin à son contrat de bail commercial à certaines dates anniversaires du contrat, à savoir 3, 6 et 9 ans. Au contraire, si c’est le bailleur qui souhaite résilier le contrat par anticipation, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
Par ailleurs, le bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Mais attention, il ne peut en aucun cas être conclu pour une durée indéterminée. Par conséquent, lorsque vous rédigez votre bail commercial, le modèle utilisé doit impérativement prévoir de mentionner une durée précise.
Modèle de bail commercial : quelles sont les clauses à prévoir ?
Le consentement des parties doit porter sur différents éléments précis pour que le contrat de bail commercial puisse être valablement conclu. Il s’agit du local objet du contrat, de la durée du contrat de bail commercial, et du montant du loyer. Toutefois, tout l’intérêt de prévoir un contrat de bail commercial écrit est de pouvoir préciser tous ces éléments, mais aussi de les compléter par d’autres.
Les mentions obligatoires à retrouver dans un modèle de bail commercial
Que vous utilisiez un exemple de bail commercial simplifié ou un formulaire de bail commercial gratuit à compléter en ligne, veillez à ce qu’il aborde bien tous les points suivants :
- l’identification du bailleur et de locataire ;
- l’identification du local commercial et sa description précise ;
- la destination du local commercial ;
- la durée du contrat qui en principe ne peut pas être inférieure à 9 ans ;
- le montant du loyer ;
- les modalités de paiement du loyer ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire ;
- le droit au renouvellement du bail ;
- les modalités de résiliation ;
- la clause résolutoire.
Les parties et l’objet du contrat
La rédaction du contrat de bail commercial demande un soin particulier. S’appuyer sur un exemple de bail commercial gratuit peut guider votre rédaction, notamment pour savoir comment formuler certains points.
Les premières clauses doivent permettre d’identifier très facilement les parties au contrat, à savoir le bailleur et le locataire.
S’il s’agit d’une personne physique, il faut mentionner a minima son nom, son prénom, l’adresse de son domicile. Il peut être intéressant de compléter ces informations avec sa date et son lieu de naissance, et éventuellement un numéro de téléphone ou une adresse mail où on peut la contacter facilement.
Pour les parties personnes morales, comme une société par exemple, il convient d’indiquer la forme sociale, la dénomination sociale, le numéro siret, le montant du capital social et l’adresse du siège social. L’identité du représentant signataire du contrat au nom et pour le compte de la société est également requise.
En outre, une clause doit être dédiée à l’objet du contrat, c’est-à-dire qu’elle doit énoncer clairement que le contrat est un bail commercial.
L’adresse précise du local concerné, ainsi que sa description détaillée doivent aussi apparaître dans le bail commercial. Il convient par la même occasion de préciser la destination du local.
Les conditions du contrat
En contrepartie de la mise à disposition du local commercial, le bailleur perçoit un loyer commercial.
Dès lors, le bail commercial doit indiquer la durée pour laquelle le contrat est conclu. En général, neuf ans.
Il faut aussi indiquer le montant du loyer, la fréquence à laquelle il doit être payé (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), et les modalités de paiement. Le bail commercial, par exemple, peut prévoir un paiement par virement bancaire ou par chèque.
Les clauses négociées du contrat de bail commercial
Ensuite, le modèle de bail commercial que vous utilisez doit permettre de résoudre les questions du dépôt de garantie et de la répartition des charges.
Ces points font partie des négociations pouvant être menées entre le bailleur et le locataire avant la signature du contrat de bail commercial.
Le dépôt de garantie du bail commercial versé par le locataire au bailleur permet à ce dernier de se prémunir en cas d’impayés. Généralement, le montant du dépôt de garantie correspond à un trimestre de loyer, mais les parties peuvent en décider autrement.
Par ailleurs, bailleur et locataire doivent se mettre d’accord sur la répartition des charges, impôts, taxes et redevances attachés au local commercial.
La fin du bail commercial
Enfin, le modèle de bail commercial doit prévoir la fin du contrat. C’est très important pour éviter tout flou juridique et les litiges qui peuvent en découler.
Cela comprend le droit au renouvellement du bail pour le locataire à l’issue de la durée initiale du bail commercial, les modalités de résiliation amiable à la demande de l’une des parties, mais aussi une clause résolutoire pour mettre fin au contrat en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles.
Les annexes au bail commercial
Si la loi n’impose pas de formalisme précis pour la conclusion d’un bail commercial, elle impose la remise de plusieurs documents au locataire par le bailleur.
Ainsi, l’état des lieux du local commercial doit impérativement être joint au bail. De même, le bailleur doit remettre au locataire un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec l'indication de leur répartition, et un dossier comprenant les diagnostics techniques (DPE, amiante et état des risques naturels).
Si la surface du local est supérieure à 2000 m², une annexe environnementale dite annexe verte doit également être jointe au contrat de bail.
De plus, le contrat de bail commercial doit être daté, paraphé et signé par les deux parties. Un avenant au bail commercial devra être rédigé et signé en cas de modification du bail (renouvellement, modification du prix du loyer ou des charges, destination du local, etc.).
Comment rédiger un modèle de bail commercial ?
La loi n’impose aucun formalisme particulier pour la rédaction d’un bail commercial, sauf pour les baux commerciaux qui portent sur un débit de boissons ou dont la durée est supérieure à 12 ans.
Dans ces deux cas, le bail commercial doit être réalisé sous forme d’acte authentique.
Mais au regard des conséquences qu’entraîne le régime des baux commerciaux, tant pour le bailleur que pour le locataire, il est très fortement préférable de prévoir un contrat écrit.
Il est possible de trouver des modèles de bail commercial sur Internet à télécharger gratuitement. Généralement, soit vous pouvez imprimer le document et le compléter manuellement, soit vous pouvez le compléter en ligne et l’imprimer ensuite.
Dans tous les cas, il est primordial de vérifier que le contrat contient bien tous les éléments essentiels requis pour un contrat de bail commercial. Il s’agit d’une part des clauses du contrat, et d’autre part des annexes.
Modèle de bail commercial à télécharger
Pour vous permettre de rédiger facilement votre contrat, n'hésitez pas à télécharger un modèle de bail commercial.
