Loyer impayé : quels sont les recours du propriétaire du logement ?

Vous avez mis un logement en location et le locataire ne paie pas les loyers prévus dans le bail d’habitation. Vous souhaitez connaître les démarches à effectuer pour récupérer un loyer impayé. 

A partir de quand un loyer est considéré comme impayé ? Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ? Que dit la nouvelle loi sur les loyers impayés ? Legalstart vous aide à y voir plus clair dans cet article.

À partir de quand un loyer est considéré comme impayé ?

Un loyer est considéré comme impayé lorsque le locataire ne respecte pas l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de location. Et ce, dès le premier mois de non-paiement du loyer.

En cas de loyers impayés, le propriétaire doit réagir rapidement. Dès le premier défaut de paiement, il est recommandé de contacter le locataire pour clarifier la situation, que ce soit par téléphone ou par email. Cependant, il est essentiel de conserver des preuves écrites de toutes les démarches entreprises par le bailleur.

Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?

En cas de loyer impayé, la procédure à suivre comporte plusieurs étapes :

1. réclamer le paiement au locataire avant d’entamer des démarches judiciaires ;
2. faire appel à la caution ou à l’assurance du locataire ;
3. alerter la CAF ;
4. résilier le bail du locataire et demander l’expulsion du locataire ;
5. délivrer un commandement de quitter le logement ;
6. et charger un commissaire de justice de l’expulsion du locataire.

1. Réclamer le paiement au locataire avant d’entamer des démarches judiciaires

Pour cela, le propriétaire du logement doit envoyer une lettre simple, ou un mail au locataire en lui rappelant l’obligation de payer son loyer.

En cas de non-réponse, la deuxième étape consiste à envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si cela ne permet pas de récupérer le loyer impayé, le propriétaire peut faire appel à un conciliateur de justice gratuitement ou à un médiateur civil (payant) pour trouver un accord.

2. Faire appel à la caution ou à l'assurance du locataire

Le propriétaire peut réclamer le paiement au garant du locataire dès le premier impayé. 

Il peut aussi récupérer le loyer grâce aux garanties prévues. Celles-ci peuvent être :

• la caution du locataire ;
• la garantie Visale ;
• ou encore l'assurance Garantie des loyers impayés.

3. Alerter la CAF (ou la MSA) en cas de 2 mois impayés

La troisième étape, si le locataire bénéficie d'une aide au logement, est de signaler l'impayé à la Caf (caisses d'Allocations familiales) ou à la MSA (mutualité sociale agricole).

4. Résilier le bail et demander l'expulsion du locataire

Ensuite, le propriétaire peut demander la résiliation du bail locatif. Il faudra tout de même vérifier la présence d'une clause résolutoire dans le bail. Et faire délivrer un commandement de payer au locataire par un commissaire de justice.

Si le locataire ne paie toujours pas sous un délai de 6 semaines, le propriétaire pourra l’assigner au tribunal.

5. Délivrer un commandement de quitter le logement

Après la décision de résiliation du bail et d'expulsion par le juge, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire par un commissaire de justice.

Le locataire a généralement 2 mois pour quitter le logement, mais ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise volonté.

Le locataire peut demander un délai supplémentaire au juge de l'exécution, de 1 mois à 1 an maximum, en fonction de sa situation et de sa bonne volonté.

6. Charger un commissaire de justice de l'expulsion du locataire

Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion du locataire.

L'expulsion du locataire peut se faire tout au long de l'année si le locataire a une solution de relogement adaptée. Cependant, pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), l'expulsion est reportée si le locataire n'a pas de solution de relogement.

Le jour de l'expulsion, le commissaire de justice se présente au logement un jour ouvrable entre 6 heures et 21 heures. Il peut prévenir le locataire de sa venue, mais ce n'est pas obligatoire.

Le commissaire de justice peut rencontrer trois situations :

• le locataire accepte de quitter le logement. Dans ce cas-là, un procès-verbal d'expulsion est dressé et le locataire quitte immédiatement le logement. Les biens laissés dans le logement sont déposés dans un garde-meuble, aux frais du locataire. S'ils ne sont pas récupérés dans un délai de 2 mois, ils seront vendus aux enchères publiques ;
• le locataire refuse de quitter le logement. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il peut demander l'assistance de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l'expulsion ;
• ou le locataire est absent. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il peut demander l'assistance de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l'expulsion.

Quels sont les changements instaurés par la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

La nouvelle loi sur les loyers impayés, promulguée le 27 juillet 2023, a introduit plusieurs changements significatifs pour renforcer la protection des propriétaires contre l'occupation illicite de leurs biens. Voici les principaux changements instaurés par cette loi :

• tous les contrats de location conclus à partir du 29 juillet 2023 doivent inclure une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie par le locataire ;
• le propriétaire peut désormais demander à un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer au locataire en situation d'impayé. Ce commandement doit préciser les sommes réclamées et le locataire dispose de seulement 6 semaines pour s'acquitter de sa dette, contre 2 mois auparavant ;
• si un locataire reste dans le logement plus de 2 mois après une expulsion définitive, il peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 7.500 € (sauf pendant la trêve hivernale ou s'il bénéficie d'un sursis à expulsion).

FAQ

Combien de loyers impayés avant de procéder à une expulsion ?

Pour procéder à une expulsion, généralement, dès le premier impayé de loyer, le propriétaire peut entamer la procédure légale en envoyant un commandement de payer au locataire. Si celui-ci ne paie pas dans les délais impartis, le propriétaire peut alors saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ?

Une assurance loyer impayé est une garantie proposée aux propriétaires bailleurs pour se prémunir contre les risques d'impayés de loyer. En cas de défaut de paiement par le locataire, l'assurance prend en charge le paiement du loyer et éventuellement les frais de contentieux liés à la procédure d'expulsion.

Qu’est-ce que SOS loyer impayé ?

SOS loyer impayé est un service offrant une aide aux locataires en difficulté confrontés à des impayés de loyer. Ils peuvent proposer des conseils juridiques, des médiations avec les propriétaires, ou encore des solutions de relogement d'urgence pour éviter l'expulsion. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
• loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1) ;
• loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (1) ;
• article R824-1 - Code de la construction et de l'habitation.