Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire ?

En tant que propriétaire, plusieurs obligations pèsent sur vous, notamment l’obligation de proposer un logement décent à votre locataire. Cependant, il n’est pas toujours facile de savoir quels sont les éléments qui caractérisent un logement décent ou au contraire un logement insalubre. Pourtant, cela peut avoir d’importantes conséquences juridiques, sociales et financières. Explications.

Qu’est-ce que le droit à un logement décent ?

Tous les locataires ont le droit à un logement décent, c’est-à-dire un logement qui assure un confort minimum et qui ne représente pas de risques pour le locataire. En somme, un logement décent, par définition, est un logement qui permet d’y vivre de manière digne et normale. Pour cela, il doit répondre à un certain nombre de critères, et être doté de certains équipements.

Logement décent : quels sont les critères ?

Pour définir ce qu’est un logement décent, la loi retient 5 critères :

• la surface minimum ;
• l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• l’absence d’animaux nuisibles ;
• le niveau de performance énergétique du logement ;
• les équipements présents dans le logement.

La surface du logement

La loi relative au logement décent prévoit une surface minimale à respecter. Ainsi, avoir un logement décent, la surface minimum est de 9 m² et le volume habitable doit être de 20 m³.

Si le logement est loué en colocation, le critère de la surface minimale s’applique comme suit :

• en cas de bail unique (tous les colocataires signent le même bail), le logement doit avoir une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ou un volume habitable d'au moins 20 m³ ;
• en cas de bail séparé (chaque locataire à son propre bail), la chambre du colocataire doit avoir une surface minimum de 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte). 

Dans tous les cas, pour que les colocataires puissent bénéficier des APL, le logement doit avoir une surface habitable totale d’au moins 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut ajouter 9 m².

La sécurité et la santé du locataire

Le deuxième critère pour déterminer si un logement est décent ou non, est la sécurité et la protection de la santé du locataire. Pour s’assurer que ce critère est bien rempli, plusieurs éléments sont à prendre en considération. 

Ainsi, le logement doit :

• être clos et couvert ;
• être protégé contre les infiltrations d’air et d’eau (étanchéité des portes, fenêtres, murs, etc. ) ;
• avoir des dispositifs de retenue de personnes en bon état, notamment au niveau des fenêtres situés à l’étage ;
• assurer que la nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• disposer de réseaux et de branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en état de marche ;
• avoir des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en état de fonctionnement ;
• disposer d’une aération suffisante ;
• avoir un éclairage naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre dans le séjour et les chambres.

L’absence d'animaux nuisibles

Pour pouvoir être considéré comme décent, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles comme des rats par exemple, ou des animaux parasites à l’instar des punaises de lit ou des cafards.

Les équipements du logement

En outre, un logement décent doit disposer de certains équipements et installations de manière obligatoire, et ce, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou d’un logement meublé. 

Voici la liste des équipements indispensables :

• une installation de chauffage permettant de chauffer normalement le logement. Cela implique qu’elle soit munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
• une installation d’alimentation en eau potable ;
• un système d’évacuation des eaux usées ;
• une cuisine ou un coin cuisine avec un évier raccordé à l’eau chaude et l’eau froide, et un appareil de cuisson a minima ;
• une installation sanitaire à l’intérieur du logement et séparé de la cuisine et de la pièce où son pris les repas ;
• un réseau électrique conforme dans toutes les pièces du logement. 

De plus, s’il s’agit d’un logement meublé, la liste des équipements obligatoires à prévoir en plus, est la suivante :

• literie avec couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-onde ;
• réfrigérateur ;
• congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
• vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table ;
• sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

La performance énergétique du logement décent

Autre critère essentiel pour retenir la qualification de logement décent, la performance énergétique minimum du logement. 

Ainsi, pour les logements dont le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie doit être inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an, en métropole. Ensuite :

• pour les baux signés à partir de 2025, le logement doit appartenir aux classes A à F ;
• pour les baux signés à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes A à E ;
• pour les baux signés à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes A à D.

Quels recours du locataire en cas de logement non-décent ?

Si le logement ne répond pas à tous les critères d’un logement décent, le locataire peut engager des recours à l’encontre du propriétaire. 

Dans un premier temps, le locataire doit notifier par écrit au propriétaire que le logement ne répond pas à tous les critères de décence exigés par la loi. Deux cas de figure sont alors à distinguer :

• le propriétaire accepte de réaliser les travaux nécessaires. Il doit s’engager par écrit auprès du locataire, dans un courrier recommandé avec accusé de réception où il précise la liste des travaux de mise en conformité qu’il va réaliser, et le délai dans lequel les travaux vont intervenir ;
• le propriétaire conteste la demande du locataire, ce dernier doit alors mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux. Pour cela, il doit lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.

À défaut de trouver un accord, le locataire ou le propriétaire peut saisir le tribunal pour statuer sur la décence ou non du logement. Lorsque le juge estime que le logement est indécent, il peut lister les travaux de mise en conformité à réaliser par le propriétaire et fixer un délai pour les faire. 

Dans l’attente de la mise en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer, voire en suspendre le versement. Cependant, le juge ne peut pas ordonner le respect d’un niveau de consommation d’énergie maximum si deux conditions sont réunies :

• le logement fait partie d'un immeuble en copropriété ;
• et le propriétaire démontre qu'il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal après avoir proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et que la réalisation de travaux dans les parties privatives n’a pas suffit.

Logement indécent et aide au logement : quelles conséquences ?

Le critère de décence est essentiel tant pour le locataire que pour le propriétaire. 

En effet, si le logement n’est pas décent, le propriétaire peut être contraint de réaliser les travaux de mise en conformité, et peut voir le montant du loyer réduit. Le paiement du loyer peut également être suspendu pendant la durée des travaux. 

De son côté, le locataire qui vit dans un logement indécent souffre des conditions de vie. De plus, il ne peut pas prétendre à l’aide au logement (APL). En effet, pour pouvoir percevoir cette aide, il doit pouvoir justifier d’un logement décent. C’est pourquoi, il est possible de faire constater un logement non-décent par la CAF. 

Cette absence d’aide au logement peut également avoir une incidence sur le propriétaire puisque cela augmente les risques d’impayés si le locataire n’a pas les moyens d’assumer le paiement du loyer dans sa totalité.

FAQ

Est-il légal de louer un appartement sans chauffage ?

Non, il n’est pas légal de louer un appartement (ou une maison) sans chauffage. Avoir une installation de chauffage et qui fonctionne normalement est l’un des critères de décence exigé par la loi pour tout logement mis en location.

Quels sont les logements interdits à la location en 2023 ?

En 2023, certains logements ne peuvent plus être mis en location du fait de leur consommation énergétique trop importante. Ainsi, les logements qui dépassent le seuil de 450 kWh par mètre carré et par an sont interdits à la location en 2023.

Qui peut attester de l'insalubrité d'un logement ?

La CAF est habilitée à déterminer si un logement est décent ou non. De plus, l'Agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC) peut établir un constat d’insalubrité. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 2 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• article 6 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• article 20-1 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs