Quels sont les droits du bailleur en présence d’un locataire protégé ?

Vous avez loué un logement à un locataire protégé ? Vous souhaitez mettre fin au bail d’un locataire protégé ? Comme son nom l’indique, la qualité de locataire protégé offre une protection supplémentaire au locataire par rapport aux autres. Mais qui sont les locataires protégés ? Le bailleur a-t-il une obligation de maintien dans les lieux ou peut-il résilier le bail ? Toutes les informations à connaître sur le locataire protégé en 2023.

Qui sont les locataires protégés ?

Vous n'êtes pas libre d'effectuer l'expulsion d'un locataire comme vous le souhaitez si ce dernier est protégé. Pour bénéficier du statut de locataire protégé, les conditions sont les suivantes :

• être âgés de plus de 65 ans et avoir des revenus modestes qui ne dépassent pas les seuils fixés chaque année ;
• ou hébergé une personne qui réunit les conditions ci-dessus.

Avec l’octroi de la qualité de locataire protégé, le but est de protéger les personnes âgées des risques d’expulsion, notamment quand elles risquent d’avoir des difficultés importantes pour se reloger au regard de leurs faibles revenus. Cette notion a été intégrée à la loi Alur de 2014.

Le locataire protégé de plus de 65 ans aux revenus modestes

Comme nous venons de le voir, les personnes âgées de plus de 65 ans peuvent être des locataires protégées uniquement si leurs ressources sont inférieures aux plafonds fixés par la loi. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la région où réside le locataire. Ils correspondent aux plafonds applicables pour l’attribution de logements sociaux. 

En 2023, les plafonds de ressources à respecter sont les suivants : 

Le locataire protégé de moins de 65 ans

Certains locataires de moins de 65 ans peuvent également être qualifiés de locataires protégés. 

En effet, ce statut est étendu aux personnes qui hébergent une personne âgée de plus de 65 ans dont les ressources annuelles ne dépassent pas les seuils légaux. De plus, les ressources cumulées des personnes vivant dans le logement ne doit pas dépasser ces plafonds. 

Ainsi, un enfant qui a à sa charge son parent de plus de 65 ans aux revenus modestes peut être un locataire protégé pour la location de sa résidence principale si les revenus de son foyer fiscal n'excèdent pas les plafonds légaux.

Un bailleur peut-il donner congé à un locataire protégé ?

En principe, le statut de locataire protégé entraîne le droit au maintien dans les lieux. Cela signifie que le bailleur ne peut pas lui donner congé y compris à la fin du bail. D’ailleurs, le bail d’un locataire protégé se renouvelle automatiquement. 

Ainsi, en l’absence d’accord du locataire protégé, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail. 

Cependant, ce principe connaît quelques exceptions. 

Le bailleur peut donner congé au locataire protégé s’il est au moins dans l’une des situations suivantes :

• le propriétaire bailleur est âgé de plus de 65 ans ;
• et/ou le propriétaire bailleur justifie de ressources inférieures aux plafonds légaux cités précédemment ;
• et/ou le propriétaire propose une solution de relogement au locataire protégé.

Lorsque le bailleur respecte les conditions pour pouvoir mettre fin au bail du locataire protégé, il peut lui donner congé dans les cas suivants uniquement :

• vente du bien loué ;
• reprise du bien loué ;
• un motif légitime et sérieux.

Comment mettre fin au bail d’un locataire protégé ?

Pour être valable, le congé donné au locataire protégé doit respecter le même formalisme que celui donné à tout locataire. Ainsi, la notification de congé doit être rédigée par écrit et être transmise au locataire protégé par l’un des moyens suivants :

• une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• un acte de commissaire de justice (huissier de justice) ;
• une lettre remise en main propre contre décharge. 

De plus, le contenu de la lettre de résiliation du bail d’un locataire protégé varie en fonction du motif invoqué par le bailleur.

Congé pour vente donné à un locataire protégé

La lettre adressée au locataire protégé en cas de vente du logement qu’il loue doit impérativement préciser les informations suivantes :

• le motif du congé, c’est-à-dire la vente du logement ;
• les conditions de vente (description du bien, du prix, etc) ;
• l’offre de vente faite au locataire comprenant l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Congé pour reprise donné au locataire protégé

Le congé pour reprise correspond au cas où le bailleur souhaite récupérer le bien loué pour y vivre lui-même et en faire sa résidence principale ou pour y loger un parent proche qui en fera sa résidence principale. 

Dans ce cas, la lettre de résiliation du bail doit obligatoirement mentionner :

• le motif du congé à savoir reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches ;
• le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ;
• une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Le congé pour motif légitime et sérieux donné au locataire protégé

La notion de motif légitime et sérieux n’est pas définie par la loi. Toutefois, dans la plupart des cas, il s’agit de loyers impayés à répétition ou de nuisances de voisinage, c’est-à-dire un manquement du locataire. 

Dans tous les cas, le bailleur doit être en mesure de prouver l’existence de ce motif légitime et sérieux rendant la poursuite du contrat de bail impossible. Ainsi, la lettre de résiliation du bail doit obligatoirement indiquer en quoi consiste ce motif légitime et sérieux. De plus, le bailleur doit joindre à la lettre la notice relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

FAQ

Comment donner congé à un locataire protégé ?

Les formalités à respecter pour donner congé à un locataire protégé sont les mêmes que pour tous les locataires, c’est-à-dire le respect du délai de préavis de 3 ou 6 mois selon que le logement est meublé ou vide, et l’envoi d’une lettre de résiliation contenant les mentions obligatoires. Toutefois, pour pouvoir donner congé à un locataire protégé, le bailleur doit respecter certaines conditions supplémentaires. En effet, il ne peut donner congé à son locataire protégé que s’il est dans l’une des situations suivantes :

• âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• a des ressources inférieures aux plafonds d’attribution des logements sociaux ;
• propose une réelle solution de relogement au locataire protégé. 

Quel motif pour donner congé à un locataire ?

Pour donner congé à un locataire et ne pas renouveler le bail d’habitation en cours, 3 motifs peuvent être invoquer par le bailleur :

• la vente du bien ;
• la reprise du bien pour y vivre ou loger un proche (résidence principale) ;
• un motif légitime et sérieux. 

Les mentions à préciser dans la lettre de résiliation du bail dépendent du motif invoqué. 

Est-ce légal d'interdire les animaux dans une location ?

Non, un propriétaire ne peut pas interdire à son locataire d’avoir un ou plusieurs animaux de compagnie. Cependant, la présence des animaux ne doit pas nuire à la tranquillité du voisinage. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
• Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
• Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire