Indivision des biens : tout savoir

Qu’est-ce que l’indivision des biens ?

Indivision des biens : définition

En ce qui concerne l’indivision des biens, quelle est la définition ? C’est une situation juridique se caractérisant par la concurrence de droits de même nature sur un ou plusieurs biens, par plusieurs personnes, sans division matérielle. Vous connaissez sans doute ces circonstances, en cas de décès d’une personne, dans le cadre d’une succession. Les héritiers sont tous propriétaires du patrimoine du défunt. On les appelle les indivisaires. Mais l’indivision des biens, suite à un divorce, est aussi possible.

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis. Les droits des indivisaires sur les biens indivis sont équivalents et sont exprimés par des quotes-parts.

Quelle différence entre indivision et séparation des biens ?

Indivision des biens ou séparation des biens ? Ces deux situations juridiques sont souvent assimilées. La séparation des biens signifie que chaque membre du couple, marié ou lié par un PACS, conserve l’entière jouissance et la maîtrise de ses biens personnels. Quant à l’indivision, il s’agit d’un partage de la propriété d’un bien entre plusieurs personnes.

Par exemple, vous avez le choix, pour le PACS, entre indivision ou séparation de biens. Si vous souhaitez acquérir un bien ensemble, il est alors judicieux d’opter pour le régime de l’indivision des biens. Les biens acquis après le PACS sont considérés comme appartenant pour moitié à chacun.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision des biens ?

Les avantages de l’indivision des biens

L’indivision des biens est sans doute le choix le plus simple à retenir si vous souhaitez acheter un bien à plusieurs. Par exemple, elle est beaucoup moins contraignante que la SCI. C’est la raison pour laquelle elle est largement privilégiée par les partenaires liés par un PACS ou les concubins pour l’achat d’un logement à deux.

Chaque acheteur sera propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière.

Si l’on prend l’exemple d’un appartement d’une valeur de 100.000 € acquis par deux amis ayant choisi un achat sous le régime de l’indivision des biens :

Mathieu verse 30.000 €, alors il sera propriétaire à 30 % ;
Fabien paie 70.000 €, donc il sera propriétaire à 70 %.

Les inconvénients de l’indivision des biens

Nous vous recommandons d’être convaincu d’une parfaite entente avec vos futurs co-indivisaires, dans le but d’éviter les situations de blocage. Vous aurez tous des droits sur la totalité du bien. Par conséquent, certaines décisions le concernant doivent être prises à l’unanimité.

❓Question fréquente : SCI et divorce : comment ça se passe ? La création d'une SCI peut aider à simplifier la division des biens immobiliers en cas de divorce. Les parts de la SCI peuvent être réparties entre les ex-époux, plutôt que de devoir vendre ou liquider les biens immobiliers, ce qui peut être un processus coûteux et complexe.

L’indivision des biens pour un PACS n’est pas automatique. Les partenaires liés par un PACS doivent le choisir, sinon leur sera appliquée la séparation des biens.

Comment est gérée l’indivision des biens ?

Le régime légal de l’indivision des biens

Durant la vie de l’indivision, les différents propriétaires vont être amenés à prendre des décisions pour gérer le ou les biens. Les majorités de votes diffèrent selon le type de décision à prendre :

pour toute décision de nature conservatoire, telle qu’une réparation de toiture par exemple, un indivisaire peut agir seul ;
pour les actes de gestion courante, comme la conclusion d’un bail commercial, il faut utiliser la majorité des 2/3 ;
concernant les décisions les plus lourdes, qui peuvent constituer une vente ou une donation, vous devrez vous accorder à l’unanimité.

Les conventions d’indivision des biens

Pour échapper au régime légal, il est tout à fait possible de prévoir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision des biens. Elle devra être écrite, lister les biens indivis et définir les prérogatives des indivisaires.

Ce type de convention est rare dans le régime de l’indivision des biens d’un PACS, mais est fréquemment utilisée pour une succession. Ainsi, les héritiers ont la possibilité de choisir un mandataire pour assurer la gestion de l’indivision. Il peut s’agir de l’un d’entre eux ou d’une tierce personne.

Indivisions des biens : quels droits pour les indivisaires ?

Les indivisaires ont avant tout le droit d’utiliser les biens indivis sous réserve d’obtenir l’accord des autres indivisaires et de respecter la destination du bien. Par exemple, vous ne pourrez pas transformer un local commercial en habitation. En contrepartie de la jouissance du bien, il est tout à fait possible que les autres indivisaires vous demandent de leur verser une indemnité.

Vous avez également la possibilité de céder vos droits dans l’indivision des biens. Par contre, il faudra d’abord en informer les autres indivisaires de manière officielle en indiquant le prix, les conditions du contrat de vente et l’identité de l’acheteur. Cet avertissement est obligatoire en raison du droit de priorité dont bénéficient les autres membres de l’indivision.

Comment prend fin l’indivision des biens ?

Dans le cadre d’une succession, l’indivision prend fin par le partage des biens entre les héritiers. Quelle que soit votre situation, vous ne pouvez pas être forcé de rester dans l’indivision des biens. Pour en sortir, vous avez la possibilité de :

donner ou vendre votre part, sous réserve d’en informer les autres indivisaires par acte de commissaire de justice ;
vous mettre tous d’accord pour vendre le bien indivis à un tiers ;
demander le partage des biens.

FAQ

Qui est propriétaire en indivision des biens ?

Dans une indivision, tous les co-indivisaires sont propriétaires, ensemble. Ils ont chacun une quote-part de la pleine propriété du bien. Par exemple, pour l’indivision des biens d’une succession, si 4 héritiers sont au même degré, ils ont chacun 25 % ou 1/4 de propriété du bien indivis.

En cas d’indivision des biens, tous les héritiers doivent-ils être d’accord pour vendre ?

Dans le cadre d’une indivision des biens, la vente du bien indivis est une décision qui doit être prise à l’unanimité des co-indivisaires. Autrement dit, ils doivent être tous d’accord. Si la cession concerne la part d’un des indivisaires, il doit également obtenir l’accord de tous les autres.

Quelle fiscalité en cas d’indivision des biens ?

Chaque indivisaire est tenu de payer les dettes de l’indivision à hauteur de sa quote-part. Cela s’applique bien sûr aux impôts fonciers relatifs au bien indivis. L’avis de taxe foncière est unique et établi au nom de l’indivision. Il est important de noter que les co-indivisaires ne sont pas solidaires pour le paiement de cette taxe.

Principales sources législatives et réglementaires :

Article 813 - Code civil
Articles 815 à 815-18 - Code civil

Comment fonctionne l’indivision des biens ?