
Transformer un local commercial en habitation : explications et formalités
Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
L’indice des loyers commerciaux (Indice ILC) est un indice de référence pour réviser les loyers des baux commerciaux. Quelles activités sont concernées par cet indice ? Comment celui-ci est-il calculé ? Dans quelle mesure diffère-t-il de l’indice ILAT ? Legalstart répond à vos interrogations au sujet de l’indice ILC.
Mini-Sommaire
L’indice ILC est un indice de référence à partir duquel un bailleur ou un locataire a la possibilité de revoir le montant d’un loyer commercial. Celui-ci est revu chaque trimestre.
☝️ Bon à savoir : l’indice ILC est publié sur le site de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Quant au loyer commercial, il peut être révisé lors du renouvellement d’un bail ou au terme de chaque période triennale. Si un bailleur décide de revoir le loyer à un autre moment, il est tenu de l’indiquer dans le bail commercial.
📝 À noter : l’ILC a été institué en 2008 à la place de l’Indice du coût de la construction (ICC), qui sert à évaluer le prix des constructions neuves. Depuis septembre 2014, l’ICC ne peut plus être utilisé seul par un bailleur pour faire évoluer le prix d’un loyer commercial. Cependant, il constitue toujours un élément de référence pour indexer les loyers des parkings et des bâtiments à usage d’habitation. Il est également utile pour analyser l'évolution du marché de la construction.
L’indice ILC concerne les loyers commerciaux des artisans et des commerçants. Leur entreprise doit être immatriculée au registre national des entreprises (RNE).
À l'inverse, les activités suivantes ne peuvent pas signer de bail commercial :
Le calcul de l’indice ILC repose sur deux éléments :
Le taux est révisé chaque trimestre.
☝️ Bon à savoir : jusqu’en mars 2022, l’ILC se fondait pour 50 % sur l’indice des prix à la consommation (IPC), 25 % sur l’indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD) et 25 % sur l’indice du coût de la construction (ICC). L’ICAVaCD a été supprimé à cause de l’évolution grandissante du commerce de détail sur Internet. En effet, le chiffre d'affaires (CA) important réalisé par certaines enseignes sur le web entraînait une hausse importante de l'indice. De fait, cette décision a permis de limiter la hausse des loyers commerciaux. C’est une décision rétroactive qui a été appliquée à partir du 4e trimestre 2021.
Par ailleurs, entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, les PME bénéficient d’un plafonnement de l’ILC de 3.5 %. Cette limitation permet de protéger ces entreprises et leurs clients de la forte hausse de l’inflation. Sont concernées par cette décision les sociétés :
Le calcul du loyer en tenant compte de l’indice ILC est le suivant :
Nouveau loyer = loyer actuel x (indice actuel/indice du même trimestre l’année précédente)
Cet indice concerne les nouveaux baux commerciaux et les baux en cours dont le loyer est révisé. Un bailleur ou un locataire qui désire revoir le montant du loyer doit alors se fonder sur le dernier trimestre de référence de l’Indice ILC.
Cette révision doit aussi tenir compte de l’activité du locataire et du cadre légal défini par le modèle du bail. Les modalités d'indexation doivent, en effet, être précisées au moment de la signature du bail. Le contrat peut ainsi inclure une clause d’indexation, qui permet de réviser automatiquement le loyer, à échéance fixe.
Le site de l’INSEE diffuse l’historique de l’indice ILC. En 2023, l’ILC est le suivant :
Trimestre |
Date de parution |
Valeur |
Evolution |
4e trimestre
|
Parution en mars 2024 |
Parution en mars 2024 |
Parution en mars 2024 |
3e trimestre |
Parution en décembre 2023 |
Parution en décembre 2023 |
Parution en décembre 2023 |
2ème trimestre |
30/09/2023 |
131,81 |
+6,6 % |
1er trimestre |
25/06/2023 |
128,68 |
+6,8 % |
L’indice ILC s’applique aux baux commerciaux des artisans et des commerçants. L’indice ILAT, quant à lui, concerne une activité de secteur tertiaire. Cet indice concerne ainsi les activités libérales, les entrepôts logistiques et les locations de bureau.
Cependant, les entreprises libérales peuvent louer un local commercial ou professionnel. Dans le second cas, la législation encadrant le contrat de location est plus libre. De fait, le locataire et le bailleur doivent décider, au moment de la rédaction du contrat de location, s’ils désirent fonder sa révision sur l’indice ILAT ou l’indice ICC.
☝️ Bon à savoir : l’ILAT se fonde à 50 % sur l’indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac) (IPC), à 25 % sur l’indice du coût de la construction (ICC) et 25 % sur le produit intérieur brut (PIB).
L’indice ILC du 3ème trimestre 2023 n’est pas encore paru. Il devrait être connu courant décembre 2023.
Le plafonnement des loyers commerciaux est une mesure prise par l’État français pour protéger les PME de l’impact de l’inflation. Il limite la variation annuelle de l’indice à 3.5 %. Cette limitation permet ainsi de protéger le pouvoir d’achat des commerçants et des artisans, mais également des consommateurs.
La hausse du montant d’un loyer commercial ou professionnel ne peut pas dépasser 10 % des loyers payés durant l’année précédente. Entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, la variation de l’ILC des PME est, quant à elle, plafonnée à 3.5 %.
Principales sources législatives et réglementaires :
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Chloé Tavares de Pinho
Diplômée de l’INSEEC et de l’Université de Reims en droit des affaires.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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