Indice ICC : quand et comment s’applique-t-il ?

L’ICC, ou Indice du Coût à la Construction, était auparavant utilisé comme indice du coût de la construction des baux commerciaux pour fixer la valeur locative des locaux loués et établir les montants des loyers. La loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé l’indice ICC comme référence pour la révision triennale d'un bail.

Pour quels types de bien peut-on encore appliquer l’indice ICC ? Quelle est l’évolution de cet indice ? Comment calculer l’ICC et passer à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ? Legalstart vous répond.

Qu’est-ce que l’ICC ?

L’ICC est l’Indice du Coût à la Construction. Initialement, il servait à la révision des baux d’habitation, commerciaux et professionnels. En effet, l’indice du coût de la construction permet de déterminer un loyer, en tenant compte du coût de la construction du bien.

En 2006, l’indice ICC a été supplanté par l’Indice de Révision des Loyers (IRL) pour les particuliers (baux d’habitation). Depuis la loi Pinel de 2014, il est remplacé par deux indices : l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les baux commerciaux.

L’ICC ne peut donc plus être utilisé pour les révisions légales. Aujourd’hui, l’ICC peut toutefois encore servir pour l’indexation des baux professionnels et, dans certains cas, pour les baux commerciaux.

Pour connaître l’indice ICC, l’INSEE continue de publier les nouvelles valeurs chaque trimestre sur son site internet. Ces données sont également publiées au Journal Officiel.

À quels types de biens immobiliers s’applique l’ICC ?

L’indice ICC ne peut plus être utilisé pour la révision triennale et le renouvellement d’un bail commercial.

L’indice ICC est toutefois encore utilisé pour l’indexation des loyers des types de biens suivants :

• les baux commerciaux signés avant la loi Pinel de 2014 (après cette date, ce sont les indices ILAT et ILC qui s’appliquent) ;
• les baux professionnels (locataire et bailleur ont le choix entre ICC et ILAT) ;
• les parkings et les garages ;
• les logements qui ne servent pas de résidence principale au locataire.

Quelle est l’évolution de l’indice ICC ?

L’indice ICC est déterminé par l’INSEE en collaboration avec le ministère de l’Écologie du Développement Durable et de l’Énergie. Il est publié chaque trimestre.

Le dernier indice ICC connu est l’indice ICC de 2023 publié le 29 mars 2024 (se rapportant au 4ème trimestre 2023). L’indice ICC du 1er trimestre 2024 sera connu en juin 2024.

Pour calculer l’ICC, l’INSEE tient compte du prix des matériaux, du coût de la main-d’œuvre, etc. Elle exclut cependant le prix du terrain, les honoraires, les charges foncières, etc.

Les valeurs et l’évolution de l’indice ICC de ces trois dernières années sont les suivantes.

Comment calculer l’ICC ?

Pour les bailleurs, le calcul du nouveau loyer avec l’indice ICC est le suivant :

Par exemple, vous avez signé un bail le 1er octobre 2022 avec un loyer annuel de 20.000 euros. À ce moment-là, le dernier indice ICC connu était de 1.966 (celui du 2ème trimestre 2022). Si une révision annuelle est prévue à la date anniversaire, le loyer doit être révisé au 1er octobre 2023, avec comme dernier indice ICC connu celui du 2ème trimestre 2023, soit 2.123.

Le calcul du nouveau loyer est le suivant : 20.000 x (2.123 / 1.966), soit 21.597 euros.

Comment passer de l'ICC à l'ILC ?

L’indice ILC est un indice calculé sur l’évolution des prix à la consommation et sur la variation des coûts de la construction. Au moment du renouvellement du bail commercial, et sauf accord entre les parties, les bailleurs doivent désormais calculer la révision des loyers comme s’il avait toujours été indexé sur l’indice ILC.

Le changement s’opère facilement. En effet, le mode de calcul reste similaire, seul l’index change. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire devra donc désormais simplement se baser sur les indices ILC publiés par l’INSEE.

FAQ

Quel est le dernier indice ICC ?

Le dernier indice ICC connu est celui du 4ème trimestre 2023 dont la valeur est 2.162. Ce n’est qu’en juin 2024 que sera publié l'indice ICC du 1er trimestre 2024.

Quelle différence entre ILC et ICC ?

Pour calculer l’indice ICC, l’INSEE tient compte du coût de la construction d’un bien, alors que pour l’ILC l’évolution des prix à la consommation est également prise en compte. l’ILC est le nouvel indice des loyers commerciaux avec l’ILAT. Aujourd’hui, l’ICC sert exclusivement au calcul des baux professionnels, parkings et garages et les baux commerciaux signés avant 2014.

Comment calculer une révision de loyer avec l'ICC ?

La formule pour réviser un loyer avec l’ICC est la suivante : loyer actuel x (nouvel ICC/ ICC du même trimestre de l'année précédente). 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles L145-33 à L145-40 - Code du commerce