Comment pratiquer l’indexation des loyers ?

Vous êtes propriétaire d’un logement, meublé ou non, en location ou vous louez des locaux commerciaux ? Sachez que sous certaines conditions, vous avez la possibilité de pratiquer l’indexation des loyers. Cette pratique consiste à réviser régulièrement les loyers selon un indice prédéfini. Comment fonctionne l’indexation des loyers ? Quels sont les indices de référence ? Comment faire en cas d’oubli ? Legalstart répond à toutes vos questions sur l’indexation des loyers.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

L’indexation des loyers consiste à réviser les loyers en appliquant un indice de référence. On parle alors de loyer indexé. L’indexation des loyers peut être pratiquée aussi bien pour les loyers commerciaux que pour les loyers relatifs à la location domestique, donc de logements à des particuliers.

Pourquoi pratiquer l’indexation des loyers ?

L’indexation des loyers est un moyen simple et efficace d’augmenter le loyer, sans pour autant tomber dans certaines dérives. En effet, la loi Alur prévoit que le bailleur dispose d’un délai d’1 an pour réviser le loyer ou sa date anniversaire. Mais elle ne mentionne pas les modalités de cette révision. Inclure une clause d’indexation des loyers commerciaux ou particuliers dans le bail permet donc d’imposer un calcul précis pour déterminer le nouveau montant du loyer. 

Cela peut être rassurant pour le locataire qui sait que le loyer ne va pas doubler ou tripler au cours du bail, selon le bon vouloir du bailleur. Et pour ce dernier, cela permet de maintenir le loyer à un niveau satisfaisant, conforme au marché, et en tenant compte de l’inflation notamment. De plus, le bailleur sait exactement quand et comment procéder au calcul de la révision du loyer. 

De plus, lorsque l’indexation du loyer est prévue au contrat de bail, l’augmentation du loyer ne nécessite pas de signer un avenant.

Quel est l’indice d’indexation des loyers ?

Pour procéder à l’indexation des loyers, il est nécessaire d’appliquer un indice de référence. Or, l’indice des loyers n’est pas le même pour un logement d’habitation et pour un local commercial.

L’indice d’indexation des loyers d’habitation

Pour la location domestique, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui s’applique. Cet indice est publié tous les trimestres par l’Insee et au Journal officiel. Il correspond à la moyenne de l’évolution des prix sur les 12 derniers mois, hors augmentation des loyers et du tabac.

L’indexation des loyers en 2023 pour les logements d’habitation loués par un bailleur privé, pour la France métropolitaine, est de : 

L’indexation des loyers commerciaux

Pour la location d’un local commercial, c’est l’indice des loyers commerciaux (Indice ILC) qui s’applique. L’ILC est révisé tous les trimestres et publié par l’INSEE. Son calcul repose sur deux critères :

• les courbes de l’inflation, à hauteur de 75 % ;
• le coût de la construction pour 25 %. 

Pour 2023, l’LC est de : 

L’indexation des loyers du secteur tertiaire

Pour les loyers du secteur tertiaire, c’est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui a vocation à s’appliquer. Il est révisé chaque trimestre et publié par l’Insee. 

Par conséquent, l’ILAT concerne :

• les activités libérales et tertiaires (transport, éducation, santé, hôtellerie, entre autres), restaurations ;
• les entrepôts logistiques ;
• les locations de bureaux, dans le cadre d’activités qui ne sont ni artisanales, ni commerciales.

Pour le calcul de l’ILAT, 3 critères sont pris en compte :

• l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers sur tous les foyers), à hauteur de 50 % ;
• le produit intérieur brut (PIB), pour 25 % de l’indice ;
• le prix du coût de la construction, également pour 25 %. 

En 2023, l’ILAT est de : 

Quand peut-on pratiquer l’indexation des loyers ?

Dès lors qu’une clause d’indexation est présente au contrat de bail d’un particulier, le bailleur peut augmenter le loyer 1 fois par an. Pour connaître la date à laquelle il est possible de réviser le loyer, il faut se référer à la date indiquée dans le bail. À défaut, il faut prendre en compte la date du dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail.

Pour les locaux commerciaux ou professionnels, l’indexation des loyers est prévue dans une clause d’échelle mobile. Le loyer est alors automatiquement révisé à l’échéance prévue au contrat. Cette échéance est fixée librement par les parties au moment de la conclusion du contrat de bail. Généralement, il s’agit d’une échéance annuelle.

La demande de révision triennale du loyer doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie ou par un acte de commissaire de justice. Elle doit mentionner le nouveau montant du loyer demandé.

Comment calculer l’indexation des loyers ?

Pour calculer l’indexation des loyers à partir de l’IRL, vous devez connaître 3 éléments :

• le montant du loyer mensuel actuel ;
• l’IRL applicable actuellement ;
• l’IRL du même trimestre l’année précédente. 

La formule de calcul est alors la suivante :

Bien que l’indexation du loyer selon l’IRL soit prévue dans le contrat de bail, le bailleur doit informer le locataire de l’augmentation du loyer par courrier ou par mail. La lettre d’indexation du loyer doit mentionner :

• les coordonnées du bailleur ;
• les coordonnées du locataire ;
• la date d’envoi de la lettre ;
• l’objet du courrier, à savoir l’indexation du loyer à la date mentionnée dans le bail selon l’IRL ;
• la valeur de l’indice IRL ;
• la formule de calcul appliquée ;
• le nouveau montant du loyer indexé ;
• la date d’effet de prise en charge du nouveau loyer. 

Pour les loyers commerciaux ou professionnels, soumis à l’ILC ou à l’ILAT, la formule de calcul suit la même logique :

Que faire en cas d’oubli du bailleur de l’indexation des loyers ?

Si le bailleur particulier n’applique pas l’indexation des loyers dans le délai d’1 an à compter du moment où il a la possibilité de le faire, la révision est perdue pour l’année entière. En effet, l’indexation n’a pas d’effet rétroactif. 

Cependant, si le propriétaire se rend compte de son oubli au cours des 12 mois qui suivent la date initialement prévue pour l’indexation des loyers, il peut rectifier son erreur, et appliquer la révision du loyer pour le reste de l’année à venir. 

Par exemple, si la date de révision du loyer est prévue au 1er janvier, et que le bailleur réalise son oubli le 1er juin, il peut indiquer au locataire l’indexation du loyer pour les mois à venir uniquement.

Indexation des loyers et renouvellement du bail : comment ça marche ?

Si l’indexation du loyer est prévue dans le contrat de bail initial, elle continue à s’appliquer à la suite du renouvellement du bail. En principe, le bailleur n’a pas besoin d’augmenter le loyer puisqu’il tient déjà compte de l’évolution des prix. 

Toutefois, le bailleur qui a réalisé d’importants travaux dans le logement, peut proposer une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail.

FAQ

Quel est l'indice d'augmentation des loyers en 2023 ?

Pour 2023, l’indice d’augmentation des loyers en fonction du type de biens est de :

• 141,03 au 3ème trimestre 2023 pour l’indice de révision des loyers (IRL) à usage domestique ;
• 131,83 au 2ème trimestre 2023 pour l’indice des loyers commerciaux (ILC) ;
• 130,64 au 2ème trimestre 2023 pour l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).  

Quel est le maximum qu'un propriétaire peut augmenter le loyer ?

L'augmentation de loyer pratiqué par un propriétaire pour un logement d’habitation ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est publié chaque trimestre par l’Insee, et au Journal officiel.

Quel est le délai maximum pour effectuer une révision de loyer ?

Le délai maximum pour réviser le loyer est d’1 an à compter de la date de la signature du bail, de son renouvellement ou de la dernière révision. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 17-1 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• article 7-1 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• avis relatif à l'indice de référence des loyers du 1er trimestre de 2023