Comment se passe l’héritage d’une maison ?

Vous êtes propriétaire d’une maison et vous vous interrogez sur les règles applicables pour sa transmission à votre décès ? Vous êtes sur le point d’hériter d’une maison, et vous souhaitez vous informer sur les conséquences ? L’héritage d’une maison implique plusieurs conséquences légales et fiscales. Explications.

Qu’est-ce qu’un héritage ?

Le terme héritage renvoie à la notion de succession, c’est-à-dire de transmission du patrimoine d’une personne à la suite de son décès. 

La loi encadre les règles de transfert du patrimoine aux ayants-droits, aussi appelés héritiers.

Quelles sont les règles d’héritage pour une maison ?

L’héritage d’une maison suite au décès de son propriétaire n’obéit pas aux mêmes règles selon que le défunt avait rédigé ou non un testament.

L’héritage d’une maison en l’absence de testament

En l’absence de testament, la loi établit un ordre de succession :

1. les enfants et les descendants (petits-enfants, etc) ;
2. les parents, les frères et les soeurs ;
3. les autres ascendants (grands-parents, etc ) ;
4. les autres collatéraux (oncles, tantes, cousins, etc). 

Par exemple, si un défunt avait des enfants, ce sont eux qui vont hériter de son patrimoine à l’exclusion de tous les autres. Au contraire, si le défunt n’a pas d’enfant, ce sont ses parents qui vont hériter et ainsi de suite.

L’héritage en l’absence de testament du défunt marié

Lorsque le défunt était marié et que ses enfants sont issus de ce mariage, le conjoint survivant a deux possibilités :

• bénéficier de l’usufruit sur la totalité de la succession. Dans ce cas, les enfants héritent de la nue-propriété sur l’ensemble de la succession ;
• prendre ¼ de la succession en pleine propriété et les ¾ en usufruit. 

L’époux survivant doit faire connaître son choix dans les 3 mois suivants le décès de son conjoint. À défaut, les enfants peuvent l’obliger à opter. 

L’héritage d’une maison dans une famille recomposée obéit à des règles. Effectivement, si le défunt marié avait des enfants issus d’un autre couple, l’époux survivant n’a pas le choix. Il hérite d’¼ des biens en pleine propriété et les enfants héritent des ¾ en pleine propriété, sauf en cas de donation au dernier vivant.

L’héritage en l’absence de testament du défunt non marié

Si le défunt n’était pas marié au moment de son décès, la totalité de ses biens revient à ses enfants et sont partagés à parts égales. 

Si le défunt non marié n’a pas d’enfants, et en l’absence de testament, son patrimoine est transmis à ses héritiers selon l’ordre défini par la loi. Ainsi, par exemple, en cas d’héritage d’une maison entre frères et sœurs, ces derniers sont propriétaires indivis du bien à parts égales.

L’héritage d’une maison en présence d’un testament

Le testament est nécessairement un document écrit, daté et signé de la main du défunt. Il n’est pas obligatoire de le faire chez un notaire, même si cela reste préférable pour en assurer la validité et la bonne conservation. 

En présence d’un testament, l’héritage de la maison et des autres biens du défunt dépend de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

En effet, en France, même si le défunt a rédigé un testament, il doit respecter certaines règles. Par exemple, il ne peut pas totalement déshériter l’un de ses enfants. En effet, la réserve héréditaire doit être répartie à parts égales entre les héritiers réservataires dont font partie les enfants.

Cette réserve héréditaire est obligatoirement destinée aux enfants du défunt ou à son conjoint s’il n’a pas d’enfant. La répartition entre les héritiers réservataires se fait à parts égales. Et ce, que les enfants soient issus du mariage en cours ou non. 

Le reste de l’héritage, appelé quotité disponible, peut être librement répartie par le défunt dans son testament entre ses héritiers “naturels” (époux, enfants, petits-enfants) ou à des tiers (associations, amis, etc). 

Par exemple, le défunt peut décider d’avantager l’un de ses enfants dans son testament en lui attribuant des biens supplémentaires à ceux prévus dans la réserve héréditaire. 

En l’absence d'héritier réservataire, la totalité de la succession relève de la quotité disponible. Le défunt peut léguer son patrimoine à qui il souhaite, dans les proportions qu’il souhaite.

Quelles sont les étapes à suivre pour l’héritage d’une maison ?

Pour pouvoir bénéficier d’une maison en héritage, plusieurs étapes doivent être respectées :

1. le choix du notaire chargé de la succession. Ce choix appartient aux héritiers. Ils peuvent choisir le notaire du défunt ou un autre notaire à leur convenance. Mais ils doivent se mettre d’accord ;
2. la rédaction de l’acte notarié par le notaire qui liste les héritiers connus du bien immobilier avec une répartition entre chacun en fonction de l'ouverture du testament ou des règles de dévolution légale. Les héritiers peuvent être amenés à fournir plusieurs documents justificatifs comme un acte de mariage, un acte de naissance, etc. ;
3. la réalisation de l’inventaire par le notaire qui va lister tous les biens appartenants au défunt ;
4. la réalisation des obligations légales. Dans le cadre de l’héritage d’une maison, cela comprend notamment la transmission d’un avis de décès à la publicité foncière ;
5. le règlement des frais de succession ;
6. le partage entre les héritiers. 

La partage entre les héritiers peut prendre plusieurs formes. 

En effet, ils peuvent décider de vendre la maison reçue en héritage d’un commun accord, afin de se partager le prix de vente selon la répartition établie par le notaire.

Toutefois, il est important de noter que si l’héritage de la maison porte sur la résidence principale du défunt et qu’il était en couple, le survivant a le droit au maintien dans les lieux :

• pendant 1 an gratuitement dans le cadre d’un pacs ;
• pendant 1 an gratuitement puis droit viager sans limite de temps dans le cadre d’un mariage. 

Il n’est donc pas possible de forcer l’époux survivant à partir de sa résidence principale même si elle appartenait exclusivement au défunt.

Quelle est la fiscalité applicable à l’héritage d’une maison ?

L’héritage d’une maison entraîne des frais en fonction de la situation de l’héritier.

Ainsi, l’héritage d’une maison du conjoint ou du partenaire pacsé est exonéré de frais de succession. 

Pour les autres héritiers, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les frais de succession en fonction du degré de parenté avec le défunt. Cet abattement est appliqué sur l’actif net taxable, c’est-à-dire la différence entre l’actif et le passif de la succession.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les enfants

Les enfants du défunt bénéficient d’un abattement de 100.000 € sur l’actif net taxable.

Cet abattement s’applique sur la part de chaque enfant, au décès de chacun des parents. 

Une fois l’abattement déduit, les frais de succession sur la part taxable effective dépendent du barème progressif suivant : 

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les petits-enfants

Pour les petits-enfants, l’abattement sur l’actif net taxable est de 1.594 € si le parent est encore vivant. Si le petit-enfant hérite à la place de son parent décédé, l’abattement est de 100.000 €. 

Ensuite, le même barème s’applique que pour les enfants.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les ascendants.

L’abattement pour l’héritage par un ascendant est de 100.000 €. 

Le barème pour le calcul des frais de succession est le même que pour les enfants et les petits-enfants.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les arrières petits-enfants

Pour les arrières petits-enfants, l’abattement sur l’actif net taxable est de 1.594 € si le parent est encore vivant. Si le petit-enfant hérite à la place de son parent décédé, l’abattement est de 100.000 €. 

Le barème des frais de succession applicable à la part taxable est le même que pour les autres héritiers directs.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les frères et soeurs

En ce qui concerne, les frères et soeurs, les frais de succession sur l’héritage d’une maison peuvent faire l’objet d’une exonération totale si les 3 conditions suivantes sont réunies :

• avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédées son décès ;
• être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps;
• avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité ne vous permettant pas de travailler. 

À défaut de respecter l’ensemble de ses conditions, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 15.932 €. Et le barème suivant s’appliquera sur la part taxable après abattement :

• 35 % pour une part taxable inférieure à 24.430 € ;
• 45 % pour une part taxable supérieure à 24.430 €.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les neveux et nièces

L’abattement sur les frais de succession pour les neveux et nièces du défunt s’élève à 7.967 € . 

Le taux des frais de succession sur la part taxable après abattement est de 55 % jusqu'au 4ème degré inclus. 

Toutefois, si vous héritez en lieu et place de votre parent décédé, ce sont les règles relatives aux frères et soeurs qui s’appliquent.

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les personnes handicapées

Si l’héritier de la maison est une personne handicapée, il bénéficie d’un abattement de 159.325 € qui s’ajoute aux autres abattements en dehors de l’abattement de 1.594 € pour les parents éloignés ou non parents. 

Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les autres cas

Dans tous les autres cas, un abattement de 1.594 € est appliqué sur l’héritage de la maison. 

Le barème applicable sur le reste de la succession correspond à :

• 55 % de la succession entre parents jusqu’au 4ème degré inclus ;
• 60 % de la succession entre parents au-delà du 4ème degré ou en l’absence de lien de parenté.

Héritage d’une maison : les frais de notaire

En plus des frais de succession, les héritiers doivent régler des frais de notaires dont le montant s’élève à :

• 4,931 % de la succession entre 0 et 6.500 € ;
• 2,034 % de la succession entre 6.500 € et 17.000 € ;
• 1,356 % de la succession entre 17.000 € et 60.000 € ;
• 1,017 % de la succession au-delà de 60.000 €.

FAQ

Quel est le montant des droits de succession sur une maison ?

Le barème de succession sur une maison dépend du degré de parenté avec le défunt. De plus, des abattements sont pratiqués et ils diffèrent entre les enfants, les petits, les enfants, etc. Par exemple, pour les descendants directs, les frais de succession sont de :

• 20 % de 15.933 à 552.324 € après abattement ;
• 30 % de 552.325 à 902.837 € après abattement ;
• 40 % de 902.839 à 1.805.677 € après abattement ;
• etc.

Toutefois, les époux sont exonérés de frais de succession. Il en va de même des partenaires pacsés désignés comme héritiers dans un testament. 

Comment éviter l’indivision suite à l’héritage d’une maison ?

Quand plusieurs personnes héritent d’une maison, elles sont soumises au régime de l’indivision ce qui peut rendre la gestion du bien difficile, notamment en cas de mésentente. Pour éviter cela, il est possible de créer une SCI. Ainsi, les héritiers héritent de parts sociales et non du bien directement. Cela permet également de réduire les frais de succession.

Comment partager une maison dans un héritage ?

Le partage de l’héritage d’une maison se fait selon les règles légales. À savoir, selon l’ordre de priorité en l’absence de testament ou selon les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible en présence d’un testament. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 733 - Code civil
• articles 734 à 740 - Code civil
• articles 779 à 787 C - Code général des impôts