Comment utiliser une grille de vétusté ?

Vous mettez un bien en location et vous devez réaliser l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Pour déterminer l’état d’usure des différents équipements du logement, vous pouvez utiliser une grille de vétusté. De quoi s’agit-il exactement ? Comment la compléter ? Et qui doit effectuer les réparations en cas de dégradation du logement ? Toutes les réponses à vos questions sur la grille de vétusté.

Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?

Selon la loi Alur, la vétusté se définit comme : " l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ".

Dès lors, la grille de vétusté est un document qui permet d’évaluer l’état d’usure d’un bien à un instant T et de juger si cela relève d’un état d’usure normale ou anormale. Pour cela, la grille de vétusté prend en compte la durée de vie théorique du bien et applique un coefficient pour tenir compte de la durée d’occupation du logement.

À quoi sert la grille de vétusté ?

La loi n’impose pas au propriétaire et au locataire d’utiliser une grille de vétusté. Elle prévoit seulement cette possibilité. Toutefois, le locataire peut demander à ce qu’une grille de vétusté soit établie.

En complétant une grille de vétusté, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur l’état du bien à l’arrivée du locataire et sur l’état dans lequel est censé être le bien à la fin de l’occupation des lieux par celui-ci, en fonction de la durée de la location. 

Or, déterminer les dégradations normales dues au temps et à l’utilisation des dégradations anormales a des conséquences importantes sur le dépôt de garantie. Si la vétusté jugée anormale, les frais de réparation incombent au locataire et sont donc déduits du dépôt de garantie que doit lui restituer le propriétaire. 

Par conséquent, l’utilisation d’une grille de vétusté peut permettre de réduire les risques de litige au moment du départ du locataire, notamment en ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie.

À quel moment remplir une grille de vétusté ?

L’utilisation d’une grille de vétusté pour les meubles ou les équipements peut intervenir à deux moments :

• lors de l’état des lieux d’entrée du locataire, afin de déterminer d’un commun accord l’état actuel des différents éléments du logement au moment de la prise de possession des lieux ;
• lors de l’état des lieux de sortie. La grille de vétusté permet alors de déterminer l’état du logement après occupation du logement, et de comparer la vétusté actuelle avec celle au moment de l’entrée dans les lieux.

Quel est le contenu de la grille de vétusté ?

La grille de vétusté comprend deux éléments principaux :

• la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ;
• les coefficients d’abattement forfaitaire annuels qui permettent de tenir compte de la vétusté considérée comme normale sur 1 an. Ces coefficients varient d’un élément à un autre, car tous ne s’usent pas de la même façon.

Voici un tableau récapitulatif de la durée de vie et des coefficients de principaux équipements présents dans un logement loué :

 En complément de ces éléments de base, la grille de vétusté peut également contenir :

• une franchise, c’est-à-dire la durée pendant laquelle le bien n’est pas censé se détériorer. Par conséquent, le coefficient d’abattement ne s’applique qu’après écoulement de ce délai. Et si le bien est détérioré pendant cette période, les réparations incombent forcément au locataire ;
• la part résiduelle qui lorsque le taux d’usure atteint 100 % correspond à la part des frais de remplacement ou de réparation qui sont à la charge du locataire.

Quelle grille de vétusté utiliser ?

Sachez que vous ne pouvez pas utiliser n’importe quelle grille de vétusté lors de la réalisation d’un état des lieux. En effet, la loi impose l’utilisation d'une grille de vétusté provenant d’un accord collectif.

Comment calculer la vétusté des équipements du logement ?

Le calcul de la vétusté prend en compte plusieurs critères :

• le type d’équipement ;
• la durée de vie théorique ;
• la durée de la franchise ;
• le coefficient d’abattement. 

Ainsi, la formule de calcul de la vétusté est la suivante :

Prenons un exemple : pour la peinture, la durée de vie théorique est de 7 ans, la franchise de 1 an et le taux d’abattement de 15 %. Si la peinture a été faite 2 ans pour un coût de 3.000 € avant l’entrée du locataire dans le logement, au moment de l’entrée dans les lieux la vétusté sera évaluée à : 3.000 x 0,15 = 450 €. La valeur des peintures ne sera plus que de 2.550 € (3.000-450) lors de l’état des lieux d’entrée. 

Si le locataire reste 3 ans dans le bien, on sera toujours toujours dans les 7 ans de durée de vie théorique des peintures (2 ans avant la signature du bail + 3 ans d’occupation = 5 ans). Lors de l’état des lieux de sortie du locataire, les peintures seront évaluées à : 3.000 - (3.000 x 0,15 x 3) = 1.650 €. 

Ainsi, en cas de dégradation anormale, le coût des réparations devra être supporté par le locataire à hauteur de 1.650 €.

Qui doit faire les réparations en cas de vétusté ?

Pour savoir qui doit payer les réparations ou les frais de remplacement au moment de la sortie du locataire du logement loué, il faut déterminer :

• les dommages liés à la vétusté normale. Les frais incombent alors au propriétaire ;
• les dommages liés à une usure anormale. Les frais sont supportés par le locataire.

En effet, le locataire a l’obligation d’entretenir le logement et d’en faire un usage normal. Il en va de même pour les équipements présents dans le logement. Il doit supporter les frais d’entretien et les petites réparations courantes. Il doit également informer le propriétaire en cas de dégradations qui pourraient affecter durablement le bien (ex: une fuite d’eau). 

De son côté, le propriétaire doit réaliser toutes les grosses réparations, le remplacement des éléments dont la panne (ex : un chauffe-eau qui ne fonctionne plus), ainsi que toutes les réparations résultant d’une vétusté normale.

FAQ

Quand peut-on parler de vétusté ?

On parle de vétusté pour faire référence à l’état d’usure d’un bien ou d’un équipement du fait de son utilisation normale dans le temps. Par exemple, une grille de vétusté permet de connaître l’état d’usure normale d’un bien utilisé pendant 1 an.

Quel pourcentage de vétusté appliqué sur le mobilier ?

Le pourcentage de vétusté à appliquer sur le mobilier dépend de la nature du mobilier en question. Il faut compter en moyenne 10 à 15 % par an pour des meubles et 8 % pour des appareils électriques ou de chauffage.

Comment calculer la vétusté d'une cuisine équipée ?

Pour une cuisine équipée, la vétusté est calculée par l’application d’un taux de dépréciation par an en fonction de l’élément concerné :

• 28 % pour un réfrigérateur de plus de 2 ans ;
• 80 % pour un micro-ondes de plus de 4 ans ;
• 20 % pour un robot de cuisine après 1 an. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 4 - décret n°2016-382 du 30 mars 2016
• articles 41 ter et 42 - loi n°86-1290 du 23 décembre 1986