Le droit au bail s’estime en soustrayant le montant du loyer payé à la valeur locative de marché. On applique ensuite un coefficient d’emplacement, compris entre 1 et 12, en fonction de l’attractivité du lieu où se situe le local commercial. Sont également prises en compte, pour pondérer, le nombre d’années restant à courir au titre du bail et les modalités financières.
L’enseigne et le nom commercial font l’objet d’une estimation globale avec le fonds de commerce. Néanmoins, les brevets et marques peuvent être évalués financièrement : on prend en compte les frais de recherche ainsi que les potentiels bénéfices et redevances.
Estimation d’un fonds de commerce : les éléments spécifiques au secteur d’activité
L’estimation d’un fonds de commerce de garage automobile ou l’estimation d’un fonds de commerce de salon de coiffure ne se réalisent pas sur les mêmes critères. Certains secteurs d’activités comportent des spécificités qui vont avoir une incidence sur l’évaluation du fonds de commerce. Il s’agit notamment de prendre en considération l’existence d’une licence d’exploitation, l’installation de matériel obligatoire et réglementaire, etc. Parfois, c’est la nature-même de l’activité qui a un impact sur la valorisation du fonds. Ainsi, une activité sans expertise nécessaire, automatisée ou présentant une forte demande (ex. : laverie, bureau de tabac, pharmacie) aura une valorisation supérieure.
L’estimation d’un fonds de commerce de restauration, à titre d’exemple, présente plusieurs spécificités influant sur sa valeur. La présence d’une licence IV, qui permet de gagner en marge d’exploitation, permet notamment de faire grimper la valeur du fonds lors d’une cession. Elle est également prise en compte dans l’estimation d’un fonds de commerce de bar. De même, si le restaurant est pourvu d’une terrasse ou dispose de davantage de couverts, le vendeur peut en espérer davantage à la revente. La présence ou l’absence d’une extraction en cuisine est aussi un élément spécifique qui fait augmenter ou baisser le prix de cession.
Estimation d’un fonds de commerce : les éléments de pondération
Outre ces différents éléments de valorisation, l’estimation déterminée peut ensuite varier selon des critères de pondération. La présence d’une clientèle fiable ou encore la durée restant à courir au titre du bail commercial permettent d’ajuster la valorisation. Mais il existe d’autres critères :
- l’état des locaux commerciaux (état, surface, agencement) ;
- le matériel et l’équipement. Leur vétusté ou au contraire leur bon entretien et leur qualité font varier l’estimation du fonds de commerce ;
- les contrats de travail en cours. Ceux-ci étant cédés avec le fonds, les compétences et l’expérience du personnel jouent sur la valorisation du fonds ;
- l’emplacement géographique de l’exploitation. L’attractivité des lieux peut faire augmenter le prix de cession ;
- la conjoncture économique peut être favorable ou défavorable à la cession (ex. : la période de Covid défavorable aux cessions de fonds de commerce de restauration).
Estimation d’un fonds de commerce : les éléments de négociation
Au-delà des différents critères objectifs d'estimation d'un fonds de commerce, il existe plusieurs façons de négocier le prix de ce dernier. En effet, d'autres éléments ont une influence sur la valorisation du fond et doivent être pris en considération.
Les contrats de travail font partie des éléments du fonds de commerce automatiquement cédés avec celui-ci. Vous devez donc estimer le coût de la masse salariale, qui devra être assumé après avoir transmis l'activité.
Vous devez également prendre en compte la reprise ou non des stocks de marchandises et du matériel. Ceci nécessite un inventaire précis, sur lequel il est possible d'appliquer un coefficient de pondération, en fonction de la rotation des stocks notamment.
Tout comme les contrats de travail, d'autres contrats suivent également la cession du fonds de commerce. C'est notamment le cas des contrats d'assurance ou du contrat de bail. En cas d'activité franchisée et selon le type de franchise, vous disposez également d'une marge de négociation en tant qu’acquéreur.
Enfin, soyez vigilants sur les différentes clauses figurant dans l'acte de cession de fonds de commerce (clause de chiffre d'affaires, clause résolutoire, clause de non-rétablissement, etc.).
Quelles sont les différentes méthodes pour faire une estimation de fonds de commerce ?
La méthode des barèmes, ou estimation sur le chiffre d’affaires
La méthode des barèmes dite estimation sur le chiffre d'affaires est une des méthodes les plus employées pour valoriser un fonds de commerce lors de sa session. Elle se fonde sur le chiffre d’affaires moyen de l’activité lors des 3 dernières années, ou sur le CA de l’année précédente. On applique ensuite sur ce montant un pourcentage, appelé coefficient multiplicateur, pour l’estimation du fonds de commerce. Ce coefficient est propre à chaque secteur d’activité. Vous pouvez trouver le barème d’estimation de votre fonds de commerce 2023 auprès de votre SIE ou auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie de votre ville.
La méthode de la rentabilité
Méthode privilégiée par les banques, la méthode de la rentabilité consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à l’excédent brut d’exploitation (EBE). En principe, on considère qu’il faut multiplier par 3 l’EBE du fonds de commerce pour obtenir une estimation du fonds de commerce. Mais il convient aussi de tenir compte de la spécificité du secteur d’activité. À titre d’exemple, il est d’usage de valoriser un fonds de bureau de tabac en appliquant un coefficient 5. Pour une pharmacie, on se situe entre 6 et 7 fois l’EBE.
