À l’inverse, le dispositif de l’encadrement des loyers concerne tous les autres types de locations de résidences principales dans les zones tendues, y compris les logements meublés et le bail mobilité (contrat de location de courte durée d'un logement meublé). L’encadrement des loyers évitent des hausses et des baisses trop importantes du loyer. Il est à noter que, depuis le 24 août 2022, aucune hausse des loyers n’est autorisée pour les logements de classe F ou G (nouveau bail, renouvellement ou reconduite tacite).
Comment fonctionne l’encadrement des loyers et quelles sont les dérogations possibles ?
La majorité des baux prévoit la révision du loyer chaque année. Cette clause doit bien être notée dans le contrat de location pour que le propriétaire puisse réviser le tarif du loyer. L’encadrement des loyers selon l’IRL est ensuite régi selon la situation du bien et la date de signature du bail.
L’encadrement des loyers pour une nouvelle location
Normalement, le propriétaire fixe librement le montant du loyer pour une toute première mise en location. Si le logement est concerné par l’encadrement des loyers et dans une des zones tendues, il doit s’y soumettre et respecter le loyer de référence : ne pas dépasser le loyer de référence minoré (- 30 %) ou le loyer de référence majoré (+ 20 %).
Si le bien possède des atouts indéniables (confort, localisation), en comparaison d’autres logements de même catégorie dans le même secteur géographique, le propriétaire pourra tout de même demander un complément de loyer. Ce dernier doit être mentionné dans le contrat de bail. Le locataire paie ainsi donc chaque mois le loyer de base, au moins égal au loyer de référence majoré dans ce cas précis, et le complément de loyer.
L’encadrement des loyers en cas de renouvellement du bail
L’encadrement des loyers laisse tout de même quelques opportunités aux propriétaires de réviser le loyer sous-évalué par rapport au prix du marché :
- loyer non révisé dans les 12 derniers mois ;
- travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis le départ du dernier locataire, d’un montant égal ou supérieur au dernier loyer annuel ;
- loyer inférieur au loyer de référence minoré (- 30 % de loyer de référence).
Comment se calcule l'encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un calcul basé sur l’indice de référence des loyers, ce dernier étant lui-même basé sur un loyer de référence. Pour décider de ce loyer de référence, on calcule un loyer médian selon les niveaux de prix constatés par l’Observatoire local des loyers, dans la même catégorie de logement et les mêmes secteurs géographiques.
L’IRL est calculé chaque trimestre. Dans le bail, la date de l’IRL prise en compte doit être notée, en général il s’agit de l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente. À défaut, on prendra la date du dernier IRL publié par l’INSEE.
Pour réviser un loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers, le propriétaire aura besoin de connaître :
- l’IRL du deuxième trimestre de l’année n-1, noté dans le bail ;
- celui du même trimestre de l’année précédente (n-2) ;
- le montant actuel du loyer mensuel.
Par exemple, pour un bail signé en 2024, le bailleur devra connaître son IRL des deuxièmes trimestres 2023 et 2022.
Le calcul est alors le suivant :
