Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial bénéficie d’un régime juridique particulier. En effet, l’activité du locataire est souvent dépendante de ce local. Il est donc nécessaire de prévoir des dispositions telles que la durée du bail commercial pour assurer la pérennité de l’activité commerciale. Combien de temps dure un bail commercial ? Comment se renouvelle-t-il ? Décryptage.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial est un contrat de location par lequel un bailleur offre à un locataire (aussi appelé le preneur) la possibilité d'utiliser un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, en contrepartie du paiement d’un loyer. Ce local commercial doit être dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Quelle est la durée d’un bail commercial par principe ?

La durée du bail commercial est régie par le Code de commerce. Ainsi, en principe, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans.

Ce dispositif vise avant tout à protéger le locataire, pour lui permettre de développer son activité sereinement. Pour le propriétaire, cette durée lui assure également une stabilité financière grâce à des revenus fonciers réguliers.

Le locataire n’est toutefois pas engagé pour 9 ans. Avec le dispositif du bail 3-6-9, il peut résilier le bail tous les 3 ans, sauf dans certains particuliers :

• résidences touristiques ;
• baux pour bureaux, stockage ou usage unique (salle de spectacle, de cinéma, etc.).

De son côté, le bailleur est, lui, tenu de respecter la durée du bail, sauf exceptions.

Peut-on prévoir une autre durée pour un bail commercial ?

Les parties au contrat (bailleur et preneur) peuvent convenir d’une durée plus longue ou plus courte que 9 ans pour le bail commercial.

Un bail commercial peut-il avoir une durée inférieure à 9 ans ?

Il est possible de prévoir une durée inférieure à 9 ans pour un bail commercial, avec une durée maximale de 3 ans. On parle alors de durée de bail commercial dérogatoire ou de bail précaire.

Le bail dérogatoire présente des particularités :

• Il est généralement destiné aux entrepreneurs, comme les micro-entrepreneurs, qui souhaitent tester leur activité sans engagement à long terme.
• Ce bail précaire ne peut être renouvelé et ne donne pas droit à l’indemnité d’éviction.
• Ce bail est incessible. Cela signifie que le locataire ne peut céder ni son bail ni son fonds de commerce.

Au terme des 3 ans, il n’y a pas de renouvellement de bail possible. La conclusion d’un nouveau bail dérogatoire est en effet interdite. Toutefois, si le bailleur ne réagit pas et que le locataire ne quitte pas les lieux après la fin du bail dérogatoire, un bail 3/6/9 s’applique automatiquement, avec toutes ses protections. Le bailleur dispose cependant d’1 mois après l’expiration du bail pour s’opposer au maintien du locataire dans les locaux.

Un bail commercial peut-il avoir une durée supérieure à 9 ans ?

Il est possible de prévoir une durée de bail commercial de plus de 9 ans, sans toutefois que la durée soit illimitée. Dans les faits, un bail commercial peut être prolongé pour une durée maximale de 12 ans.

Ainsi, locataires et bailleurs peuvent conclure des baux commerciaux d’une durée de 10 ans (bail 3/6/9/10) ou de 12 ans (3/6/9/10/12). Même sur ces durées plus longues, le locataire conserve, en principe, sa faculté de résilier le contrat de bail commercial tous les 3 ans.

Que se passe-t-il à la fin de la durée du bail commercial ?

À l’issue de la période de 9 ans, si le contrat de bail commercial n’a pas été résilié de manière anticipée, deux cas de figure sont possibles :

• le renouvellement du bail commercial
• la tacite reconduction du bail.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le bail commercial prend fin à l'issue de la période de 9 ans. Le locataire peut bénéficier du renouvellement de son bail. Ainsi, toute clause dans un contrat de bail qui viendrait interdire le renouvellement du bail est considérée non écrite.

Le renouvellement du bail commercial n’est toutefois pas automatique lorsque le bail arrive à expiration. En effet, le locataire doit faire une demande de renouvellement par un acte d’huissier (acte extrajudiciaire) dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.

En cas de demande de renouvellement de la part du locataire, deux cas de figure peuvent se présenter :

• Le bailleur refuse. Dans ce cas, le refus du bailleur doit intervenir dans un délai de 3 mois. Il doit payer au locataire une indemnité d’éviction pour compenser les dommages causés par le refus de renouvellement.
• Si aucune réponse n’intervient au cours de cette période, l’acceptation du bailleur est réputée acquise et le bail est renouvelé automatiquement.

Le bailleur peut également de son côté faire une offre de renouvellement au locataire. Le locataire use alors de son droit au renouvellement en acceptant l’offre.

Lors d’un renouvellement de bail, le contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions que celles conclues dans le bail initial. De plus, le loyer est plafonné, sauf exceptions (modification notable des locaux notamment).

La tacite reconduction

Si les parties restent silencieuses et qu’aucune demande de renouvellement n’est émise par l’une ou l’autre des parties, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Ainsi, dans le cadre d’une tacite reconduction du bail, les effets du contrat sont poursuivis automatiquement, tout comme les effets des clauses insérées dans le contrat de bail. Dès lors, il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail. Il est seulement prolongé pour une durée indéterminée.

Les conditions du contrat restent identiques. En principe, le loyer est le même, mais une augmentation du loyer du bail est possible. Cependant, la modification n’est pas obligatoirement revue à la hausse.

À la différence du contrat initial, la prolongation tacite du bail entraîne comme conséquence une modification du mode de résiliation du bail commercial. En effet, le congé peut être donné à tout moment, sans obligation de respecter les délais triennaux. Il doit toutefois respecter un délai de 6 mois.

Quelle est la durée d’un bail commercial en cas de tacite reconduction ?

Dans le cadre d’une tacite reconduction, le contrat de bail commercial est prolongé sans date de fin. Ainsi, la durée d’un bail commercial par tacite reconduction est indéterminée.

Attention, pour rappel, si la durée du bail commercial dépasse 12 ans, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer en revoyant le loyer à la hausse. C’est pourquoi il est recommandé pour le locataire, à l’expiration du bail, d’en demander le renouvellement. Et ce, afin d’éviter une tacite reconduction du bail commercial au-delà de 12 ans.

Durée d’un bail commercial : la résiliation est-elle possible ?

Le bail commercial, même s’il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, peut être résilié de manière anticipée. Les conditions de résiliation diffèrent selon que la demande émane du locataire ou du bailleur.

La résiliation du bail commercial par le locataire

La durée minimale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans, mais le locataire peut faire une demande de résiliation tous les 3 ans, à compter de la signature du contrat de bail commercial.

Cette demande de résiliation de la part du locataire peut intervenir sans motif particulier. On parle en pratique d’un "congé triennal", c’est pour cela que le bail commercial se nomme aussi "bail commercial 3, 6, 9”.

Pour résilier le contrat de bail commercial, le locataire doit donner congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Exemple : si le terme initial du bail commercial est le 1er janvier, le congé du locataire doit être donné au plus tard avant le 1er juillet. Si le congé est donné trop tardivement, il prendra effet à la fin de la prochaine période triennale.

Le locataire doit signifier la décision de résilier le contrat au bailleur :

• par acte d’huissier, si le bail est résilié à son terme ou au cours de la période de tacite prolongation ;
• par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception dès lors que la résiliation se fait à l’expiration d’une période triennale ou au titre d’un départ à la retraite.

Toutefois, il existe des exceptions permettant au locataire de mettre fin au contrat de bail de manière prématurée. Tel sera le cas lors d’un départ à la retraite, en cas d’invalidité ou encore en cas d’incendie.

La résiliation du bail commercial par le bailleur

Si le bailleur souhaite mettre fin à un contrat de bail commercial, deux possibilités s’offrent à lui : refuser la demande de renouvellement de bail du locataire ou donner congé au locataire.

Lorsque le bailleur décide de refuser la demande de renouvellement du locataire, il est tenu de préciser les éléments suivants :

• les motifs du refus de renouvellement ;
• la possibilité pour le locataire de contester le congé sur le bail commercial ;
• la possibilité pour le locataire de demander une indemnité d’éviction. Pour obtenir le paiement de cette indemnité, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire, et ce, dans un délai de 2 ans.

S’il donne congé au locataire, le bailleur doit le faire par acte d’huissier de justice, et ce, 6 mois avant l’expiration de la période triennal ou du bail commercial. Si le congé intervient trop tardivement, ses effets sont reportés à la prochaine période triennale, au même titre que le locataire.

Le locataire peut résilier le bail commercial de manière anticipée dans certains cas exceptionnels :

• en cas d’impayés qui laissent place à une procédure d’expulsion, on parle alors de résiliation judiciaire ;
• s’il souhaite construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant ;
• réaffecter le local d’habitation accessoire à un usage d’habitation ;
• s’il décide d’effectuer des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

FAQ

Qu’est-ce qu’un bail 3-6-9 ?

Le bail commercial est souvent appelé 3-6-9, car même s’il est conclu pour une durée de 9 ans, il peut être résilié de façon triennale. Ainsi, en pratique, la durée du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans selon s’il est résilié de manière anticipée ou non.

Quels sont les avantages d’un bail commercial ?

Un bail commercial est avantageux pour le locataire qui bénéficie d’un droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, lui permettant de sécuriser son activité. Une indemnité d’éviction peut également lui être versée en cas de non-renouvellement du bail. Pour le bailleur, le principal avantage est les revenus fonciers réguliers qui en découlent.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial ?

Pour conclure un bail commercial, le contrat doit porter sur un local ou immeuble. Le locataire doit obligatoirement exploiter un fonds de commerce dont il est le propriétaire au sein du local loué. Enfin, le propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Article L145-4 - Code de commerce
• Article L145-17 - Code de commerce
• Article L145-5 - Code de commerce