Comment fonctionne le droit de préemption de la mairie ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, que ce soit en nom propre ou via une SCI, il est nécessaire de respecter le droit de préemption de la mairie dans certains cas. La mairie a alors la possibilité de se porter acquéreur du bien immobilier ou du terrain que vous convoitez, et ce, en priorité. Comment fonctionne le droit de préemption ? Dans quels cas s’applique-t-il ? Quels sont les délais à respecter et les conséquences du droit de préemption ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un droit dont bénéficie la mairie, afin de pouvoir se porter acquéreur en priorité de certains biens immobiliers ou terrains présents sur la commune. Ce droit a été mis en place pour permettre à la mairie de mener des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général. 

Par conséquent, quand le droit de préemption s’applique, le bien doit être proposé à la mairie en priorité. Le vendeur n’a donc pas toujours la possibilité de choisir l’acheteur.

Dans quels cas le droit de préemption s’applique-t-il ?

Pour savoir si le droit de préemption s’applique, deux critères sont à prendre en considération :

• la zone géographique où se situe le bien ;
• le bien immobilier concerné.

Les zones géographiques concernées par le droit de préemption

Tous les biens situés sur le territoire de la mairie ne sont pas systématiquement concernés par le droit de préemption. Cela dépend avant tout de leur localisation. En effet, seuls les biens situés dans certaines zones géographiques spécifiques font l’objet d’un droit de préemption.

La définition des zones géographiques où le droit de préemption s’applique est du ressort de la mairie. La délibération doit être affichée pendant au moins 2 mois dans ses locaux et être publiée dans les journaux locaux, afin d’avertir les habitants. 

Le choix des zones géographiques est stratégique pour la commune, puisqu’elles doivent être intéressantes pour réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général. Cela peut être le cas, des zones géographiques susceptibles :

• d’accueillir de nouveaux équipements collectifs ;
• de permettre la création de logements sociaux ;
• lutter contre l’insalubrité ;
• reconstruire certains quartiers.

Les biens immobiliers concernés par le droit de préemption

Si le bien se situe dans une zone géographique concernée par le droit de préemption, la mairie peut se prévaloir de ce droit que le bien appartienne à un particulier ou à une personne morale (SCI, entreprise, association, etc). Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou encore d’un local commercial. 

La mairie peut même être amenée à préempter uniquement pour une partie du bien. Toutefois, le prix de vente doit tenir compte de la perte de valeur du bien d’autant que l’autre partie risque d’être plus difficile à vendre. C’est pourquoi, le vendeur peut exiger de la mairie qu’elle achète le bien en entier.

Droit de préemption : quelles sont les démarches à accomplir ?

Si un droit de préemption existe, il est nécessaire de procéder à une déclaration d’intention d’aliéner. Ensuite, les démarches à accomplir dépendent de la décision de la mairie.

La déclaration d’intention d’aliéner

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la question du droit de préemption intervient après le compromis en général. En effet, si le notaire constate que le bien est assujetti au droit de préemption, il avertit la mairie de la volonté du vendeur de vendre le bien en question à un prix donné. Pour cela, il réalise une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). 

À réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Par conséquent, pendant le délai du droit de préemption, il n’est pas possible de signer l’acte définitif de la vente. En fonction de la décision de la mairie plusieurs cas de figure sont à distinguer.

Droit de préemption : les issues possibles

Suite à la réception du DIA, la mairie peut :

• renoncer à son droit ;
• accepter d’acheter sans réserve ;
• ou accepter d’acheter avec des réserves.

Le renoncement de la mairie à son droit de préemption 

Ainsi, si la mairie renonce à exercer son droit de préemption, c’est-à-dire à acheter le bien mis en vente, cette renonciation est définitive. Il est possible de vendre le bien à l’acquéreur.

À l'inverse, si la mairie décide d’exercer son droit de préemption et d’acheter le bien, elle peut accepter sans réserves ou émettre des réserves.

L’acceptation de la mairie sans réserve

Lorsque la mairie accepte d’acheter le bien sans réserve, elle accepte d’acheter le bien selon les conditions prévues entre le vendeur et l’éventuel acheteur. Ainsi, la mairie acquiert le bien au prix demandé par le vendeur. Dans ce cas, l’acte de vente doit faire l’objet d’un acte authentique. La mairie dispose d’un délai de 4 mois pour verser le prix de vente au vendeur à compter de la signature de l’acte définitif de vente.

L’acceptation de la mairie avec des réserves

Mais si la mairie accepte d’acheter le bien avec des réserves, cela signifie qu’elle souhaite négocier le prix de vente. Plusieurs délais légaux sont alors en prendre en compte :

• la mairie dispose d’un délai de 2 mois à réception de la DIA pour proposer un nouveau prix au vendeur. Elle doit formuler sa proposition par écrit et l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• ensuite le vendeur dispose d’un nouveau délai de 2 mois à compter de la réception de la proposition de la mairie pour lui notifier sa décision. 

Si vous ne parvenez pas à trouver un accord, l’affaire peut être portée devant le tribunal. Lorsque la mairie est à l’origine de l’action en justice, elle doit bloquer 15 % du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations, afin de démontrer le sérieux de sa demande et sa capacité à payer le prix. Cette somme est bloquée jusqu’au transfert de propriété ou la fin de la procédure.

Une fois que le tribunal a rendu sa décision, la mairie et le vendeur doivent faire connaître leur volonté d’accepter la décision rendue par le tribunal ou non dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Si les deux parties acceptent la décision du tribunal, un acte authentique de vente doit être signé dans les 3 mois. Là aussi, la mairie bénéficie d’un délai de 4 mois pour verser le prix au vendeur.

Peut-on contester l’exercice du droit de préemption de la mairie ?

Oui, il est possible de contester le droit de préemption de la mairie. En effet, si la mairie exerce son droit de préemption, le vendeur ou l’acheteur évincé peut former un recours devant le tribunal administratif pour obtenir l’annulation de la décision de la mairie. Ils disposent d’un délai de 2 mois à compter de la décision de la mairie. 

Ainsi, le juge peut décider de l’annulation de la décision de la mairie de préempter pour différents motifs :

• le non-respect du délai de préemption ;
• l’absence ou l’insuffisance de motivation de la mairie de sa volonté d’acheter le bien ;
• l’incapacité de la mairie à prouver l’existence d’un projet d’aménagement urbain d’intérêt général à implanter sur le lieu du bien en question. 

D’autre part, si le bien est vendu à la mairie, le vendeur a un droit de regard sur l’usage qui est fait du bien pendant les 5 années qui suivent la vente. Ainsi, si finalement le bien n’est pas affecté au projet prévu par la mairie au moment d’exercer son droit de préemption ou si la mairie revend le bien dans ce délai, elle doit proposer le bien en priorité à l'ancien propriétaire. Celui-ci est alors libre de le racheter ou non.

Si l’ancien vendeur ne souhaite pas acheter le bien, la mairie a alors l’obligation de le proposer à l’acquéreur évincé. Celui-ci peut acheter le bien ou non.

FAQ

Qu’est-ce que le droit de rétrocession sur un bien préempté ?

Le droit de rétrocession sur un bien préempté est l’obligation de la mairie de proposer à l’ancien vendeur de racheter son bien si elle souhaite vendre le bien dans les 5 ans qui suivent son acquisition ou si elle ne réalise pas le projet d’urbanisme initialement prévu. De plus, si l’ancien vendeur ne se porte pas acquéreur, le droit de rétrocession bénéficie à l’acquéreur initial.

Quel est le délai pour exercer le droit de préemption ?

Le délai du droit de préemption est de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Passé ce délai, si la mairie n’a pas répondu, on considère qu’elle ne souhaite pas exercer son droit de préemption sur le bien.

Qui paie les frais d'agence en cas de préemption ?

En cas d’exercice de son droit de préemption urbain par la mairie, il appartient à celle-ci de régler les frais d’agence immobilière initialement prévus. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article L210-1 - Code de l’urbanisme
• articles L211-1 à L211-7 - Code de l’urbanisme
• article L213-2-1 - Code de l’urbanisme