Comment se passe une donation par l’usufruit ?

La donation par usufruit consiste en un démembrement de propriété. Ainsi, les murs du bien appartiennent au donateur, mais sa propriété est transférée au donataire. L’usufruitier qui est le donataire peut continuer à profiter du bien et à jouir de ses fruits. Le nu-propriétaire qui est le bénéficiaire de la donation en récupère la pleine propriété lors du décès du donateur. 

Ce type de donation concerne souvent des biens immobiliers, mais peut aussi s’appliquer à des biens meubles ou incorporels. 

Quelles sont les raisons de faire une donation par usufruit ? Quels en sont les avantages ? Comment procéder ? Legalstart répond à toutes vos questions dans cet article.

Qu’est-ce qu’une donation par usufruit ?

Donation : définition

La donation désigne le transfert de la propriété d’un bien durant son vivant de manière gratuite. Cet acte nécessite :

• d’avoir la capacité juridique de gérer ses biens ;
• d’être majeur ou mineur émancipé ;
• d’être sain d’esprit. 

La donation peut être faite à une personne de votre choix qu’elle fasse partie de votre famille ou non ainsi qu’à une association. Un mineur peut également recevoir une donation, mais celle-ci doit être acceptée par ses parents ou ses représentants légaux.

Usufruit : définition

L’usufruit s’applique à un bien où le droit de propriété est partagé suite à un démembrement. Cela signifie que les attributs du droit de propriété sont divisés entre plusieurs personnes. Ainsi, une personne :

• possède la nue-propriété du bien : les murs appartiennent au nu-propriétaire et il peut céder l’habitation, mais non l’habiter ou l’exploiter.
• a l’usufruit du bien : elle a le droit d’habiter le bien, de le louer, mais ne le possède pas.

Donation par usufruit : définition

La donation de l’usufruit d’un bien immobilier permet au donataire de transférer le droit de propriété à un bénéficiaire. L’usufruitier peut continuer à disposer du bien et à en récolter les fruits. Il continue à entretenir le bien et à régler la taxe foncière. Le nu-propriétaire bénéficie de la pleine propriété du bien après la mort du donataire. 

Le bien transmis par usufruit peut également être un bien meuble ou incorporel. Dans le premier cas, le bien peut être un objet, un stock de marchandises ou du mobilier. Dans le second cas, il peut s’agir de parts sociales, de créances ou de droits d’auteur.

La donation avec réserve d’usufruit a un fonctionnement différent. Le donataire transmet également l’usufruit du bien. Cela signifie qu’il conserve la nue-propriété du bien, mais renonce à percevoir des revenus qui en sont issus. Dans ce cas, le bénéficiaire de la donation n’est pas propriétaire du bien. 

Il existe également la donation temporaire d’usufruit. La transmission des droits d’usufruit est limitée à une période déterminée et permet de conserver la nue-propriété. C’est par exemple le cas du viager où l’usufruit prend fin avec le décès de l’usufruitier.

Pourquoi faire une donation par usufruit ?

Faire une donation par usufruit a différents avantages :

• bénéficier d’une fiscalité attractive ;
• permettre à ses enfants de toucher des revenus qui proviennent de l’usufruit, par exemple les loyers d’un bien immobilier ;
• dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, le donataire conserve l’usage du bien ou les revenus qui en sont issus jusqu’à son décès et permet de le transmettre à ses héritiers.

Comment faire une donation par usufruit ?

Préparer la donation

Pour préparer la donation, il est utile de rassembler les documents indispensables tels que l’acte de propriété, le livret de famille, les justificatifs d’identité des deux parties ou des quittances de loyer si le bien est en location.

Consulter un avocat

Consulter un avocat spécialisé permet de s’assurer que tout est correct sur le plan légal. Cela offre aussi la possibilité de garantir l’optimisation fiscale de la donation.

Réaliser l’acte de donation

Pour faire une donation par usufruit, il est indispensable de passer devant un notaire. Son rôle est d’établir l’acte notarié de donation. Il s’assure du consentement du donataire et de protéger les droits des héritiers. L’acte de donation comporte des clauses spécifiques :

• L’inaliénabilité du bien qui interdit au donataire de vendre ou transmettre ce dernier. Celle clause peut être limitée dans le temps et se manifester par une interdiction absolue ou limitée à un ensemble de personnes.
• La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire afin de prévenir les litiges.
• En cas de décès du donataire, un droit de retour conventionnel du bien dans le patrimoine du donateur. 

Le coût d’une donation par usufruit dépend de deux critères : la valeur du bien et l’âge de l’usufruitier. Aussi, est-il conseillé de faire la donation le plus tôt possible, car les droits de donation augmentent avec l’âge du donataire. Ceux-ci représentent un pourcentage de la valeur du bien. 

La signature de l’acte de donation entraîne le démembrement de propriété et sa transmission.

Quelle fiscalité pour une donation par usufruit ?

La donation par usufruit offre une fiscalité attractive pour le donateur et le donataire. En effet, le bénéficiaire doit régler les droits de donation, mais bénéficie d’abattements. En outre, il ne paie pas de droits de succession : le transfert de la pleine propriété du bien se réalise au décès du donateur.

Le montant de l’abattement est relatif au lien entre le donateur et le donataire. Par exemple, cet abattement est de 100.00 euros si le donataire est un enfant du donateur. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans. De plus, la donation par usufruit d’un bien l’exclut de l’assiette imposable de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). C’est le bénéficiaire de l’usufruit qui paie l’ISF s’il y est assujetti.

FAQ

Qu’est-ce qu’une donation partage ?

La donation partage permet de répartir l’ensemble ou une partie de votre patrimoine entre vos héritiers. Il s’agit d’une transmission par avance de votre succession. Vos héritiers deviennent alors immédiatement propriétaires des biens. 

Il est conseillé de faire une donation partage avec usufruit avant 70 ans, car le montant des droits de donation sont alors égaux à 60 % de la valeur de la pleine propriété. Plus vous faites la donation tôt, moins ces droits seront élevés.

Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?

Le barème fiscal d’une donation avec usufruit varie selon l’âge du donateur et du lien de parenté entre donateur et donataire. Il varie entre 5 et 45 % d’imposition.

Qui paie les frais de succession en cas d'usufruit ?

Le bénéficiaire de l’usufruit doit s’acquitter des droits de succession s’il s’agit d’un héritier ou d’un légataire. Cependant, le conjoint survivant ou le partenaire pacsé sont exonérés des droits de succession sur la valeur de l’usufruit. 

Principales sources législatives et réglementaires

• articles 777 à 791 ter - Code général des impôts
• articles 1075 à 1078-3 - Code civil
• articles 893 à 900-8 - Code civil
• articles 901 à 911 - Code civil
• article 931 - Code civil