Le sort des biens immobiliers communs
Dans le régime de la communauté légale, tous les biens immobiliers acquis pendant le mariage sont des biens communs, sauf s'ils ont été achetés par un seul époux avec son argent propre ou construits sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Qu’il s’agisse du domicile, d’une résidence secondaire, ou d’un bien loué à un tiers, les règles sont les mêmes.
Par conséquent, lorsque la communauté comporte un bien immobilier et qu’un divorce intervient, il est partagé entre les époux de manière égale. Ces derniers peuvent décider :
- de le vendre et de se répartir le produit de la vente ;
- de le conserver pour l’un des époux, celui-ci devant alors verser à l’autre une soulte ou lui permettre de compenser avec d’autres biens ;
- de le conserver en indivision, généralement pour louer son bien immobilier à un tiers.
Divorce et bien immobilier : le cas du régime de la séparation des biens
La reprise des biens immobiliers personnels
Lorsqu’un mariage soumis au régime de la séparation des biens est rompu, chaque époux reprend les biens immobiliers personnels qui lui appartiennent.
Si un bien a été acquis pendant le mariage, son propriétaire est l’époux désigné dans l’acte de vente. Néanmoins, l'autre époux peut faire valoir sa créance, s’il en a financé une partie.
Le partage des biens immobiliers indivis
Dans le régime de la séparation des biens, les biens immobiliers achetés en commun pendant le mariage relèvent de l’indivision. En cas de divorce, ils doivent donc être partagés selon la répartition prévue dans l'acte d’achat. Si celle-ci n’a pas été précisée, les ex-époux sont réputés être propriétaires à parts égales.
Les ex-époux peuvent ensuite décider de vendre le bien, de le conserver en indivision, ou encore de le réserver à l’un d’eux, en échange d’une soulte.
Divorce et bien immobilier : le cas du régime de la communauté universelle
Tous les biens des époux mariés sous le régime de la communauté universelle sont des biens communs. En cas de divorce, le partage des biens immobiliers se fait donc à parts égales entre eux.
Il en est de même si le bien est acquis par un seul des deux époux, pendant la procédure de divorce. L’autre époux peut toutefois signer une lettre de renonciation du bien immobilier pendant le divorce, afin d’exclure ledit bien de la communauté. Par cet acte, le conjoint abandonne tous ses droits sur le bien acquis.
Divorce et bien immobilier : la procédure de partage
Quand procéder à la répartition des biens ?
Divorce amiable et bien immobilier
En cas de divorce par consentement mutuel, les époux doivent partager leurs biens à l’amiable. Il est donc indispensable que la répartition soit effectuée avant que la procédure de divorce, soit entamée.
Divorce accepté et bien immobilier
Dans les autres cas de divorce, les époux doivent essayer de s’entendre sur le partage de leurs biens et présenter une proposition dès la demande de divorce. La répartition intervient donc pendant la procédure ou dans un délai d’un an après son prononcé.
Les opérations de liquidation et de partage
Les opérations de liquidation consistent à évaluer le patrimoine des époux et à définir la valeur qui doit être attribuée à chacun.
Lorsque les époux détiennent en commun un bien immobilier et divorcent par consentement mutuel, le partage et l’acte liquidatif doivent être établis par un notaire, puis intégrés dans la convention de divorce rédigée par leurs avocats.
Dans les divorces contentieux, le juge aux affaires familiales peut :
-
homologuer le projet de partage ;
-
ordonner le partage sur les recommandations des avocats de chaque époux ;
-
décider de la vente aux enchères du bien ;
-
accorder un délai d’un an aux époux, après le prononcé du divorce, pour partager leurs biens. À défaut d’accord dans ce délai, le juge statue sur le sort du bien.
L’intervention d’un notaire
Lorsque le partage porte sur un ou plusieurs biens immobiliers, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Dans un divorce amiable, il est chargé de liquider le régime matrimonial et d’établir l’état liquidatif par acte authentique.
Dans les autres cas de divorce, un notaire peut être désigné par le juge aux affaires familiales en vue d'élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots à partager.
Le coût du partage des biens
Le partage des biens est soumis à des droits d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %. Par ailleurs, les émoluments du notaire, obligatoires en présence d’un bien immobilier, sont calculés proportionnellement à la valeur du ou des biens partagés.
Le coût d’un divorce avec un bien immobilier est donc plus élevé qu’en l’absence d’immeuble, cas dans lequel le notaire n’est pas nécessaire.
FAQ
Comment faire pour garder la maison en cas de divorce ?
Vous pouvez garder la maison en cas de divorce si :
-
elle vous appartient en propre ;
-
elle vous est attribuée en échange d’une soulte ;
-
vous avez décidé de la conserver en indivision avec votre ex-époux ;
-
elle représente un bien propre de votre ex-conjoint, lequel vous a consenti un bail jusqu’à la majorité de votre dernier enfant.
Pourquoi vendre la maison avant de divorcer ?
Il peut être judicieux de vendre votre bien immobilier avant le divorce afin de limiter le montant des droits de partage à payer.
Qui paie le crédit immobilier en cas de divorce ?
Lorsque le bien immobilier est un bien propre, seul l’époux qui en est propriétaire est tenu de payer le crédit immobilier y afférent. À l’inverse, s’il s’agit d’un bien commun, les co-emprunteurs continuent à rembourser les mensualités du prêt jusqu’au partage. Après le divorce et si le bien immobilier en commun est attribué à un seul époux, ce dernier conserve le bien et s’engage à rembourser seul l’emprunt.
Principales sources législatives et réglementaires :
