Destination des lieux dans un bail commercial : quels sont les enjeux ?

Si vous avez besoin de conclure un bail commercial pour votre création d'entreprise, il est essentiel de bien déterminer la destination de ce bail commercial. Derrière ce terme quelque peu vague, il s'agit en réalité d'une des clauses les plus importantes au sein du bail commercial.

En effet, cette clause décrit l'activité ou les activités commerciales pouvant être exercées dans les locaux loués. En cas de méconnaissance de la clause de destination du bail commercial plusieurs sanctions peuvent être prononcées contre le locataire.

Que représente exactement la destination des lieux d'un bail commercial ? Comment la modifier ? Voici toutes les réponses à vos questions ainsi que plusieurs recommandations pour exercer votre activité commerciale en accord avec la destination du bail commercial.

Qu'est-ce que la destination des lieux d'un bail commercial ?

La destination des lieux d’un bail commercial est l'usage que le locataire prévoit pour le local commercial loué.

Un bail commercial est par définition un bail qui permet à son bénéficiaire d’ouvrir un commerce dans les lieux loués. Le local loué ne peut servir que dans le cadre d’activités commerciales légales ne faisant l'objet d'aucune restriction dans la localisation où se situe le local.

En effet, des restrictions concernant les activités commerciales possibles dans le local peuvent être mises en place par les communes ou les copropriétés. Par exemple dans un quartier résidentiel, les règles de la copropriétés peuvent interdire l’usage de locaux à des fins commerciales afin de ne pas déranger la tranquilité des habitants.

La destination du bail commercial peut être par exemple la fabrication et la vente de produits alimentaires, la vente de produits manufacturés, un service de réparation d'objets électroniques, etc.

Pourquoi faut-il prêter attention à la destination des lieux du bail commercial ?

Si vous recherchez un bail commercial dans l'objectif de monter un commerce, vous devez donc prêter particulièrement attention à la destination des lieux du bail commercial que vous avez en vue.

En effet, si la destination prévue dans le contrat de bail commercial est trop restrictive par rapport à toutes les activités que vous souhaitez exercer, il est préférable de vous rapprocher du bailleur afin de lui proposer éventuellement un changement de destination des lieux du bail commercial.

Comment demander un changement de destination du bail commercial ?

Si vous êtes déjà preneur d’un bail commercial dont la destination ne correspond pas en tous points à votre projet, vous avez toujours la possibilité de demander un changement de destination du bail commercial.

À noter qu'il est indispensable d'avoir l'accord préalable du bailleur avant tout changement de destination du bail commercial. En effet, la procédure de changement de destination d'un bail commercial est strictement encadrée. On parle dès lors de la procédure de déspécialisation.

Avant de procéder à ce changement de destination d'un bail commercial, le bailleur devra en amont s'assurer que l'activité ou les activités que vous souhaitez déclarer à ce titre n'entrent pas en contradiction avec les dispositions d'un éventuel règlement de copropriété ou de tout autre accord ou convention relatif à l'usage de ce local.

De plus, un changement de destination d'un bail commercial devra également faire l'objet d'une déclaration préalable auprès des services de la mairie où est enregistré le bail commercial.

Il existe 2 types de procédures de déspécialisation qui sont :

• la déspécialisation partielle ;
• la déspécialisation plénière.

1- La déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle est une procédure qui permet d'ajouter une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires à l'activité de destination des lieux du bail commercial déjà prévue au sein du bail.

On parle donc de déspécialisation partielle pour souligner qu'il ne s'agit pas d'une modification totale de la destination du bail commercial, mais d'une simple adjonction d'activités connexes ou complémentaires à l'activité principale déjà enregistrée.

Bon à savoir : une déspécialisation partielle ne doit pas être confondue avec une substitution de l'activité déjà déclarée par la nouvelle activité adjointe. En d'autres termes, la nouvelle activité adjointe au bail commercial ne doit pas la remplacer. Pour remplacer l’ancienne destination par une nouvelle, il conviendra de demander une déspécialisation plénière.

2- La déspécialisation plénière

La déspécialisation plénière correspond quant à elle à une modification totale de la destination des lieux du bail commercial. Dès lors, un preneur d'un bail commercial peut demander par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur d'exercer une activité totalement différente de celle initialement prévue.

À noter que le bailleur n'est pas tenu d'accepter cette proposition.

Quels sont les risques encourus en cas de non-respect de la destination du bail commercial ?

Les risques encourus sont principalement à la charge du preneur qui exercerait une activité non prévue dans la destination de son bail commercial. Les principaux risques encourus sont :

• la résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur ;
• l'indemnisation du bailleur si celui-ci a subi un préjudice en raison d'une activité exercée non déclarée au sein du bail commercial ;
• l'indemnisation de tiers qui auraient subi un préjudice pour ces mêmes raisons ;
• le refus de renouvellement du bail commercial sans le versement d'une indemnité d'éviction.

Pour éviter toute sanction, il est important de prévoir, au moment de la signature, une destination des lieux du bail commercial qui n'est pas trop restrictive par rapport aux activités que vous souhaitez exercer. Il est tout à fait possible de prévoir plusieurs activités comme destination du bail commercial afin de vous assurer que votre activité pourra prospérer sans risque de ce côté là.