Dépôt de garantie : tout savoir

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse au propriétaire en début de location. Le propriétaire encaisse le montant et le conserve en totalité ou partie en fin de bail en cas de dégradations dans le logement., généralement exigé par le propriétaire, en fait partie. 

Mais qu’est-ce que le dépôt de garantie concrètement ? Est-ce obligatoire de s’en acquitter ? Si oui, dans quelles conditions et pour quelle finalité ? Legalstart fait le point pour vous dans cet article.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? 

Dépôt de garantie : définition 

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Le dépôt de garantie de location est une somme versée par le locataire au propriétaire, à la demande de ce dernier, lors de la signature du bail. 

Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations, comme la dégradation du logement ou le non paiement des loyers. 

Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie de vente correspondant à une somme versée au notaire dans le cadre d’un compromis de vente immobilière. 

En fin de bail, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Il peut cependant la conserver en totalité ou en partie dans certains cas prévus par la loi. 

Ainsi, en cas de détérioration du logement, le dépôt de garantie servira à faire réaliser les travaux. La somme peut également être utilisée pour combler les impayés de loyer ou de charges. 

Dépôt de garantie ou caution ?

On a tendance à confondre les termes dépôt de garantie et caution. Bien qu’ils soient tous deux mis en œuvre pour sécuriser le bailleur, il est important de souligner qu’ils ne font pas référence au même cadre juridique. 

Le cautionnement est l’acte au titre duquel une personne (caution) se porte garante des obligations du locataire lors de la signature d’un contrat de location. En substance, la caution endosse, vis-à-vis du bailleur, la responsabilité de couvrir les manquements du locataire en cas de loyers ou charges impayés. 

Pour ce faire, la personne qui se porte caution doit signer un acte de caution solidaire ou non qui engage pleinement sa responsabilité juridique.

Il n’existe aucun rapport juridique entre le dépôt de garantie et la caution. La confusion découle sans doute du fait d’un abus de langage qui désigne la somme versée au propriétaire dans le cadre d’un dépôt de garantie par « chèque de caution ». 

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?  

Cas de la location vide 

La loi sur le dépôt de garantie ne prévoit pas de caractère obligatoire de ce dernier. C’est une simple possibilité dans le cas d’une location vide relevant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En d’autres termes, le propriétaire bailleur n’encourt aucune sanction s’il n’exige pas de dépôt de garantie. Il prend cependant le risque d’avoir à supporter les frais liés à d'éventuelles dégradations de son bien par le locataire. 

Déposer une garantie n’est pas une obligation faite au locataire. Toutefois, étant donné qu’il sécurise le bailleur, il est très rare que ce dernier s’en passe. 

Si le bailleur souhaite un dépôt de garantie, il doit l’indiquer dans le bail, ainsi que le montant. 

Cas de la location meublée 

Comme pour les locations vides, la loi n’oblige pas le bailleur à demander un dépôt de garantie pour une location meublée. 

Dépôt de garantie bail commercial

Le versement du dépôt de garantie d’un bail commercial ne revêt pas non un caractère obligatoire non plus. Il est cependant recommandé afin de pallier l’éventuelle défaillance du preneur au bail. 

Quel est le montant maximum d’un dépôt de garantie ? 

Le montant d’un dépôt de garantie varie en fonction de plusieurs facteurs dont le coût du loyer et le type d’habitation.  

Le montant du dépôt de garantie pour location vide

Dans le cadre d’un bail de logement d’habitation non meublé, le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. 

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Cela implique, pour une habitation non meublée coûtant 600 euros par exemple, le montant maximum du dépôt de garantie est de 600 euros. 

Il est recommandé au locataire de veiller à son tour à ce que le montant versé figure obligatoirement dans le contrat de bail.

Le montant maximum du dépôt de garantie pour location meublée

Dans le cadre d’un contrat de location d’appartement meublé, la somme est plafonnée à 2 mois de loyer hors charges. 

Autrement dit, le dépôt de garantie pour une location meublée coûtant 600 euros, par exemple, ne doit pas dépasser 1 200 euros. Cette condition a été définie essentiellement par l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989.  

Quel versement de garantie au propriétaire ?

Qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail.

Le versement du montant par le locataire

Le versement peut être effectué en espèce, c’est-à-dire que le bailleur le reçoit directement des mains du locataire. Dans ce cas, il est fortement recommandé au locataire de demander un reçu mentionnant que la somme versée l’est au titre de garantie. Il peut en outre procéder par chèque ou par virement bancaire.

Le versement du montant par un tiers

Le propriétaire peut également encaisser le montant du dépôt de garantie par l’intermédiaire d’un tiers, en l’occurrence :

• par Action Logement sous forme d’une avance dite “Loca-Pass” ;
• ou par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) si le locataire a effectué une demande d’aide pour la prise en charge des frais de garantie. 

Quelle restitution pour le dépôt de garantie au locataire ?

À la fin du contrat de location, le bailleur est tenu de rétrocéder le montant déposé comme garantie au locataire. 

Le délai de restitution

Qu’il s’agisse d’un logement d’habitation meublé ou vide, le délai de restitution du dépôt de garantie varie de 1 à 2 mois.

Si le bail a été signé ou tacitement reconduit avant le 27 mars 2014, le propriétaire doit rembourser le dépôt de garantie dans un délai maximal de 2 mois. 

Pour les baux conclus après le 27 mars 2014, le délai de remboursement du dépôt de garantie varie également en fonction de l’état des lieux dressé à la sortie de l’occupant : 

• 1 mois pour logement sans dégradations : lorsque l’état des lieux à la sortie est conforme à celui dressé à l’entrée, c’est-à-dire qu’aucun équipement n’a été dégradé, le bailleur dispose d’un mois pour restituer la somme ;
• 2 mois pour logement avec dégradations : si, en revanche, des dégradations indépendantes de l’usure ont été relevées dans l’état des lieux, la rétrocession peut s’allonger jusqu’à 2 mois.

Il faut enfin souligner que lorsque l’état des lieux recense des dégradations, le propriétaire peut effectuer des retenues sur le montant déposé en garantie afin de couvrir les frais de remise en état.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Selon l’ampleur des dégâts enregistrés, le bailleur peut utiliser totalement ou partiellement la somme déposée en garantie. Pour cela, il doit justifier les frais engagés en fournissant les devis ou factures des équipements remplacés ou réparés. 

Lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un immeuble en copropriété après le 27 mars 2014, le propriétaire peut conserver une provision de 20% maximum du montant du dépôt de garantie de l’appartement, ce jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de la copropriété. 

Quelles conséquences en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?

Si, au terme du contrat de location et de tous les détails légaux, le propriétaire n’a pas rétrocédé le la somme déposée en garantie (totalement ou partiellement), il s’expose à des sanctions prévues par la loi. Mais bien avant, le locataire doit le lui réclamer.

Recours pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie

Le locataire peut réclamer la somme versée à son ex-propriétaire de deux manières différentes : le recours à l’amiable ou le recours contentieux. 

Après l’écoulement du délai de restitution du dépôt de garantie, le locataire peut adresser une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 

Si, en dépit de cette démarche, la somme reste impayée, le demandeur peut alors saisir la commission départementale de conciliation à laquelle est rattaché le logement. 

Si toutes les options de règlement à l’amiable échouent, le locataire peut porter l’affaire devant un juge : c’est le recours contentieux. Le recours doit intervenir dans un délai maximal de 3 ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué. 

Paiement des intérêts de retard 

Le propriétaire est passible, en cas de non-remboursement du dépôt de garantie, d'intérêts de retard dus au locataire, en plus du dépôt de garantie, à hauteur de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard. 

FAQ

Quel est le délai de restitution d’un dépôt de garantie ?

Le délai est compris entre 1 et 2 mois, selon la date du bail (avant ou après le 27 mars 2014), et selon la présence ou non de remise à état à effectuer dans le logement ou d’arriérés de loyers à régler. 

Quelle est la différence entre un dépôt de garantie et une caution ?

Le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire par le locataire ou via un tiers pour couvrir les éventuels manquements à ses obligations. La caution désigne une personne qui se porte garante pour couvrir ces manquements à la place du locataire.

Qui est concerné par le dépôt de garantie ?

Tous les locataires engagés dans un contrat de location de logement vide ou meublé sont concernés par le dépôt de garantie si le bail en prévoit un.

Le dépôt de garantie est-il encaissé ? 

Dès remise du dépôt de garantie par le locataire au propriétaire, ce dernier peut encaisser la somme correspondante. En fin de bail, la somme est restituée, sauf en cas de retenue justifiée.