Dépôt de garantie dans le bail commercial : comment ça fonctionne ?

Lorsque vous créez votre entreprise, vous allez très souvent devoir trouver des locaux pour votre entreprise. Si vous choisissez de vous installer dans un local commercial, vous allez potentiellement être amené à conclure un bail commercial avec le propriétaire des locaux.

Comme pour un bail d’habitation, au moment de la signature du bail commercial le propriétaire des locaux va en principe vous demander de lui verser un dépôt de garantie. Si vous continuez votre lecture, vous saurez tout sur le dépôt de garantie du bail commercial.

À quoi sert le dépôt de garantie du bail commercial ?

Il est très courant que le bail commercial contienne une clause prévoyant un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme versée par le locataire au propriétaire des locaux (le bailleur) pour prévenir d’une éventuelle mauvaise exécution du bail par le locataire.

À noter : le versement d’un dépôt de garantie du bail commercial n’est pas obligatoire, les parties peuvent tout à fait convenir qu’il n’y en aura pas.

Le dépôt de garantie est souvent désigné comme la caution du bail commercial. La somme versée au bailleur ne lui est pas définitivement acquise, il devra la restituer à l’issue du bail commercial si le locataire a respecté ses obligations locatives (paiement des loyers, bon entretien des locaux, etc.). Finalement, le dépôt de garantie équivaut à la garantie locative du bail commercial.

Attention : il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec l'acte de cautionnement bancaire du bail commercial ni avec la caution solidaire pour le bail commercial qui sont des garanties prises par des tiers au contrat en cas de défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers :

• La caution bancaire est un contrat par lequel une banque s’engage à payer les loyers dans le cas où le locataire ne payerait pas lui-même ;
• La caution solidaire, quant à elle, est le fait pour une personne (souvent le dirigeant) de s’engager à payer dans le cas où le locataire ne paye pas.

Il ne faut pas non plus confondre avec le pas-de-porte qui est un “droit d’entrée” versé au propriétaire dont le montant lui est définitivement acquis.

Comment fonctionne le dépôt de garantie du bail commercial ?

L’existence d’un dépôt de garantie doit être prévue dans le contrat de bail. Son montant est librement fixé par le bailleur et le locataire, il correspond généralement de 1 à 6 mois de loyer. La somme est versée par le preneur au bailleur au moment de la signature du bail commercial.

Pour une bonne rédaction, 'n'hésitez pas à utiliser un modèle de contrat de bail pour vous aider !

Pendant la durée du bail, le bailleur peut disposer de la somme à condition d’être en mesure de la restituer à la fin du contrat de bail commercial.

La restitution du dépôt de garantie du bail commercial s’effectue à l’expiration du bail. Pour se voir restituer la somme, le locataire doit avoir respecté les conditions du bail, doit avoir payé ses loyers, et doit rendre les locaux en bon état (d’où la nécessité de faire un état des lieux de bail commercial).

La restitution du dépôt de garantie du bail commercial peut s’effectuer sous deux formes :

• Soit le dépôt de garantie est considéré comme un loyer payé d’avance auquel cas il va s’appliquer à la dernière échéance du loyer ;
• Soit le dépôt de garantie est remboursé à l’issue du bail.

À savoir : le dépôt de garantie du bail professionnel fonctionne de la même manière que le dépôt de garantie du bail commercial.

Quelle est la fiscalité du dépôt de garantie du bail commercial ?

Dans le bail commercial, le dépôt de garantie constitue une créance du locataire sur le bailleur jusqu’à la fin du bail. Concernant la fiscalité du dépôt de garantie, il faut distinguer :

• Pour le bailleur : le dépôt de garantie n’est pas imposable. Cependant, il devient imposable si à la fin du contrat, le bailleur conserve le dépôt de garantie pour pallier la mauvaise exécution du bail par le locataire. Le bailleur ne peut pas demander de TVA sur le dépôt de garantie.

• Pour le locataire : le dépôt de garantie ne peut pas être considéré comme étant une charge déductible de l’exercice en cours. La somme doit être considérée comme un élément d’actif jusqu’à son remboursement.

À noter : si le dépôt de garantie est considéré comme étant un loyer payable d’avance et que son montant dépasse 2 mois de loyer, cette somme doit produire des intérêts au profit du locataire.

En tant que locataire, différentes sommes d’argent peuvent être vous être demandées au moment de signer votre bail commercial. Parmi ces sommes, on trouve le pas de porte et le dépôt de garantie du bail commercial, mais il est également possible de devoir payer une somme d’argent à l’ancien locataire, on parle de droit au bail.